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5月1日更严交付!山东住宅工程执行“两阶段”分户验收

时间:2022-05-01     【转载】   来自:齐鲁壹点

5月1日,新修订的《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》将施行。分户验收工作计划将纳入施工组织设计、监理规划管理。山东住宅工程将开始主体结构验收前和竣工验收前“两个阶段”分户验收。一次装修到位的全装修工程的验收内容也有了明确依据,同时,在全装修基础上由建设单位统一组织的精装修住宅工程也将进行分户验收,该《办法》的有效期至2027年4月30日。 

分户验收“一道关”变“两道关”

主体结构验收前也要进行

对每一位准业主来说,分户验收和房屋质量息息相关。5月1日,修订后的《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》将施行,山东住宅工程的分户验收将执行新的规定,更好保障工程主体结构安全和主要使用功能,减少工程质量常见问题,全面提升工程质量品质。本省行政区域内,新建住宅工程质量分户验收及其监督管理依据《办法》执行。

分户验收是建设单位组织施工、监理等单位,依据国家有关工程质量验收标准和设计文件等,对每户住宅及相关公共部位实体结构、观感质量和主要使用功能等进行检查验收,并出具验收合格证明的活动。2010年6月18日出台的原《办法》明确我省的住宅工程要进行分户验收,分户验收从无到有,这样就将住宅工程的质量验收由原来的整栋楼抽检变为一户一验,为每套住房的质量多设了一道关。而新《办法》的最大变化则是,把之前分户验收的“一道关”变成了“两道关”,原先的单一阶段验收变为“两个阶段”验收。

资料片

原《办法》的分户验收仅在住宅工程竣工验收前进行,此次修订后的新《办法》明确将分户验收前移,不仅要求在工程竣工验收前进行,还需要在住宅工程主体结构验收前进行。这样一来,从5月1日起,住宅工程主体结构验收前和竣工验收前的“两个阶段”都要进行分户验收。

根据新《办法》,第一阶段的分户验收是在主体结构分部工程验收前,应按计划、方案对每户住宅及公共部位的结构工程观感质量、结构尺寸等进行专门验收。合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。第二阶段则在单位(子单位)工程竣工验收前,应对每户住宅及公共部位的观感质量、空间净尺寸和主要使用功能进行专门验收。

《办法》明确严格落实住宅工程参建各方主体责任和质量管理职责,突出建设单位首要责任和勘察、设计、监理、施工单位主体责任,建设单位作为实施分户验收的第一责任人,对分户验收的组织、实施、验收、成果以及维保承担全面责任。新《办法》还创新了管理模式,将分户验收工作计划纳入施工组织设计、监理规划管理。 

《办法》规定分户验收合格后方能组织单位(子单位)工程质量竣工验收。未进行分户验收或分户验收不合格的,不得进行主体结构分部工程质量验收,不得组织单位工程竣工验收。

全装修、精装房也要分户验收

首次明确了验收内容

新《办法》的第二大变化则是首次明确了一次装修到位的全装修工程和全装修基础上由建设单位统一组织的精装修住宅工程,应进行分户验收。

近些年除了毛坯房外,全装修房、精装房有所增加,但修订前的《办法》并没有针对全装修或精装修房的分户验收内容,而新《办法》则首次进行了明确。

新《办法》还明确了实施一次装修到位(不含家庭自装)的全装修住宅工程除了要完成9项住宅室内和6项公共部分的验收内容外,还需要对工程所涉及的吊顶工程、轻质隔墙工程、墙饰面工程、楼地面饰面工程、涂饰工程、细部工程、厨房工程、卫浴工程、智能化工程、室内环境污染物控制等内容进行验收。在全装修基础上由建设单位统一组织的精装修住宅工程进行分户验收时,具体检查表格经建设、监理和施工单位协商,可自行确定。

常见质量问题纳入验收内容

墙体返潮起皮、门窗密实都得验

记者对比修订前后的《住宅工程质量分户验收表》发现,新《办法》的分户验收更加细化,针对市民们反映较集中的房屋常见质量问题增加了主要验收内容。如,在楼地面、墙面和顶棚验收项目中,增加了对返潮、起皮的验收;在门窗验收项目上,增加了发泡密实的验收;在防水工程上,增加了对门窗有无渗漏的验收;在给排水工程项上,增加了对排水口位置的验收;电气工程项增加了防溅验收内容;还增加了通风和空调安装工程的验收项。

此外,还增加了公共部分验收,包括外墙、屋面、楼(电)梯和通道、地下室、消防设施和其他验收项。

新《办法》分户验收表部分截图

顶层和底层将成监督抽查重点

复核不合格需重新分户验收的提级进行

新《办法》明确省住房城乡建设厅负责指导和监督全省分户验收管理工作,县级以上住房城乡建设主管部门对本行政区域内分户验收工作实施监督管理,其所属的建设工程质量监督机构(以下简称监督机构)负责具体监督管理工作。

新《办法》提出,监督机构应加强对分户验收工作的监督抽查,对分户验收结果进行比对性复核。如发现不符合要求的,应及时督促有关单位整改。发现未进行分户验收或分户验收不合格就进行主体结构和单位工程竣工验收的;未按照规定的组织形式、验收程序、验收项目进行分户验收的;在分户验收中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收的;分户验收结果与比对性复核不一致的;存在工程质量方面其他严重违法违规与失信行为的责令重新进行分户验收。

《办法》明确了抽查抽测总量:200户以下,按5%抽取且不少于10户;200-500户,按3%抽取且不少于15户;500-1000户,按2%抽取且不少于20户;1000户以上,按1%抽取且不少于25户。

同时明确了抽查抽测原则,主体结构和工程竣工阶段抽查抽测户数比例按1:3确定,两个阶段总数不低于抽查抽测总量规定。每个住宅单体抽查不少于2户,不同单体、不同单元中顶层和底层应作为抽查重点。

在监管模式上,新《办法》创新性实施差异化管理、比对性复核,比对性复核采用“2+1”形式,分两个阶段进行,共用一个抽查抽测比例标准,并对在复核过程中不合格需重新组织分户验收的,实施提级验收,由项目建设、施工、监理等单位上一级分管技术质量的负责人参加分户验收或现场驻点督导。

鼓励定期开展业主开放日活动

逐户逐间存留整改前后照片

新《办法》积极推广住宅工程质量信息公示,鼓励建设单位采用定期开展业主开放日活动或在交付时向业主推送分户验收影像资料、二维码等方式,告知分户验收实施过程和结果。

《办法》规定,分户验收以实体测量、观感目测方式为主,辅以功能性检测手段,应逐户、逐间进行记录并存留影像资料。影像资料每户存留5至10张照片,影像资料应清晰体现验收时间、楼号、户号、成员等内容和问题整改前后对比照片。

每户住宅和规定的公共部位验收完毕,应填写《住宅工程质量分户验收表》,由建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师等分别签字确认,并加盖公章后,张贴于户内醒目位置。

《办法》还鼓励推广新做法,对(已)投保工程质量潜在缺陷保险的,鼓励受委托的TIS机构提出整改意见,应一并纳入分户验收整改。

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