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旭辉反击瑞银报告:这是不切实际的假设

时间:2022-03-17     【转载】   来自:中房报

    “我们内部统计,涉及发生债务展期合作方的合作项目共21个,占旭辉总项目的占比不到5%,旭辉的平均股比约30%。旭辉在手项目的并表比例约56%非35%-45%。”3月16日,旭辉控股针对瑞银报告中提到的风险点进行了回应。

  两天前,瑞银发布研究报告,将旭辉控股股票的评级由“买入”调整至“中性”。瑞银在报告中称,由于开发商的违约风险不断上升,分析师担心旭辉控股的合作伙伴在项目层面的风险。

  对此,旭辉回应称,自去年已启动风险合作方分类管理,项目层面的现金流管控和股权层面的归边,对出险公司项目已基本完成谈判,如北京花样年项目,及时退出规避风险,盘活资金。

  我们内部统计,涉及发生债务展期合作方的合作项目共21个,占旭辉总项目的占比不到5%,旭辉的平均股比约30%。这21个项目中,已交付、无融资的尾盘项目14个。其余7个项目的销售和回款工作均正常有序展开。个别项目正积极沟通合作方,不排除未来采用并购形式化解项目风险。

  瑞银的这份报告对旭辉2021年半年报中披露的400多个项目进行了股权分析,发现旭辉有80%的项目(按未售建筑面积)是非全资拥有的,很多项目并没有并表(约35%-45%的项目没有并表)。另外,旭辉有总计600亿至900亿元人民币的表外债务,大部分是未合并在公司资产负债表上的项目级建设贷款。

  “在手项目的并表比例约56%,而非35%-45%。”旭辉表示,对于合作项目,旭辉只需要承担对应自身股比的负债,而非所有负债,600亿-900亿元负债是基于所有项目负债推导得出,显然与现实情况背离。今日的公告披露,旭辉非并表项目权益后负债为251.3亿元,且无超股比担保。

  根据瑞银报告,非全资项目中,估计旭辉、民营开发商、国企+香港开发商、金融机构的持股比例分别为44%、38%、12%、6%。在民营开发商38%的股份中,有5%的比例由违约和风险开发商持有,18%由有未偿还债券的民营开发商持有,另外15%由无债券的民营开发商持有。

  瑞银称,如果要排雷,旭辉需要付出的代价是100亿元;如果要把排雷区扩大,旭辉要付出的现金代价是570亿元,相当于旭辉今年合同销售额的25%。

  “这是不切实际的假设。”旭辉表示,首先,合作方主体出现债券展期或违约,并不等于项目公司出现经营风险。实际操作中,合作项目都有严格的预售资金监管机制,监管资金足以支付未来开发支出,保障建设推进。其次,旭辉并没有义务去收购合作方的股权。旭辉集团对合作项目公司(联合营公司)按照股权比例提供担保,2021年的中期经审阅的担保金额是170.1亿元,与570亿元存在巨大差距。

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