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“优化债务与发展两手抓”旭辉完成首期中票发行,林中感叹“殊为不易”

时间:2022-03-17     【转载】   来自:中房报

     继万科、金地、美的置业后,旭辉也开始在银行间债券市场发债。

  3月14日,闽系房企旭辉控股(集团)有限公司(以下简称“旭辉”)发布完成发行2022年度第一期中期票据公告及2021年前三季度未经审核财务数据。

  公告显示,旭辉于2022年3月11日完成发行规模为10亿元的2022年度第一期中期票据,票据利率为4.75%,期限由2022年3月14日起计4年。

  按照2022年度第一期中期票据募集说明书,首期计划募集的10亿元资金拟用于位于大连、乌鲁木齐、西安、合肥、杭州、武汉及长沙的8个项目。

  3月以来,旭辉动作不断。

  3月9日,旭辉发布公告称,提前偿还8亿元公司债,并提及公司与平安银行签订了《银企战略合作协议》,平安银行将授予旭辉50亿元并购融资额度;同日,旭辉与日本最大的城市综合开发运营商之一东急集团举行战略合作签约仪式,达成战略合作。3月8日,旭辉披露,公司购回本金总额7040万元、于2022年4月到期的6.70%优先票据,相当于原定发行该等票据的本金总额4.4%,加上之前回购的4900万元,累计已回购1.2亿元。

  在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来,引入战略伙伴、连续回购存量债和发行中期票据,旭辉一系列的动作的背后,一方面有着政策层力促市场回暖、行业信心恢复和各项调控措施优化与微调的诉求,另一方面也有企业自身提升战略资源优势和优化企业负债结构、提升流动性,进而尽快实现转型并进入可持续健康发展的自身需求。

  一番辗转腾挪、释放利好,旭辉在资本市场上却一度未获认可。3月15日,旭辉开盘报价2.83元/股(人民币,下同),收盘于2.21元/股,相比上一个交易日的收盘价2.84元/股,下跌22.35%,这也是旭辉收盘价连续第6日下降。

  直到3月16日,旭辉收盘于2.71元/股,相比3月15日收盘价上涨23.25%,首次迎来反弹。

  压力当前

  此前,旭辉在股票市场不被看好的原因指向多个方面。

  虽然刚刚还了8亿元,旭辉眼前的偿债压力仍不小。截至今年2月,旭辉存续美元债券12只,存续规模43.52亿美元,其中有19亿规模美元债券将于一年内到期。此外,除了刚刚还上的那8亿元外,旭辉公开市场今年需偿付的债券仅剩4月23日到期的境外债券。据悉,这笔境外债券尚未偿还本金总额为人民币14.806亿元,相当于原定发行该等票据的本金总额约92.54%。

  据票务宝统计,旭辉旗下有一笔商票出现未兑付情况。通过小程序“票眼”的信息搜索,旭辉旗下许昌旭辉房地产开发有限公司,拒付笔数已经达到26笔,拒付率为8.31%。

  另一方面,与大多数房地产同行一样,旭辉也面临销售下滑。

  3月3日,旭辉公告2月未经审核营运数据,2月销售额83亿元,同比下跌42.7%;1-2月累计销售额167.4亿元,同比下跌45.5%

  从盈利能力来看,旭辉毛利率正逐年疲软,尽管2018年和2019年毛利率还维持在25%以上,2020年降至21.74%,2021年上半年再降至20.69%,为上市以来同期新低。

  在3月14日的报告中,瑞银认为,旭辉面临的主要风险是合作项目多。根据瑞银报告,在400多个项目中,有80%不是旭辉全资子公司(未售出总建筑面积),很多项目并没有并表(约35%-45%项目未并表)。

  同时,瑞银也分析,旭辉的表外债务比其他民营开发商要少,瑞银认为旭辉不会有严重信用风险。

  业内有分析人士认为,瑞银这份报告是别有用心的做空报告。不过,也有市场分析人士表示,瑞银市场口碑一直很好,在这份报告中,瑞银也不吝啬对旭辉的正面解读,只是结论略显冰冷。

  积极应对

  偿债和发展的压力当前,深谙“信心比黄金更珍贵”的旭辉一直在采取积极的方式应对,一边“借新还旧”,一边谋求发展。

  旭辉控股CFO杨欣表示:“从去年至今,公司一方面顺应形势,主动降杠杆,努力进入绿档阵营;另一方面,以畅销溢价的产品赢得客户,狠抓高质量销售和回款现金流,希望以更稳健身姿,积极应对行业波动。”

  3月9日,旭辉发布公告称,公司用于偿还“18旭辉01”8亿公司债的本金及累计至到期日的利息已悉数存入中国证券登记结算有限责任公司指定银行账户。该笔债券于2018年发行,2022年3月21日到期,票面利率6.5%。完成偿还后,公司短期债务进一步减少。

  在提前还了债券后,杨欣表示,“今年境内唯一一笔债券提前归还后,短期负债进一步下降,财务安全性进一步夯实。”

  这笔还债被指“借新还旧”。据上交所披露,旭辉集团股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已反馈”,品种为小公募,拟发行金额8.42亿元。本期债券募集资金拟用于偿还“18旭辉01”的到期本金和利息。

  3月8日,上海清算所发布了《旭辉集团股份有限公司2022年度第一期中期票据发行文件》,根据其中的《旭辉集团股份有限公司2022 年度第一期中期票据募集说明书》(以下简称“募集说明书”)披露,旭辉此次中期票据注册额度为50亿元,本期发行规模上限为10亿元,发行期限为2+2 年期,附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权,目前无担保情况。

  值得一提的是,3月11日,上海清算所曾3次披露延长旭辉这笔债券簿记建档结束时间,最终延长至3月14日11:00。旭辉对此解释为“因债券市场波动”。此次旭辉发行利率区间在3.5%-4.8%,最终发行利率定在4.75%。

  刚刚完成中票发行时,旭辉董事长林中便在朋友圈发文感叹:“艰难时刻,殊为不易!”

  对于旭辉中票的成功发行,柏文喜认为,旭辉等房企发力债券融资,说明对于优势房企而言外部环境正在明显改善,因为这些房企除了自身作好经营和符合行业方向调整之外,还在很大程度上承担着行业信心恢复和促进行业进入良性循环轨道的行业使命。

  除此之外,旭辉今年以来一直在向外传达利好信号。

  3月8日,旭辉披露,公司购回本金总额7040万元、于2022年4月到期的6.70%优先票据,相当于原定发行该等票据的本金总额4.4%,加上之前回购的4900万元,累计已回购1.2亿元。

  3月9日,旭辉集团和日本东急不动产日前达成协议,双方将从长三角区域项目起步,在住宅开发、TOD建设等领域进行广泛合作。

  在柏文喜看来,旭辉一系列动作背后,一方面有着政策层力促市场回暖、行业信心恢复和各项调控措施优化与微调的诉求,另一方面也有企业自身提升战略资源优势和优化企业负债结构、提升流动性,进而尽快实现转型并进入可持续健康发展的自身需求。

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