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济南楼市新政落地首日实探!买房的明显多了,朋友圈喊涨的没大涨

时间:2022-05-25     【转载】   来自:齐鲁壹点

5月24日,济南涉及认房不认贷、降低二套房首付、降低非济南户籍购房者首付比例下调的楼市新举措落地首日,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者探访了济南多个楼盘和中介。政策对刚需刚改购房群体释放的利好加快了购房者定房节奏,有准购房者连夜定房,看房人也增多。多位受访的购房者透露购房心态已比较理性。

准客户定房加速:

刚需刚改族凌晨去看房

“公司没有相关部署,但昨天济南楼市新举措一公布,我们每个人都第一时间去联系客户,大家伙儿都主动加班到十一二点。”谈及23日济南再出三条楼市新举措,招商滨河府的置业顾问申士金说,考虑到新政之后,目前的优惠措施会收紧,好几个客户得到消息后当天夜里就来售楼处交定金。“凌晨12点多,还来了一位客户,我们带着他围着工地转了一圈,然后就把钱交了。”

不只是申士金工作的售楼处,济南23日公布楼市新举措的当晚,不少售楼处都亮灯接待客户到了凌晨。

“当晚我们签了近十组客户,回到家时候已0:10分了。”一夜签了10组客户,绿地澜庭公馆的营销经理韩先生不以为奇:“项目本来毛坯房源数量就剩的不多了,楼市新举措一来,客户第一时间来选中意的楼层也是情理之中。”

“23日新措施出台后,我们从晚上7点一直忙到凌晨2点,卖出了30套房子。”济南雪山万科城一位置业顾问说。24日一早,他又马不停赶去上班,一边接待新客户,一边给客户处理购房合同。

“但这些客户都是之前就来看过,或者是本就有意向定房,政策出台了,更有利于他们买房而已,定房就加快了。”该置业顾问坦言,二套房6成首付降到4成首付,很多人有改善需求的人可以买房了,所以才有这么多购房者买房。

有人激动,也有人冷静。

在雪山万科城售楼处门口,刚签完合同的购房者孙先生告诉记者,他购置的是113平的产品,这也是他的首套房。

“为之前看过多次,感觉户型和物业服务都不错,就买了。”相比于济南楼市6条新举措的“诱惑力”,理性的孙先生更看中了房屋的性价比。“新措施对刚需,影响并不大,所以不存在着急抢购。”

在采访中,不少市民与孙先生一样,保持着理性购买的态度。“找遍了市场上现有的项目,并没有特别符合自己需求的房源,所以想再等等看。”有改善置业需求的市民刘先生认为,新措施更像是一个“催化剂”:“它能促进买房人作决定,但真正让买房人决定买房的,还是买房人对产品的认同和自己的需求。”

售楼处回温:

线上咨询量增加

线下到访量回升

“现在还有其他优惠吗?”“房源还有多少?”……24日上午盛福片区的招商滨河府的项目沙盘处和休息区,不少市民正在和置业顾问沟通交流。

“上周末,我们的到访量能有近200组。”招商滨河府的置业顾问申士金介绍,济南疫情转入常态化防控之后,5月中旬项目每天到访的客流量都在增加,尤其是在房贷利率接连下调的利好之下,之前一直观望的部分购房人群开始出手,自己的工作接待量也明显增多了。

“以前是置业顾问排队等购房者,现在是看房市民排队等接待,尤其是周末,置业顾问忙得团团转。”申士金说,除了线下到访外,线上咨询量也在增加。“最近的工作状态就是接待完到访的客户,就赶紧给线上咨询的用户发信息、打电话,基本没有闲着的时候。”

“看房者排队等接待”的现象同样出现在凤鸣路的雪山·万科城售楼处。上午10时,售楼处大厅的2个洽谈区坐着10多组选房的购房者。记者在售楼处的2个小时内,售楼处接待了20多组客户。

随后,记者来到绿城·春来晓园售楼处。与万科城相似,春来晓园售楼处内也是客户不断,记者以购房者身份等了半小时,置业顾问才开始接待。

“之前很多凑不齐6成首付的二套房客户,在新措施出来的当日就来买了。”春来晓园置业顾问介绍,新政里提到二套房首付降至40%,这对于很多刚改客群有很大的吸引力。

不过,相对于东部片区不少售楼处“看房者排队等接待”的回温现象,济南南部片区热门楼盘售楼处的人并不多,交易量也未出现明显增加。

24日下午,领秀城麓系洋房售楼处现场只有一组客户在看房。置业顾问介绍,5月23日济南推出楼市新举措,已经有7组客户订了房。“他们大多之前看过房子,二套房首付降到40%后,预算合适了就第一时间出手了”。

在市中万科城售楼处,记者看到座谈区现场约有3组客户在咨询,据市中万科城项目负责人介绍,5月24日到下午4点多,来访有12组,达到政策出台前一整天的来访量。不过,成交还没有明显的变化。

朋友圈传的“涨价”真不真?

虚晃一枪的多,实际没大涨

“到底房价会不会有变化?”济南楼市6条新举措公布后,市民最关心这一问题。

5月23日下午,济南再公布3条楼市新举措。当晚20时,多个楼盘开始释放第二天就要涨价的消息。有东部楼盘项目通知称,自2022年5月23日24点起,所售楼栋一口价取消,非一口价房源价格全面上调800元/㎡,包括目前所有在售住宅产品。

看到上述通知后,记者23日晚第一时间拨通了售楼处电话。“如果有买房需求的话,可以今晚来看,我们今晚在售楼处加班待客。”相关置业顾问表示,24日起,每平确有可能会上调800元,“现在不少客户都赶在价格上调前来定房”。

不只是上述楼盘,23日当晚,银丰玖玺城项目也发布了“23日起,领涨奥体,倒计时6小时”的宣传文案。此外,中海臻园府、中海天赋嶺项目也发布5月28日起,每套上涨5万的调价通知。

这些释放涨价信号的楼盘,是否真的涨价了?24日上午,记者以购房者身份在雪山万科城询问“一口价”房源,置业顾问表示,“一口价房源还有,但所剩不多。这个一口价的房源价格和之前一样没有涨。”该置业顾问表示,楼盘虽然客流明显回升,但24日单价没有每平涨800元。不过,她表示,价钱接下来会有一定上浮,但是正常的循序上涨,不会一次性大涨。比如,洋房产品会由1.78万/平上调到1.8-1.9万/平。”

“我们没有涨价!5月份销量并不好,所以项目拿出了很多优惠措施,现在只是取消了优惠措施。”中海房产相关工作人员表示,此前相关项目在5月份的优惠力度很大,现在取消属于正常营销行为,“下一步价格的变化,会根据市场情况来定”。

银丰玖玺城相关置业顾问也同样强调。相关项目并未出现涨价,只是部分优惠有收紧。“之前购房,有两个99折的优惠活动,现在只是取消了其中一个99折的优惠力度。”

“5月20日5年期以上LPR下调的那天,我们释放了即将涨价的消息,有不少意向客户在涨价前订了房。”针对市中万科城项目在5月20日公布的“洋房产品将于5月23日涨价1000元/平方米”相关通告,市中万科城的相关负责人说,涨价的消息确实加速了部分潜在客户订房。但蓄客时间短,济南楼市新政策发布后,项目的人流只是略有回升。“我们项目大户型比较多,很多客户都需要卖了手中的一套再来买这一套,政策调整对改善群体来说可能这个见效周期还要更长一些”。

咨询多了挂牌并不多

二手房市场相对稳定

“调整后,接到了十多通咨询电话,但二手房挂牌量也就增加两套。”5月24日,基于两日来的客户咨询量、二手房挂牌量来看,济南东汉峪片区某房产中介说,买家从不积极到积极,再到主动联系询问房源,反映出汉峪片区的二手房市场正在活跃起来,“接下来,挂牌量肯定会有明显涨幅”。

“新的楼市政策出台后,我们之前一些网签满两年,但是不动产权证不满两年的客户可以挂出房源了,我们门店二手房挂牌量有了明显增加。”谈及近期济南二手房市场发展前景,济南唐冶片区一房产中介刘飞(化名)信心满满。

“房源多了,成交的机会也自然能多起来。”在刘飞看来,挂牌量增加意味着二手房房源的增加,卖方有了及时的出手机会,更让买方有了更多的选择机会。

而6条新举措中的“二套房商贷首付下调至40%”的相关内容,更让刘飞等中介们倍感信心。“首付降至四成,无疑将大大刺激改善需求人群的消费需求。”结合此前多位有意向购房者“卡在首付60%,导致资金不足无法出手”的状况,刘飞说。

相对于次新房众多的唐冶片区、汉峪片区,济南老城区(如环山路、历山路等片区)二手房市场也有了明显影响。“虽然到访量未增加,但是电话咨询有所增加,”

此外,记者了解到济南楼市新举措出台,前期预签合同和面签贷款阶段的手续有所影响。“重新签订合同,修改合同,6成首付改为4成首付,受利率影响,贷款审批通过的也需要重新审批。”中住地产某门店负责人说。

根据贝壳找房交易中心数据了解到,22日到23日期间,新增符合上市交易的房源约2000套。“新增的房源全部是符合平台规定、符合上市交易的房源,其中有一部分是网签满两年但颁证尚未到两年的二手房源”贝壳找房交易中心总监张海豹说,“新举措实施尚短,买方卖方的供需需求、成交量等真正的市场反应与效果,还有待时间检验。”

专家:

旨在激发真正居住消费需求

“房住不炒”仍是坚实底线

5月23日,济南市统计局发布数据显示,受疫情影响,1-4月,全市商品房销售面积286.2万平方米,同比下降26%,较全国和全省分别低5.1和10个百分点。其中,住宅223.5万平方米,下降34.4%,下拉全市商品房销售面积30.3个百分点。商品房销售额350.7亿元,下降23.6%,其中,住宅289.2亿元,下降31.2%。

截至4月底,商品房待售面积227.9万平方米,同比增长32.5%;其中,住宅待售面积142.2万平方米,增长28.8%。这是济南推出楼市新举措的楼市形势。

“住宅销售面积的下降、待售面积的增长,很大层面上还是因为受疫情的冲击。” 合富辉煌(中国)山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明认为:伴随着内防疫形势的好转,复工复产节奏的加快,济南楼市成交量将会逐渐回温。

从记者探访情况来看,济南近日出台的6条楼市新举措无疑会助推济南楼市的回温。但许传明认为,此次济南房地产调控政策的适度调整,并不算是刺激市场,更像是对原来政策的微调。

政策的落地效果到底如何,市场是最好的试金石。许传明介绍,参照以往济南房地产市场经验,从限制性政策调整至鼓励性政策,市场需要6个月的适应周期。

“房价不会出现明显波动。”许传明认为,在“房住不炒”的背景下,当前各大城市相继出台楼市新举措,其目的是要把真正的(包括潜在的)居住消费需求激发出来。“从长周期看,房价已不具备再次爆发式上涨的条件”。

2021年底济南市房地产业协会对今年楼市走势进行预测时曾提出,济南市场库存充足。近年来,济南市刚性、改善购房者一直保持在80%左右市场份额,外地购房者约占20%左右,预计2022年住宅销售量仍将保持在每年1200万平方米左右。

“济南整体的购房需求和供应近些年都保持在一个相对平稳的状态,此次政策调整更多是满足了合理的购房需求,同时也给市场带来了相对好的预期,比较温和。市场的反响来看,目前更多是前期观望又有需求的购房者加快了买房节奏,比较合理。”济南市房地产业协会执行副会长李刚说。

根据国家统计局发布的70城房价数据,4月济南新房价格环比下降0.2%,连续3个月微涨后出现微降;二手房价格,环比下降0.8%,已连续下降8个月。

“近几个月二手房的网签日均在100套以上,是历史较好的水平。这说明二手房市场虽然价格在下降,但活跃度在回升。”李刚分析,政策调整对二手房市场的效果会逐步显现,未来会有更多的人可以通过卖旧换新实现刚性改善需求,二手房市场的更多房源也将充实到楼市中,二手市场的活跃将能带动新房改善需求的活跃。

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