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五问二手房“带押过户”:降成本化风险,将成市场新常态

时间:2022-08-19     【转载】   来自:新黄河

8月17日上午,市委、市政府召开新闻发布会,官宣二手房“带押过户”这一创新登记模式落地。新模式带来什么变化?对当前房地产市场起到什么作用?能否在二手房交易过程中全面落实?

“带押过户”对二手房交易会带来何种变化?

简单来说,传统模式要求先解除抵押再过户,而“带押过户”就是带着抵押过户,把解除抵押放在了最后环节。

这一调整带来两个方面的好处:一是大大降低了交易成本。传统模式要求先解押才能过户,解押就必须要还款,不还款就不可能解押,也就无法办理过户;而买方如果需要贷款购房,就必须先办理过户和抵押,银行才能放款。在这种情况下,卖方想要用买方的钱还清贷款是不可能的,就必须筹措“过桥”资金,因此额外增加了一大笔支出。“带押过户”模式就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款,不必筹措“过桥”资金,降低交易成本。

二是全面化解了交易风险。新模式不需要先解押,买方把购房款打到提存账户就可以拿到房,如果过户存在问题,房款还能原路返还,最大程度保障双方利益,将风险降至最低。

调整公积金贷款放款流程的背景是什么,会对当前房地产市场起到什么作用?

办理抵押预告登记后即可放款,在这些年商品房预售过程中是一直是存在的,但在存量房交易中,开展的城市不多。济南住房公积金中心联合济南市自然资源和规划局出台通知,推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式,调整公积金贷款放款流程,将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款,为“带押过户”新模式的实施提供了政策保障。8月15日起,在济南市行政区域内购买二套房,公积金贷款首付款调整为四成。这些政策的出台,都将为房地产金融市场注入新的“活水”,对济南市房地产市场健康平稳发展提供更好的保障。

在“带押过户”新模式下,公证机构的参与起到了什么作用?

此次存量房交易“带押过户”新模式下,公证机构主要是发挥了公证的预防性法律制度的特性,保障交易安全。齐鲁公证处和各部门积极协作配合,提供了诸多创新服务思路,也都是基于如何运用委托公证、公证提存及其他公证职能,实现存量房交易中的矛盾纠纷提前预防,确保交易安全,并能实现交易成本降低,从而促进济南市存量房市场健康良性发展。

在二手房交易过程中,公证提存是不是实现了资金监管的作用?

存量房“带押过户”新模式通过公证处的提存业务、委托公证等一系列公证组合服务,实现了《民法典》规定的存量房带抵押过户。买卖双方在签署买卖合同的同时会同步签署提存协议、委托书,由买方将首付款和买方的银行贷款提存到公证处提存账户,在完成房产过户登记后,公证处将上述款项打入卖家银行账户,用于偿还卖家尚未偿付的贷款,剩余部分打入卖方个人账户。

这种模式可以有效减少买卖双方的交易时间成本和资金成本,通过委托公证处代办,买卖双方省心省力,买家直接拿到房产证,卖家直接获得卖房款,对于促进当前不动产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。

“带押过户”能否在二手房交易过程中全面落实?

此次济南市“带押过户”新模式的推出,涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型,在全国走在前列,只是绝大多数银行的上级行尚未及时进行政策调整。目前以北京银行、建设银行、工商银行为代表的金融机构积极配合,主动调整审批流程,对这项工作的推广起到了很大作用。随着济南住房公积金中心对二手房贷款审批放款流程的调整,已经有更多的银行机构参与了进来。

下一步,济南市将扩大政企联动范围,不断加强平台的安全保障,提供更多便利性,联合以齐鲁公证处、中住地产为代表的公证机构和中介机构广泛参与,积极宣传引导,让“带押过户”成为二手房交易市场的新常态。


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