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观点直击 | 张亚东:绿城中国怎么做?(实录)

时间:2022-03-24     【转载】   来自:观点网

观点网 2022年的房企年报季并不平静,密集的预亏公告、净利大跌、延期发布、股债双杀等令人措手不及。

面对行业变化带来的考验,绿城中国却交出了一份令不少投资者满意的年度业绩。

3月23日,绿城中国举行2021年线上业绩会,董事会主席张亚东携一众管理层出席。

数据显示,2021年绿城实现营业收入1002.4亿元,同比增长52.4%;年内利润为76.87亿元,同比增长33.4%;股东应占利润为44.69亿元,同比增长17.7%;扣除永续债所占盈利后为32.55亿元,同比增长31.6%。

期内毛利为181.68亿元,同比增长16.66%;但受限价和土地成本上升影响,毛利率为18.1%,较2020年23.7%下降5.6个百分点。其中,物业销售毛利率17.5%,较2020年的23.5%下降6个百分点。

按照结算周期,2021年报大约反映2019年主要物业销售情况,以及2021年当年现房销售和全款销售的情况。而在2019年,老将郭佳峰回归绿城并主要负责投资业务,此后绿城获取了不少优质项目,并推动销售的不断提升。

未来,绿城会怎么做?

“战略战术清晰、贯彻执行有力和品质效益提升。” 张亚东用这三句话回应,并称绿城前三年怎么做,今年怎么做,后三年还要怎么做。

不少股东对未来抱有更大希望:“这份年报是近几年最好的一份,也是未来几年里最差的一份。”

“货值”信心

2021下半年,市场环境骤冷,绿城中国是少有达成业绩既定目标的房地产企业。

这一年,绿城中国实现合同销售面积约1557万平方米,合同销售金额3509亿元,同比增长21%,完成3100亿元全年目标的113%。

当中,自投项目累计取得合同销售面积约938万平方米,合同销售金额约2666亿元,同比增长24%;归属于绿城集团的权益金额约人民币1452亿元,同比增长22%;代建管理项目累计取得合同销售面积约619万平方米,合同销售金额约843亿元。

这一销售金额离不开绿城土地投资的改变。

张亚东接手绿城后,对投资和销售作出调整和要求,找来老将郭佳峰,并主要负责投资业务。

2021年,绿城在42个城市新增项目101个,总建筑面积约1751万平方米,预计新增货值3137亿元;归属于集团权益货值约1834亿元,承担成本约938亿元;新增土储平均楼面价约每平方米人民币9080元,新增货值当中21%实现当年转化。

截至2021年底,绿城持有土地储备项目256个(包括在建和代建),总建筑面积约5881万平方米,权益总建筑面积约3267万平方米;总可售面积约为3980万平方米,权益可售面积约为2199万平方米;平均楼面地价每平方米约人民币7182元,一二线城市土地储备总可售货值占比达74%。

绿城中国预计,2022年整体可售货源约2034万平方米,可售金额约4442亿元;其中,自投项目可售货源约1354万平方米,可售金额约3452亿元。

今年,绿城中国将合同销售目标定为3300亿元,新增投资货值权益比要达到2500亿元-3000亿元,同时新开工计划达到1450万平米,当年竣工计划达到1347万平米。

区域布局上,绿城以长三角、京津冀和大湾区三大城市群为主,资源聚焦在一二线城市。管理层在业绩会上透露,去年底在杭州第三批次拍地和今年2月份北京第一批次供地,绿城中国一共获取7个项目,预计新增货值300亿,平均利润率在9%以上,绝大部分货值可以在今年全部转化。另外,2022年至今补充了其它地区约360亿货值土地。

能够看到,即便在这样严峻的市场环境,绿城中国没有放弃拿地。在张亚东看来,前三年的规模和投资是未来三年营收、利润增长的基础与前提,没有销售规模的增长,谈不上未来的营收和利润的增长。

但就目前重点房企披露的前两月销售额来看,今年仍存在较大压力。而绿城中国前2月合约销售金额274亿元,同比下降约31%。

绿城管理层对2022年全年目标达成以及行业中长期发展具备信心,解释前两月销售同比变化与供货结构有关。

“去年前两月虽然实现销售额398亿元,但其中新项目开盘占比超过1/3,杭州、北京、宁波等地的项目贡献比较大,基本上推出即售謦。今年前两月新开盘量有所下降,但是存量续销的去化情况和去年基本持平。”

他透露,一季度预计新推货源约300亿元,二季度现在排下来有将近600亿可售房源推出,下半年还有一批上半年新买的地进行转化,而且都是在需求相对比较坚实的城市,给全年整体销售目标提供了比较充足的货源准备。

按照绿城中国2025战略目标,要在2025年实现6400亿合同额目标:房产开发重资产板块目标为4500亿;房产代建轻资产板块目标为1500亿;“绿城+”新兴业务目标为400亿元。

截至2021年底,绿城累计已售未结转金额约3308亿元,其中权益额1777亿元,较2020年末增加776亿元。

这部分金额为绿城中国未来业绩增长提供了基础,从已售未结分年确认的结构来看,2022年总计可以结转1608亿元,权益为878亿元;2023年可以结转1470亿元,权益为811亿元;2024年及以后结转230亿元,权益为88亿元。

“健身”完毕

无论是已售未结转金额还是土地货值,都能够发现绿城的权益比重均不到六成。

截至2021年末,绿城控股股东权益约为346.79亿元,非控股股东权益由2020年末317.49亿元升至622.08亿元;在76.87亿元年内利润中,控股股东占44.69亿元,非控股股东占32.18亿元。

值得关注的是,永续债作为历史遗留问题,一直侵蚀利润,而绿城中国亦开始不断偿还永续债。观点新媒体从年报获悉,截至2021年末,绿城中国永续债为107.58亿元,2020年这一数值为206.18亿元。

另一方面则是合作项目的影响。对于合作方是否会受到违约事件波及,管理层回应,绿城对于合作方有一定的选择标准,一般优先选择综合实力强、资信良好,特别是有国企背景的企业。整体来看,绝大部分合作方都经受住了2021年行业变化带来的考验。

“绿城中国对所有合作项目的资金都实时进行监管,也随时会根据项目进展情况以及资信情况做出相应的安排。”

此外,预售资金监管给企业现金流带来不小影响。绿城管理层指,去年受贷款集中度管控的影响,银行对房地产总体额度收紧,房地产贷款增速明显下降,银行按揭额异常紧张。

“贷款额度有限的情况下,各大银行把资源向优秀房企倾斜。去年4季度以来,监管部门多次强调要满足房地产市场的合理资金需求,所以现在的感受是整体融资环境逐步得到改善,无论是开发贷还是按揭,紧张态势得到了缓解。”

其表示,得益于大股东中交集团的支持,目前绿城中国与各大银行都建立了稳固的战略合作关系,授信额度充足,完全能够保障公司开发贷按揭的顺利放款。今年融资环境向好情况下,绿城的融资额度更能够得到保证。

得益于央企中交的信用背书,绿城融资成本逐年下降,2021年平均融资成本从4.9%降至4.6%。

境内融资方面,期内绿城通过发行公司债、供应链ABS、供应链ABN、项目收益票据、中期票据等方式共募集资金257.18亿元,公开市场募集资金的平均成本为3.55%。另外,截至12月31号,在手的公开市场未发行额度382.49亿元。

数据来源:绿城中国

境外融资方面,去年6月,通过成功重组9.4亿美元债务,提前置换了银行贷款,并于去年12月份以及今年1月份、2月份连发三笔美元债,共募集资金7亿美元,用于偿还永续债券。

从绿城中国财务结构看,2021年总借贷金额1274.59亿元,1年内到期金额为320.53亿元,占比25.15%;1-2年内到期的483.26亿元,占比37.91%;2年以上到期470.8亿元,占比36.94%。

“公司确保2023年能够进入绿档,同时也根据今年的内外部环境情况,做好了提前进入绿档的准备。”

管理层披露,截止到2021年12月31号,绿城中国“三道红线”中现金短债比为1.7倍, 2020年末为1.4倍;净资产负债率53.5%,2020年末为64.6%;剔除预售账款后的资产负债率为70.3%,2020年末为71.2%。

“我们会给绿城插上一双翅膀。” 多年过去,背靠中交的绿城有了诸多改变。

在这期间,2015-2018三年为康复期,2019-2021三年为健身期。如今的绿城,迎来了2022-2025年的起跑期,乃至2025年之后的稳定发展期。

张亚东说,在战略战术清晰情况下,绿城在这样一个大的时代背景下,定能行稳致远。

以下为绿城中国2021年度全年业绩会现场问答实录:

现场提问:目前政策环境下,大家比较关注项目贷款、按揭、预售监管资金和可动用现金的情况,目前绿城的情况怎么样?

耿忠强:去年受贷款集中度管控的影响,银行对房地产总体额度收紧,房地产贷款增速明显下降,银行按揭额异常紧张。贷款额度有限情况下,各大银行把资源向优秀房企倾斜。

这种情况去年4季度以来,监管部门多次强调要满足房地产市场的合理资金需求,所以现在的感受是整体融资环境逐步得到改善,无论是开发贷还是按揭,紧张态势得到缓解。

具体到绿城,得益于大股东中交集团的支持,以及公司自身清晰的发展思路和良好的发展成果,目前绿城中国与各大银行都建立了稳固、良好的总对总战略合作关系,授信额度充足,完全能够保障公司开发贷按揭的顺利放款。

去年在行业融资环境紧张情况下,绿城整体回款率超过百分之百,按揭回款更是超千亿,取得了比2020年翻一番的好成绩。2022年,在融资环境向好情况下,我们的融资额度更应该能够进一步得到保证。

预售监管资金,各地监管政策不一样,在执行过程当中也存在较大差异,有的城市执行过程比制定的政策还要严格,这样就影响了房地产企业自有资金的正常周转。

另外,一二线城市对预售资金监管比较松,可能也出现了一些楼盘断供、烂尾的现象。我们认为下一步针对监管过严的城市积极纠偏,过松的城市也会进一步规范,总而言之会朝着保证项目交付,又保证行业持续发展这样的方向来推动。

现场提问:分红政策未来会不会维持现有水平?

张亚东:现在的分红政策派息率是20%-40%,2021年综合考虑当前和未来各方现金流情况,定的派息率是35%,2021年每股派息0.46元,较2020年每股0.35元增长了30%左右,我们认为这个增长比例是非常大的。

至于未来分红,我们将做好经营,不断提升经营业绩。我们有理由相信,能努力做到以后的分红越来越好,会有所提升。

现场提问:疫情扩大和因城施策背景下,可否请管理层分享一下对今年市场的判断?

李骏:基于长期紧密的对市场的跟踪和现在一城一策体系化的研究,初步判断2022年上半年应该是一个筑底盘整的情况,今年下半年开始市场逐步会复苏趋稳。

主要从以下三个方面来看,第一,政策转变有利于房地产市场的恢复,鉴于目前的国际形势和宏观经济增长需求,重提了房地产稳定器的作用,政策面的宽松基调逐步形成。

支持性的调控政策从供给端转向了需求端,同时适度放松限购,调整了公积金政策,增加了购房补贴,以及放松落户门槛等。截止到2月底,有超过40个城市出台房地产相关调控政策,预计未来各地将继续加大因城施策力度。

第二,市场需求出现了复苏信号,核心一二线城市新房的来访量已经恢复到去年12月底双周的平均水平。二手房市场,从去年10月份以来成交量连续两个月成交提升,近期二手房的带看量超过去年40%以上,市场已经出现回暖迹象。考虑到政策显效会有一定滞后性,预计二季度会有比较好的表现。

第三是周期性判断,一般房地产行业下行期会经历政策见底、市场见底、客户信息见底三个阶段。实际上去年下行也是经历了这三个阶段,从去年7月份开始到今年半年度时经历了一个周期,从周期判断今年半年度后市场会大概率复苏并趋于稳定。

总的来说,我们对2022年全年目标达成以及行业中长期发展还是非常有信心的。

现场提问:绿城当期毛利率降到了18%左右,请问是什么原因?目前销售端及已售未结转的毛利率如何,未来整体趋势如何?

耿忠强:主要原因有两个方面,一方面,土地市场竞争较激烈,土地成本上升;另一方面,近年来房价受限价影响,公司品牌价值没有充分体现;已售未结部分也是维持在这个毛利率水平左右。

2021年虽然毛利率下滑了5.6个百分点,但是公司近几年净利率在逐步提升,这两年基本稳定在8%左右。

绿城重仓的部分城市,如杭州、宁波,虽然毛利率与别的城市项目相比较低,但是这些城市所在项目去化快、回款也快,资金周转效率高,通过结算量的快速提升,同样可以为股东带来一个比较好的收益。

现场提问:公司对最近两年拿的地是否做过复盘,包括销售、利润率的达成情况,有没有出现比原定测算有较大偏差的情况?

郭佳峰:城市布局方面,绿城坚持核心城市、核心板块的投资策略,近几年超过70%以上的新增货值布局在一二线核心板块,今年争取超过80%投资资源聚焦在一二线城市,进一步提升安全度。

周期把控方面,在2021年上半年,各地土拍市场火热的情况下,绿城中国很好地保持了投资定力,在杭州、金华、南通等江浙城市以及北方、中西部城市没有盲目追高,避免了踩坑的风险。

针对具体项目的复盘,公司在去年正式推出了投后评估机制1.0版本,对每一个项目都有跟踪投后评估。今年推出迭代的2.0版本,主要评估逻辑是在首开一个月后和首开后一段时间,一般是6到8个月,这两个时点,从开盘时点节点,实现的价格、销售的流速、营造的成本、利润的达成、经营性现金流回正等几个方面,对项目进行跟踪评分,评估结果将应用在公司KPI的考核当中。

从最新评估结果看,2019、2020年市场上获取项目的利润兑现度比较高,2021年项目受利润下行影响,部分项目有所折损,平均利润率还是不错的,大概在原先计划的80%左右。

在行业中而言,兑现度肯定属于比较好的水平。未来随着行业形势逐步回暖,我相信兑现度可能会进一步提升。

现场提问:公司战略2025规划中明确两大主航道业务和7大新兴业务,第二增长曲线也就是绿城+板块目前情况如何?

吴文德:绿城+围绕地产主业,是一个多元化发展的组成部分,目前主要包括商业、康养、房屋4S和科技装修几个业务,都在稳步推进当中。

商业板块,截止到去年年底,绿城中国范围内在营在建以及下一步要建设的物业,总计投入大概在650亿元,权益投资约415亿,目前已经投入了约300亿。

2022年公司有两个大型持有物业要投入运营,三年内有五个大型商业项目要投入运营。根据公司2025战略,我们的目标是打造品质商业,实现绿城中国及合作方持有物业的保值增值。

策略上,商业要做精,酒店要做强,逐步把绿城中国资管规模做大,要做到轻重并举,实行提质增效。同时积极探索跨业态管理能力,培育和提升这方面的能力。公司目前下属杭州酒店管理公司,是今年亚运会赛事服务的基地。

康养业务板块,目前已经独立运营的机构,在康养集团下面的有12家,其中执行和已经委托运营的有17个项目,合同金额达到4500万元,咨询服务涵盖了政府、企业,去年一年累计出具咨询报告130多份,咨询了30多个项目。目前前期规划设计、后期运营以及一些咨询服务,能力都已经培养起来了。

房屋4S这一块,2021年的合同是11亿,同比增长了73%,未来将继续围绕维保养护、居家换新、城市更新这三大业务板块,进一步深耕和发展,聚焦维修保养、房屋检测、到家服务、定制精装、家庭局部换新以及城市存量资产运营、市政养护等服务内容,打造房屋全生命周期综合服务生态圈,这是房屋4S的方向。

建筑科技集团方面,装配式业务规模在持续提升,装配式装修已经走向批量施工,为降本增效取得了一个好的效果。服务未来的社区累计达到25个,城市更新150万方,为科技集团创收奠定了很好的基础。

现场提问:管理层此前表示争取2023年底三道红线全部进入绿档,目前指标如何?

耿忠强:上报监管部门的三道红线计算口径和财务披露的口径稍微有些不同,先按照上报监管部门的口径做一个回答。

截止到2021年12月31号,三道红线当中现金短债比是1.7倍,这个指标2020年末是1.4倍;净资产负债率是53.5%,2020年末这个数字为64.6%;剔除预售账款后的资产负债率为70.3%,2020年末这个指标为71.2%。

可以明确地说,公司确保2023年能够进入绿档,同时也根据今年的内外部环境情况,做好了提前进入绿档的准备。

现场提问:当前房地产行业形势复杂,公司有什么看法?绿城2022年经营思路如何,对未来业绩有什么样的整体判断?

张亚东:2018年我们提出了三个去化,经济去地产化、地产去金融化、住宅去商品房化。今年和今后一个时期,调控还依然会保持这样一个大的方向,这个趋势是不会动摇的。

经过去年一年的调整,行业政策底部已见,市场底部还未见。但是对行业整体的判断,绿城认为可以简单用三句话来进行描述:一是行业总体稳定,二是结构逐步调整,三是长期趋向健康。

这样一个背景下,绿城怎么做?在这里用三句话来描述,就是战略战术清晰、贯彻执行有力和品质效益提升。

绿城前三年怎么做,今年怎么做,后三年还要怎么做。

通过前年做的2025战略规划,我们的战略、战术非常清晰了。未来三年和今年怎么做,我们也是按照这样一个战略战术来进行落实。

绿城提出2015-2018年三年康复期,2019-2021年三年健身期,今年到2025年起跑期,2025年之后稳定发展期,这样的判断现在看来都比较符合实际。

战略战术清晰的情况下,绿城在这样一个大的时代背景下,肯定能行稳致远。

今年和明年怎么做的第二个描述,贯彻执行有力,或者是有力贯彻执行。通过近三年的工作来看,落实和贯彻是有力的,是比较到位的,所以才有今天的结果呈现。

未来我们会有力地贯彻和落实,这是我们下一步要做的。要把三年前的预期变成今天的现实,也要把今天的预期变成三年后的现实。还有一条,提升品质和效益。

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