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规模、品控难两全,“非典型”房企海信地产的布局全国之路并不顺利

时间:2022-04-20     【转载】   来自:中国经营报

“有爱,建筑也动情。”在26年前因为机缘巧合踏入房地产行业的青岛海信房地产股份有限公司(以下简称“海信地产”)曾立下“立足青岛、深耕山东、布局全国”的三步走战略布局目标。

然而,记者调查发现,海信地产的“布局全国”之路走得并不顺利,目前仅在深圳、南京和扬州等几座城市布局有项目;同时海信地产近年来也多次陷入了延期交付和违规建设等风波。尤其是占地开发十余年的山海大盘——青岛海信依云小镇,地处青岛崂山省级自然保护区(以下简称“崂山保护区”)试验区内,环保审核手续空缺多年导致施工手续难以办理。

海信地产:“非典型”房企的隐秘发展之道

(在建中的青岛海信依云小镇项目。张家振/摄影)

记者注意到,早在2008年,海信地产便走出青岛,已在济南、烟台、威海等省内多个城市闯出了一片天地。此后继续向深圳、南京和扬州等省外城市扩张,但布局的项目屈指可数。

与此同时,海信地产在青岛“大本营”的竞争压力也与日俱增。在青岛今年首批集中供地中,海信地产颗粒无收,而海尔产城创则以32.8亿元的拿地金额力压金地、保利和融创等品牌房企高居第一。而海信地产则不时在与地方国资合作的前提下,一次性拿下动辄几百亩的“巨无霸”地块。

海信地产究竟是继续守成青岛,还是更为积极向外出击?依托国企背景的“海信模式”未来将何去何从?海信地产相关负责人在接受本报记者采访时表示:“我们是一家‘非典型’的开发商,不同于其他规模型开发企业,海信地产将持续稳健经营,坚持走精品开发路线,尊重每一宗土地的历史与记忆,不复制不跟风。”

中国房地产数据研究院院长陈晟则认为,海信地产的发展瓶颈在于此前过于依赖国企资源进行投拓,而这种模式在当下是不可持续的。海信地产所属的海信集团虽然拥有丰富的产业资源,但如何将其与房地产开发进行有效结合是急需思考的问题。

山海大盘“调规”往事

位于青岛市崂山区崂山路25号的海信依云小镇项目,总占地约45万平方米,项目共99栋楼,包含别墅、电梯洋房、小高层等多种建筑形态。

公开资料显示,青岛海信依云小镇东接国家5A级崂山风景区,西邻青岛市著名旅游景点石老人观光园,是当地知名的山海大盘。但自2011年1月6日摘地、2013年首开以来,该项目已历经超过10年的开发周期,先后打造了塞纳、维拉、柏图、罗曼和格林等多个组团。

海信地产:“非典型”房企的隐秘发展之道

(海信依云小镇由多个组团构成,开发周期已超过10年。张家振/摄影)

记者在采访中了解到,正是由于青岛海信依云小镇曾位于崂山自然保护区试验区内,格林、罗曼和莱茵等多个组团曾先后陷入停工状态。

其中,格林组团早在2017年5月就因未办理施工许可手续而进场施工,被崂山区城乡建设局责令停止违法施工,并下达了《责令停止违法行为通知书》。此后项目一直处于停工状态,直到2020年4月30日青岛市自然资源和规划局才公布格林组团的规划建筑方案批前公示信息。

罗曼组团也存在相似的问题。在人民网领导留言板,一名罗曼组团业主留言称,其于2019年全款购房,之前承诺2020年6月交付,但直到2020年1月都未见开工。“我们一直追问海信地产何时交付,海信地产各种理由敷衍,这种缺乏诚信的做法给青岛抹黑,也是一种欺瞒消费者的做法。”

彼时,青岛市崂山区委回应称,相关问题崂山区住房和城乡建设局进行了调查处理,(罗曼组团)位于崂山自然保护区的试验区内,前期因未取得相关环保审核手续,暂停了各项施工手续的办理。

据了解,2000年11月,崂山自然保护区经山东省政府批准设立,东、南两面临海,西侧毗连青岛市崂山城区,主要保护对象为暖温带森林生态系统、花岗岩峰丛地貌及野生动植物资源。

2017年8月,青岛市启动崂山保护区范围、功能区调整及更改工作,最终形成了《省级自然保护区范围调整、功能区调整及更改名称申报书》《青岛崂山省级自然保护区综合科学考察报告》《青岛崂山省级自然保护区调整论证报告》等一系列文件,并于2018年上报山东省政府。

直到2019年11月4日,山东省政府批复同意对崂山保护区范围和功能区进行调整,海信依云小镇所处的沙子口街道办中心区和城市建设区最终由实验区调出保护区,项目才真正得以“解封”,并最终在2020年7月24日由青岛市政府办公厅发布的《关于调整青岛崂山省级自然保护区范围和功能区的公告》中得到确认并开始实施。

“保护区的环保审核在去年年中已解决,今年10月份马上就将交付一批新房。”海信依云小镇一名销售人员告诉记者,目前在售的格林组团是项目的第4期,今年3月20日加推了9#、11#和15#三栋楼,9月还将加推一次,户型为109~175平方米,均价3.6万元/平方米,预计2022年底交付。

规模、品控难两全

青岛当地一名不愿具名的业内人士告诉记者,海信地产主打中高端产品,在山东省尤其是青岛市的品牌认可度较高,曾常年位居青岛楼市年销售总额的前几名,“但最近几年,随着规模的不断扩大,海信地产在青岛和烟台等地的一些项目也频繁遭到违规和质疑”。

记者注意到,海信地产有多个项目出现与原规划不符和违规建设的情况。有青岛海信温泉王朝三期业主反映称,购房合同规定叠墅一楼花园为一楼住户专有使用,并在总房款中折价超60万元,但项目开发商、海信地产全资子公司青岛汇旅置业有限公司却再次分割院子出售,同时违反规划条件在小区内大规模抢建院墙。

青岛市即墨区温泉街道办事处在现场调查后表示,上述问题主要在项目叠拼部分区域,共涉及160户,其中上叠80户、下叠80户。“经查阅规划图纸,该小区三期院子及正在建设的围墙与原规划不符,且该项目开发商未能提供相关许可手续,属于违规建设。”

对此,海信地产方面则回函称,院墙砌筑工程为建设单位委托的第三方单位施工,并就院墙砌筑事宜和业主签署了承诺书,但在施工过程中部分业主私下要求施工单位扩大自己的庭院范围,导致邻居间相互进行投诉。“目前,已按原规划位置整改到位。为了规避后期再次出现新增违建问题,开发商与物业公司、城管部门之间建立了预控机制。”

无独有偶,同样的问题也在烟台海信依云小镇上演。有业主反映称,其购买了项目2期一楼带半地下室与小院的期房产品,购买时置业顾问承诺“半地下室有超过地面1.45米的竖窗采光非常好”,并且展示了经规划局审批盖章的规划图纸。

据该业主透露,但之后在查看工地进度时却发现项目开发商并未按照图纸进行施工,而在未与业主有任何沟通的情况下,在半地下室的窗户外私自额外建起一道墙,准备在墙外侧覆土,以使小院与整个小区景观保持同一高度,“私自建墙,导致半地下室变成全地下室,下雨时地下室还会漏水”。

上述业主反映的情况也得到了烟台经济技术开发区(以下简称“烟台开发区”)管理委员会的证实。烟台开发区管委会方面表示,2019年2月,区自然资源和规划局批准了上述项目的规划方案,部分住宅楼正负零比室外地坪高约1.5米左右。而争议发生在于2020年1月,在景观绿化方案深化设计时,设计单位对室外地坪标高进行了优化细化。

此外,体量庞大、总占地面积近221亩的青岛海信花街小镇也被曝出楼间距小、门口多出一个骨灰堂和项目山体绿化恢复不到位等问题。据业主介绍,骨灰堂位于星海滩路与珠光路交叉口西侧,由于原址周围居民反对而迁址至此,但此处的规划一直是居住用地。

“海信花街小镇和烟台海信依云小镇涉及的问题,在与业主交涉后都已妥善处理。烟台海信依云小镇项目的整体规划为坡地建筑,规划方案中地下室采光窗高出地面高低不一,在购房合同中也未发现约定的具体高度,所有购买一楼带院子的客户均已办理交付手续并入住;海信花街小镇的骨灰堂也早已搬走。”海信地产相关负责人表示。

“若即若离”的国资属性

作为最早跨界地产的家电企业,海信地产的成立和发展壮大都有一定的偶然性。

时间拨转至1995年,现任海信集团董事长周厚健调至青岛仪表局任职,由于旗下有众多困难企业,便希望通过成立房地产公司开发房产的方式盘活手中土地。由此,现任海信地产副董事长刘浩接过海信房地产开发有限公司经理一职的任命书,红头文件的落款则是“青岛市电子仪表工业总公司”。

1998年6月,海信地产经批准改制为股份有限公司,职工股一跃占据58.82%股份,开始从典型的国有企业向国有控股企业属性转变。

值得一提的是,海信地产在2016年曾收到一笔认缴额高达9亿元的定向增资。据海信地产方面透露,该笔增资是依据海信地产股东大会决议,以工商登记的原股东名册为基准同比例增资配股,公司注册资本由1亿元变更为10亿元,并无新增股东,配股后各股东持股比例也无变化。

工商资料显示,截至目前,海信集团持有海信地产58.24%的股份,71名内部职工则持股41.76%。

依托国有控股企业的背景,也让海信地产的发展一直离不开地方国资的支持。天眼查显示,截至目前,海信地产对外投资企业已达53家。其中,处于在业、存续状态下的43家公司中将近一半为合资企业,同样频频出现国资的身影。

例如,在青岛海诚置业中,海信地产持股80%,青岛市即墨区国有资产运营服务中心旗下全资公司青岛鑫诚海顺控股持股20%;在青岛海德荣置业中海信地产作为大股东持股45%,青岛西海岸新区国资局旗下的中德联合集团则持股20%,位列第三大股东。

但国资终有撤离时,以开发青岛海信花街小镇的项目公司——青岛灵海汇置业有限公司(以下简称“灵海汇置业”)为例,该公司最初由海信地产旗下子公司海信荣辉有限公司(以下简称“海信荣辉”)全资持股。

而在2017年12月,灵海汇置业新增股东青岛西发置业有限公司(以下简称“西发置业”)持股35%,剩余65%股权仍由海信荣辉持有,一年后海信荣辉的所持股权均被海信地产接管。

天眼查显示,西发置业成立于2012年11月,注册资本1亿元,是青岛市国资委旗下青岛西海岸发展(集团)有限公司的全资子公司。2019年9月底,西发置业将海汇置业35%股权以3.18亿元的转让价在青岛产权交易所挂牌,最终由海信地产全盘受让。

记者梳理发现,海信地产上次在青岛拿地还要追溯到一年多以前。2020年6月,海信地产以拍卖起始价11.65亿元竞得西海岸中德未来城D2组团项目土地,项目占地357亩,共涉及13宗住宅用地,这也是与国家级新区西海岸新区合作开发的大规模项目。

“利用国企背景资源获得优质土地,然后获得房产地开发获利机会,这是之前的传统做法。”陈晟指出,但现在对企业的金融优势和运作扩张等都提出了更高的要求,如果仅仅依托资源优势而忽视市场优势,公司的发展就会受到一定影响。

“海信模式”难出省?

经过26余年的发展,海信地产业务已遍及青岛、济南、烟台和威海等山东省内城市。

但随着各大品牌房企纷纷进入青岛,海信地产在青岛“大本营”土拍市场的压力也与日俱增。5月12~14日,青岛市开启今年首轮土地集中出让,共集中推出63宗住宅和商业地块,最终仅有2宗地块流拍。其中,除市北区开平路45号地块溢价熔断外,其余地块均以底价成交,但海信地产在并不激烈的土拍中一无所获。

地产评论员严跃进也指出,“前几年,随着青岛等区域楼市升温,海信地产等凭借拿地优势确实面临较好的机会,但这两年明显感觉到拿地压力越来越大。”

“坚持利润底线,不盲目跟风,不拿地王。”海信地产方面向记者直言,面对外来品牌房企进驻以及集中供地等政策调整,公司坚持公开市场竞拍与股权收并购并举的土地获取思路,在土地研判及决策过程中秉持谨慎、理性的土地获取思路。

与此同时,相比于在山东省内的辉煌,海信地产的“全国化”布局并不多,只在深圳、南京和扬州等城市留下项目开发的足迹;此外,公司在美国和澳大利亚等国家也有项目落地,但数量并不多。

记者从多方信源了解到,海信地产在省外的最大项目是位于深圳南山区的海信南方大厦,将主要作为海信集团南方总部大楼使用。住宅方面,目前南京有项目在售,但地处江北、远离中心城区。

一位海信地产内部人士向记者直言,作为一家区域型房企,在前些年房地产业快速增长期,公司并没有选择花大力气向外扩张,仍是以青岛为核心进行深耕,现阶段的主要战略还是以青岛为主,同时在山东省内的济南和烟台等主要城市进行布局,“海信地产作为青岛市的纳税大户,已经连续14年位居山东省房地产行业纳税最前列”。

在业内人士看来,与格力、美的和海尔等跨界地产的家电品牌相比,海信地产尽管有着先发优势,但无疑后劲稍显不足。目前,格力地产和美的置业均已实现上市,青岛海尔产城创集团也在“中国房地产开发企业综合实力TOP500”榜上荣跃升至第87名。

“此前因环保审核问题影响了项目进度,就体现出了一家房企的综合实力,是否有预先性的规划和协同解决问题的方式方法等。”陈晟认为,如果遇到小的障碍就影响到整个项目的推进进度,说明公司的操盘运作协同能力还是有所欠缺的,这也需要海信地产补充学习。

在陈晟看来,仅仅利用国企资源和优势进行拓展的发展模式是不可持续的。海信集团虽然拥有较为丰富的产业资源体系,海信地产也需要利用好产城资源这个最大的优势,这恰恰是目前房企能够获得优质土地的重要前提。

(来源:中国经营报 记者:郭阳琛 张家振)

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