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转让项目公司股权纾困 融创中国打开工具箱

时间:2022-04-14     【转载】   来自:中国房地产网

      4月12日,有消息称,融创中国一笔美元债息到期支付,但债权人仍未收到11日应收的债息。消息称,该债券为2023年到期7.95厘美元债,到期金额为2950万美元。不过,据债券销售文件,融创有30日宽限期支付上述债息以避免违约。

  受此影响,4月13日,融创中国2026年到期的6.5%美元债每1美元面值跌1.6美分至22.8美分。

  融创中国方面在回应记者时表示,就此事会进行公告回应,“一切以公告为准。”

  值得注意的是,自2022年3月下旬,融创中国的债务情况公开以来,处置项目股权成为其回笼资金的有力手段。4月8日,工商信息显示,融创中国已将其持有的广州创行房地产开发有限公司(以下简称“广州创行”)50%股权,转让给广州本地国企广电地产。据记者不完全统计,除广州外,融创中国近期还清退了宁波、中山等地的项目公司股权。

  3月25日,融创中国对外称,预计无法对两笔债足额兑付兑息资金,并与债权人商谈债券展期及延期。

  “股权转让是快速缓解资金链断裂风险的最直接、最快速的手段,3月25日之前,融创中国已有股权转让的动作,但转让合作还没有谈成,即使签约付款也是分期,资金不够,间接导致了融创中国不能兑付。”一位金融机构人士告诉记者。

  上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师在受访时表示,据他观察,目前,一些出险房企进行的项目公司股权转让,实际上是项目公司内部股东之间的股权转让,受让方本就是公司股东,公司原有股东对于项目公司的历史情况是清楚的,因此敢于做出“接盘”的决定。

  接盘方为项目原有股东

  资料显示,广州创行目前正开发广州市增城区新新公路西住宅小区项目,项目名称为广州融创金地商置御潮府。融创中国是在2021年4月26日至27日广州首批集中供地中以21.62亿元竞得的地块,楼面价约10746元/平方米。

  随后,融创中国引入金地商置作为合作伙伴,双方共同开发“融创·金地商置·御潮府”,各持股50%。据悉,项目总建面28.8万平方米,总规划2300户,目前尚未开盘,初步预计单价超2万元。

  如今,融创中国完全退出旗下公司,将项目股权悉数转让予广电房地产,由后者持有项目公司100%股权。广州广电房地产开发集团股份有限公司是金地商置子公司投资的公司。

  无独有偶,2021年4月的广州首次集体拍地,融创中国+厦门国贸联投体以底价43.18亿元拿下增城大道三联段北侧地块,折合楼面价约9003元/平方米,项目命名为“国贸融创学府壹号”。

  3月30日,融创中国旗下两家子公司广州融荔房地产开发有限公司、广州市融逸房地产有限公司还退出广州创贸房地产开发有限公司(以下简称“广州创贸”)。广州创贸是增城国贸融创学府壹号项目的开发商,如今已经成为厦门国贸的全资子公司。

  近期,融创中国频频对旗下项目公司股权进行转让。4月8日,融创中国转让中山铭晟30%股权给中融信托。此前该公司由中融信托持股70%,创远(珠海市)房地产有限公司持股30%;目前由中融信托100%控股。创远为融创深圳旗下子公司,其在中山投资开发了中山融创深悦府等项目。

  4月1日,宁波融创乾湖置业有限公司公司股权结构也发生重大变更,由宁波融创房地产开发有限公司和浙江信达地产有限公司各持50%股权,现在融创降至1%。

  1月24日,融创中国转让温州一项目公司股权,接盘方为德信地产。该项目所在地块在2020年6月被德信地产以36亿元竞得,溢价率高达50%,后引入融创中国共同开发。

  值得注意是,融创中国在上述项目公司股权转让时,受让方均为项目的原有股东。

  徐军认为,通常情况,对于项目公司股权转让方式,因为受让方要承接项目公司历史债务,所以除非项目公司历史“清白”,否则意向买家一般不会考虑接受股权转让方式。他表示:“如果换了公司原有股东以外的其他意向买家,即便是通过常规的尽职调查等方式或多或少能了解一些项目公司的历史负债情况,但由于面对的交易对象已经是出险房企,因而出于规避风险的考量,不会轻易做出股权转让方式的决策。”

  转让项目外仍有纾困工具

  截至2021年上半年,融创中国流动负债有7549.61亿元,其中一年内到期的短期债务有909.62亿元。

  相较于短债规模,融创中国的流动性尚可,其账上现金及现金等价物有1010.99亿元,虽可以覆盖短债,但大部分现金位于在项目层面,无法随时用于偿还母公司的债务。

  3月25日,融创中国公告称,无法按期兑付“20融创01”回售资金及利息,以及“20融创03”即将到期的利息,将于近期与债券持有人就上述债券的展期及延期支付事宜进行沟通。

  不过,很快,4月1日,融创中国发布公告称,公司于4月1日召开了投资人线上会议,并就债务展期达成一致。该笔债券展期方案已获得82%的持有人支持,方案顺利通过。

  公开债务之外,融创中国也正在经受与同行一样的市场压力。4月6日,根据融创公布的数据,截至2022年3月底,集团累计实现合同销售金额约人民币723.6亿元,同比降37.77%;累计合同销售面积约533.2万平方米,合同销售均价约人民币13570元/平方米。

  上述金融机构人士称,对于融创中国这样的出险房企,从公司内部看,最好的方法还是快速销售回款,加大促销力度,资金回流慢的还要再割肉转让。销售回款方面,可以和机构合作,以让利的方式让专业包销,包销的时候前期先垫资金,缓解房企压力。

  在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来,在如今疫情在各地不断出现,政策利好尚未传导至市场端的情况下,融创中国的“纾困工具箱”里除了出售项目股权之外,还有引进战略投资人、债务重组、加快销售回款、股东注资或者借款等工具可以用。在之前多家房企出险等行业氛围的影响下,面对可能出现的偿债挤兑,相关债权人和房企都已经相对理性起来,这也为融创实现以债务重组为主来进行自救创造了比较好的外部条件。

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