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“白衣骑士”王健林

时间:2022-04-10     【转载】   来自:中国房地产网

 自2017年万达与融创、富力“世纪大交易”后,市场上多认为王健林壮士断腕已“元气大伤”。不过,当今天房地产业行至黑铁时代,王健林似乎正因为卸下包袱而因祸得福。

  4月6日,胡润研究院发布《2022胡润全球房地产企业家榜》的榜单显示,万达68岁创始人王健林及其家族以1050亿元的财富与龙湖吴亚军及其家族并列第五。与之对应的,此前该榜单上的不少地产富豪已不见踪迹。

  一纸榜单背后,是王健林近期频繁的商业动作。4月1日,正在经受债务压力的建业地产创始人胡葆森牵手王健林,建业把旗下全部商业项目运营权交给了万达;3月28日,万达集团与鑫苑集团举行战略合作签约仪式,后者也正在遭受债务困局。

  如人们所见,在现今地产行业形势风云突变之际,王健林悄悄做起了“白衣骑士”。与此同时,王健林的一系列举措也并非无的放矢。

  “万达商管能否成功登陆港交所,成为万达集团2022年的重要事件。”一位万达集团内部人士此前告诉记者。

  在汇生国际融资总裁黄立冲看来,在符合香港联交所的要求下,万达商管的上市是没有问题的。但从商业模式看,受目前疫情的影响,作为内地经济的晴雨表,内地各地线下商业零售市场普遍比较低迷,万达商管今年上市毫无疑问会遭受“迎头风”,机构投资者很可能对其兴趣不大,也不会给予很高的估值。

  拉了“河南王”建业地产一把

  近段时间以来,王健林一直在为旗下商管业务加码。

  4月1日,河南建业集团旗下的建业住宅集团(中国)有限公司把自己的全部商业项目,以整体运营的管理模式,与大连万达集团旗下的珠海万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商管”)签订合作协议。

  建业集团官网信息显示,建业的商业业务包括凯旋广场、凯旋汇、百城天地、商业街区等四大产品形态,为河南省18个地市、近500万平方米的社区商业、特色主题街区、城市综合体提供规划、招商、运营、物业等系统化服务。

  根据合作协议,万达商管全面负责河南建业这些商业项目的运营、对外招商、对外租赁以及物业管理等业务。协议的期限为10年,到2032年3月底为止。据媒体报道,大连万达集团为此支付给河南建业集团7亿元。

  从建业地产2021年报数据看,河南建业集团的商业地产项目,在2020年收取的租金是1.38亿元,2021年收取的租金是2.03亿元。

  依据上述数据简单对比来看,万达商管为获得建业全部商业项目十年运营权付出的代价并不高。不过在这笔交易中,建业显然是由于资金受困更被动的一方。

  建业地产方面表示,通过此次合作引入优质的专业商业项目运营商,极大提高了商业不动产项目资产运营的效率和收益水平,同时起到了开源节流、降本增效的财务效果。这与建业地产一直以来的去库存、盘活不动产的做法高度一致。

  据悉,盘活不动产是建业地产为偿还8月份到期、总额5亿元的美元债所做的准备之一。建业地产称,计划以经营性现金流偿还该笔美元债,主要举措就包括加快去化、提升经营性现金流,优化资产结构、盘活不动产,适时开展资本市场融资等。

  按照建业地产公布的年报数据,2021年,建业地产实现收入420亿元,毛利润约68.11亿元,毛利率为16.2%,净利润约12.53亿元,各项数据与行业趋势保持一致,均同比下跌,其中净利润同比减少40.4%。

  2022年初,为适应新的市场环境,建业集团进行了深入的组织架构调整,并提出了“做少、做小、做好”的发展理念。

  在此前举行的2021年度业绩会上,建业集团副董事长王俊透露,建业正与省内一些国有平台公司对接,以盘活包括文旅项目在内的一些不动产,甚至不惜出让部分股权乃至让出控股权。

 轻装上阵闯关IPO

  除建业地产外,王健林近期还与另一家河南企业有战略级合作。

  3月28日,鑫苑(中国)置业有限公司董事长张勇带着手下一众人马来到万达集团,与王健林正式签约,这也宣告鑫苑集团与万达集团达成战略合作。

  根据协议约定,双方将建立全面战略合作伙伴关系,充分发挥各自优势,在商业管理、资产管理、产业地产和科技研发等业务领域进行深度合作。

  虽然双方并未透露过多的合作细节,但据知情人透露,与建业地产类似,鑫苑旗下多个商业项目将转交给万达经营托管,依托万达多年的商业运营经验,帮助鑫苑置业实现商业项目的增值。

  作为中国房地产企业“赴美上市第一股”,鑫苑置业的境况并不乐观。2022年3月8日,鑫苑置业才向纽交所提交了2020年度财报、3月14日才提交2021年上半年财报,差一点触发最后退市的期限。

  鑫苑置业全面更换了地产、物业公司的核数师,它能否在2022年按时提交2021年的全年财报,深受质疑。而按照纽交所的退市规则,鑫苑置业如果再“极端延时”迟交财报,会再度触发退市警报。

  于万达商管而言,与建业地产、鑫苑置业的合作有助于公司做大规模,并有助于其早已提上日程的港股IPO。2021年10月,万达商管在港交所提交招股书,谋求在港上市。

  这次珠海万达商管的基石投资者包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、星匠、合众人寿保险股份有限公司、碧桂园服务、金逸环球(碧桂园香港发展有限公司的全资附属公司)、招商局轮船、周大福郑裕彤家族、PAG等22家公司,另外还有6位高管,总计持有21.17%股权,总估值约1800亿元。

  截至2021年6月30日,万达商管管理380个商业广场,在管建筑面积0.54亿平方米。2021年上半年,万达商管的收入为106.36亿元,核心净利润20.65亿元。

  招股书资料显示,2018年、2019年、2020年及2021年上半年,珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元,核心净利润17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

  全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平在受访时表示,目前,万达商管的轻资产模式,应该是在香港资本市场上的一个风口,因为一方面其自身持有的物业的规模较大,另外,托管的物业规模也是相当大的,基于体量因素的考虑,其上市是值得期待的。

  不过,有接近万达商管的人士告诉记者,在上市之前,香港资本市场对万达商管的认定还不能确定。从目前来看,股市表现的情况并不好,这时候上这么大的一个规模,资金方能否的支持力度还有验证,因为投资者、消费者的信心都正在经受目前疫情及其带来悲观预期等因素的影响。

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