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二三线城市“保交楼”行动加速:地方国企成主力军

时间:2022-08-24     【转载】   来自:中国房地产网

各地在“保交楼、稳民生”方面也在积极行动。

8月19日,南宁住建发布消息称,南宁市已于近日筹划设立平稳房地产基金,首期规模30亿元,聚焦房地产问题项目。8月15日和16日,浙江省湖州市和安徽省宿州市先后发文称,鼓励优质房企或国企收并购出险项目。此前,还有江西省信丰县、萍乡市,安徽省南陵县,浙江泰顺县,以及河北省石家庄市、安徽省合肥市等地出台多种举措,全力推动问题楼盘化解工作。

从上述地方政府的行动来看,地方国企承担了问题楼盘的主要盘活工作。

“这符合当前地方政府在化解问题楼盘时先易后难的工作思路。对地方政府而言,地方国企入场救援,相比资产管理公司(AMC)等难度更低、沟通更顺畅。”一位接近政府相关部门的人士对中国房地产报记者表示,虽然地方国企与AMC等机构均需考量经济效益,但显然前者对地方承担的责任更大。当下,很多地方政府将地方国企视作化解问题楼盘的主力军。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示:“短期看,随着各地因城施策力度进一步加大,保交楼相关举措落地,热点城市市场有望企稳,但对于多数城市来说市场情绪修复仍需要时间。”

停工中的项目

加速推进问题楼盘化解工作的几个城市,目前面临怎样局面?

记者通过梳理公开信息发现,广西南宁目前主要的问题楼盘是蓝光雍锦澜湾、江宇世纪公馆、融创融公馆4期以及中鼎公园首府等项目,这些项目有的已停工超两年时间,还有的开发商已经“躺平”。目前,部分项目已复工,但还有不少项目存在争议,甚至被指“表演式”复工。

此前,南宁烂尾楼曾引发舆论广泛关注,南宁市住建局在今年4月回应称,针对小部分房地产项目存在停工、逾期交付等风险,从去年下半年开始,南宁成立市、城区两级重点房地产风险防控处置工作专班,制定风险项目“一楼一策”。已依法依规对全市700多个在建楼盘进行价格、质量、验收等监管服务。对可能存在的风险项目实施了重点监管,确保资金、资产在本地的安全。

浙江湖州、安徽宿州以及江西信丰县、萍乡市等地,官方暂无公开的问题楼盘统计。但一些报道中关于这些地方问题楼盘的报道屡见不鲜,其中有的项目烂尾已十余年,涉及无法办证、资金链断裂、违法违规等方面。截至目前,可检索到的已成功盘活的项目并不多见。

在问题楼盘治理的另一面,这些城市的房地产市场普遍面临着较大下行压力,即便有个别城市近期房价或成交有所回升,但市场仍处在调整中。

以鼓励国企收购滞销房的湖州为例,楼市就面临着较大销售压力和库存压力。据媒体报道,近期湖州二手房市场下滑严重,成交惨淡,有不少房源打折出售,有的每套降价三五万元,还有的降价十几万元或更多。

国资是主力

此次南宁市筹划设立的平稳房地产基金首期规模30亿元,由南宁轨道地产集团有限公司、南宁交通投资集团有限公司、南宁威宁房地产开发有限公司出资,江苏言睿产业投资基金管理有限公司作为管理人,聚焦与老百姓息息相关的住房类房地产问题项目。目前已围绕“保交楼、稳民生”开展工作,对部分项目进行调研。

企查查显示,上述3家出资公司均由南宁市国资委控股,这代表着地方国资出手盘活问题楼盘。

寄希望于地方国企的还有浙江省湖州市、安徽省宿州市。8月15日,湖州发布《关于持续促进湖州市房地产平稳健康发展的通知》,其中提到,鼓励国有企业收购困难房地产企业的滞销房作为保障安置用房,加大对风险项目的处置力度,提供税收等政策支持。

8月16日,宿州发文称,支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房企的优质项目。

“地方国企、城投将是主力,国企背景能够起到‘背书’作用,带动更多资金介入问题项目的化解与处置。”上海中原地产首席分析师卢文曦称。

以石家庄为例,该市于2021年公布了5批次44个烂尾楼项目整治工作方案,目前大部分烂尾项目已实现复工。其中,位于石家庄市长安区的博胜广场项目正是国资救盘的典型案例。该项目2011年开工建设,2013年因开发商涉嫌非法集资被捕入狱,项目陷入烂尾。2020年,石家庄市长安区投资有限公司(区属国有企业)通过竞拍方式取得该项目土地及地上附着物,目前后续施工已基本完成。

“以少量资金推动出险项目、房企风险化解是当前政策的特征。近期收并购以AMC、地方国企等国有资本带头注资为主,主要方式可分为两大类,一是以基金形式撬动多方资本共同扶助出险项目,以少量资金带动社会资本共同推动项目收并购;二是以股权收购形式对企业进行混改,通过持有的部分股权推动企业进行全面重组。无论哪种形式,国有资本均起到了杠杆作用。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示,当前政策落地较快的城市要么在建项目较多,要么出险企业与当地经济联动效应较大,因此有动力快速推动风险化解。

卢文曦表示,目前许多城市“双管齐下”,一方面化解问题楼盘,一方面出台多种举措激活楼市,这种政策思路体现了上述城市对房地产市场从坐等“他救”到主动“自救”的变化。


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