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开发商虚构“千亩大盘”,被购房者起诉!济南中院判决赔偿

时间:2022-05-25     【转载】   来自:新黄河

“千亩大盘”、M5轻轨、三甲医院……购房时开发商的美好承诺却是“虚假宣传”。消费者应如何维权?开发商应承担何种责任?日前,济南市中级人民法院对这样一起案件作出了判决。

简要案情

赵某与甲房地产开发公司签订《济南市商品房买卖合同》一份,约定赵某购买甲房地产开发公司开发的某项目商品房,单价为每平方米16451.55元,房屋总价款为1697800元。合同签订后,赵某依约向甲房地产开发公司支付了购房款项。

甲房地产公司在销售其开发的涉案项目商品房过程中,济南市市中区市场监督管理局认为该公司就其开发建设的该房地产项目作虚假或引人误解的商业宣传,违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条规定,对其作出行政处罚决定。甲房地产开发公司对该行政处罚决定不服,遂提起行政诉讼。经审理,济南市中级人民法院作出生效行政判决,认定:1.“千亩大盘”的宣传。甲房地产开发公司通过网站和印刷品宣传涉案项目为千亩大盘,但实际上仅取得约450亩左右的土地,与千亩大盘存在较大的差距,存在规模夸大的虚假宣传。2.M5轻轨的宣传。地铁是否经过房地产项目,显然会影响到房地产的价格和价值。在M5轻轨未投入建设的情况下,甲房地产开发公司仅凭政府发布的规划信息即作出宣传,意在借此提升房价,认为构成虚假宣传符合客观事实。3.三甲医院问题,甲房地产开发公司在其沙盘中有“三甲医院”字样及模型,宣传片区规划有“三甲医院”,该宣传内容与实际情况不符,认为该宣传容易误导购房者,构成虚假宣传。

现赵某主张甲房地产开发公司涉嫌虚假宣传,导致其以明显偏高的房价与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同,造成了赵某信赖利益的损失,要求甲房地产开发公司退还房屋差价款并支付相应的利息损失。

法院裁判

《中华人民共和国民法典》第五百条规定:当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当承担赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚信原则的行为。根据上述规定,当事人在订立合同过程中违反诚信缔约等先合同义务给对方造成损失的,应承担缔约过失责任。涉案商品房买卖合同虽成立并生效,但合同的成立或生效,并不能当然避免对方当事人损失的发生。违反先合同义务给对方造成的损失完全可能发生在合同成立或生效后,如果该损失仅因为合同的成立或生效而无法得到赔偿,显然有失公正。故当事人承担缔约过失责任,应根据其违反的合同义务的性质判断。本案中,甲房地产公司作为专业的商品房开发商,在楼盘预售、销售阶段采用了虚假宣传、夸大宣传,对于医院、交通、环境等进行的虚假宣传,违反了先合同义务,应当承担缔约过失责任,向购房人承担损失赔偿责任。

关于损失数额的确定问题,购房人申请对涉案房屋在签订合同时排除虚假宣传后的实际价值进行鉴定,鉴定机构出具的分析说明中虽认为现状下无法就三项虚假宣传对涉案房屋价格的影响出具明确金额,但亦明确认可“三甲医院”及轻轨对楼盘价格存在一定影响,在鉴定机构无法出具明确意见的情况下,宜由法院自由裁量确定损失数额。综合考量涉案商品房项目所在位置、虚假宣传的具体内容、虚假宣传对房价的影响、所在区域整体房屋价格的走势等因素,兼顾法治营商环境等情况,酌定甲房地产开发公司承担涉案房屋总价款1.5%的赔偿额。

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