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以楼宇经济重塑区域竞争新优势

时间:2022-09-07     【转载】   来自:中国房地产网

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商务部原副部长魏建国

中房报记者 苏志勇 北京报道

“我国的城市化正在逐步向楼宇经济发展,楼宇经济的发展方向不再是简单的出租、开店、办展等‘租金经济’,而是要赋予其新的内涵。概括起来就是:城市经济的新模式、营商环境的新抓手、城市治理的新阵地、城市高质量发展的新名片。”9月5日,商务部原副部长魏建国在服贸会‧2022中国楼宇经济北京论坛成果发布会上表示,发展楼宇经济关键在政府,政府应该转变观念,要做好楼宇经济的顶层设计,要学会“算大账”,学会“切蛋糕”。

如何推进楼宇经济高质量发展,如何揭示楼宇经济发展的客观规律和方法论,集群智库·中国楼宇经济研究中心以《中国楼宇经济蓝皮书》的形式对楼宇经济发展的一系列问题进行了阐述。

楼宇经济开启3.0时代

按照《蓝皮书》对楼宇经济的时代划分,从上世纪80年代起,我国的楼宇经济经历了三个阶段。

第一阶段(1.0时代):催生写字楼新物种。改革开放之初,现代化商业办公的服务需求催生了由开发商统一开发的、专门用于租赁经营的写字楼,如北京的国际大厦、国贸一期,上海最早的甲级写字楼上海商城、第一栋涉外写字楼联谊大厦,深圳的国贸大厦、地王大厦等标志性楼宇。这一阶段的商务楼宇除了提供办公场地之外,开始配备消防、中控、电梯、空调等硬件设施,以及保安、保洁、会议、餐饮等基本服务,基本属于物理空间的范畴。

第二阶段(2.0时代):构建商务办公新场景。随着中国成功加入世贸组织,以现代服务业为代表的新型第三产业空前发展,对商务楼宇提出更高要求,包括写字楼业态的多业态复合的城市综合体成为主流形态。从开发到运营,从空间到内容,楼宇运营商从提供单纯的物理空间进化到构建一个全场景的生态办公体系,通过衍生服务帮助入驻企业更好成长并服务社会。这一阶段的楼宇经济属于“空间+配套+服务”,目前我国大部分地区的楼宇经济处于这一阶段。

第三阶段(3.0时代):定义楼宇经济新标准。这一阶段楼宇经济将从增量为主过渡到精耕细作的存量时代。其具备三大标志:一是从基础商务服务进化到产业服务,把楼宇的招租与政府的招商有效结合;二是从物业公司进化到楼宇运营商,聚焦“以楼聚产、以产兴城”;三是从市场行为进化到政府协同、政企联动。目前这一阶段还处在萌芽期,包括北京CBD、上海陆家嘴金融城等正在探索实践产业治理的创新机制。

楼宇经济不是房地产经济

从楼宇经济经历的三个阶段来看,第一阶段是以开发商为主导,主要盈利模式是通过房地产开发并持有运营,靠租金获取利润。所以这一阶段的楼宇经济基本上是单纯的空间概念,属于房地产经济范畴。随着楼宇经济进入“空间+配套+服务”的2.0时代,以及“空间+产业+运营”的3.0时代,其盈利模式发生根本转变,房地产属性也随之弱化,商务楼宇变成仅仅是产业的基础设施。

“要澄清一个关键性概念,那就是楼宇经济不是房地产经济。不能把楼宇当成出售、出租的物业来考虑,而是要把楼宇经济看成一个很大的整体。”魏建国认为,能否走出一条有中国特色的楼宇经济道路,房地产商作为楼宇经济的三大主体之一,在其中扮演着很重要的角色,必须破除“楼宇经济就是房地产”的认知。另外,楼宇经济要突破原有的商业领域,走向远程教育、文化、科技、医疗、养生健康等更大的领域。

在魏建国看来,楼宇经济不仅要收取租金,还要产生税源、培植产业、增加就业,这是下一步发展的核心。他用三句话概括楼宇经济的定位:一是楼宇经济是直立起来的开发区,这种开发区是高密集型的,要在有限的土地上发挥更大的作用,包括招商引资、吸引外资,引进更多的高新技术产业。二是楼宇经济是高技术、高资本、高人才、立体性的全生产要素集聚的平台。三是中国楼宇经济要走出一条特色道路,那就是:城市经济的新模式、营商环境的新抓手、总部经济的新阵地、城市高质量发展的新名片。“每个楼宇都是城市的一个大的细胞,细胞充满活力,整个城市就充满活力。”魏建国认为,未来五年,中国的楼宇经济将引领全球经济发展。

楼宇经济五大问题和六大抓手

集群智库•中国楼宇经济研究中心主任匡洪广在《蓝皮书》宣讲中表示,楼宇经济从增量时代步入存量时代,“以时间换空间、以空间环产业”,靠载体建设带动产业增长的粗放式发展模式难以为继,与之前“白纸上绘蓝图、平地起高楼”的改革探索相比,如何做好存量文章,探索产业之力的新机制、产业发展的新模式、产业增长的新动能,是很多城市面临的新课题。

匡洪广重点剖析了城市发展和楼宇经济目前存在的五大问题,即中心城区空心化、楼宇政策表面化、产业定位模糊化、楼宇竞争同质化、产业资源隐形化。针对楼宇经济存在的问题,匡洪广给出了“六大抓手”,即:共筑楼宇经济新格局、创新产业社区新模式、引进业界共治新理念、升级楼宇经济新政策、建立产业治理新机制、焕新区域发展新优势。

楼宇经济的关键在政府

魏建国认为,当前发展楼宇经济关键在政府,政府应该转变观念,特别是一二线城市应该把楼宇经济作为高质量发展的创新抓手,政府要做好楼宇经济的顶层设计,要学会“算大账”,学会“切蛋糕”,要充分发挥政策“四两拨千斤”的杠杆效应,建立“政府牵头、共治共享”的楼宇经济新机制,撬动市场主体的积极性,把政府的产业诉求、运营商的经营诉求、企业的发展诉求有机结合,把楼宇的“招租”和政府的“招商”紧密关联,让市场主体成为城市合伙人,建立“企业好、楼宇好、城市好”的共生共荣的价值观,创新存量时代大都市中心城区产业治理机制,构建区域竞争新优势。

魏建国认为,目前的楼宇经济处于“九龙治水”的状态,应当建立一个强有力的管理机构,把楼宇经济统管起来。政府要着重做好三件事:一是要做好楼宇的定位,将楼宇打造成总部经济所需要的产业,并提供高质量的服务。二是配合楼宇定位做好周围的基础设施配套,包括交通、教育、医疗、就业等相关安排。三是地方政府要做好统筹,提供高质量服务,推动楼宇经济迈向城市经济高质量发展阶段。“城市政府、入驻企业、楼宇经营者三方要形成合力,1+1+1不仅要大于3,甚至要大于5,大于6。”魏建国表示。

在融资方面,匡洪广建议应当把写字楼纳入基础设施REITs试点范围。“如果写字楼能够发行REITs,不仅可以降低运营成本、缓解资金压力,还可以形成一个很好的投资产品,投资者可以从中分享运营收益。”


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