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是追求利益还是监管缺失?中国问题楼盘之锺

时间:2022-03-16     【转载】   来自:中国房地产网

       “老百姓买房,花的是血汗钱,带来的是生活希望。开发商欺上瞒下,政府不作为就会使消费者维权无门。”来自云南昆明的张女士多次给中国房地产报记者发来微信,希望通过媒体的关注推动事件的化解。

  2019年,为改善居住品质,张女士在滨海城市广西防城港的天净沙紫宸项目置业。作为外地人,张女士对当地区位、房价了解有限。销售人员称项目位于CBD中心区,坐享区位发展红利。

  2020年,交房时间临近,张女士方才发现自己所购房屋每平方米单价高出周边市场两三千元,且项目实际位于工业区,小区环境、品质与宣传相差甚远。

  张女士开始了漫长的维权之路。“开发商提出的解决方式不合理,如购房人接受将蒙受巨额损失。这两年,我走遍了所有能够进行维权和投诉的政府部门,但始终无果,法律途径看似行得通实则难走通。”为了这件事,张女士倍感痛苦。

  她称,天净沙紫宸总房源1000余套,目前大部分已售,其中有大半购房业主面临着与她相似的局面。

  中国房地产报记者注意到,防城港置业群体中外地人占比较大,分布着数十个问题楼盘。针对成因,该市住建局曾回应媒体称:一是个别房企没有开发经验,大量依靠银行贷款或者民间高利贷;二是部分房企挪用售房资金,盲目扩大投资;三是部分房企缺乏诚信和责任,将政府部门作为挡箭牌;四是政府监管不到位;五是信访人对于合同纠纷企图通过上访解决;六是购房人投资期望落空。

  这六点,几乎道尽了楼市质量与交易问题的因果。开发商和渠道唯利益是图,政府事前监管不足,事后缺乏有效妥善化解手段。受制于种种因素,单凭购房人自己与开发商打交道屡屡吃亏,司法之路往往也难以走通。

  这是一个绕不出的怪圈。日复一日年复一年的卡在房地产行业高质量转型发展的脖颈上。

  根据中国房地产报“3·15”调查问卷显示,在购买新建商品房时,有超8成网友遇到了延期交房、烂尾、货不对板、虚假宣传等问题。其中,延期交房和烂尾问题比较突出,有超20%网友遭遇过以上问题;其次是虚假宣传和质量问题,占比分别为15.5%、10.85%。

  另据中国房地产信用信息平台监测,2021年全国各地房地产开发企业的裁判文书数量达到48.86万条,其中与合同纠纷相关的案例超41.95万条,同比2020年减少15.89%。其中,涉及房屋买卖销售相关纠纷的情况最为突出。仅房屋买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、买卖合同纠纷几项,就共计25.66万条,占房企全部合同纠纷的61.17%。

  过去一年,中国房地产报记者也进行了大量调查,曝光了数十起房地产领域典型案件,涉及房产、家居、物业等多方面。其中,虚假宣传、房屋质量、延期交付、精装修缩水是最突出的问题。

  武汉光谷创新国际社区二期深陷“质量投诉门”,该项目被指与宣传背离,也与规划不符,存在大量质量问题;四川南充重点监管楼盘大合华府反复烂尾,八旬购房老人无奈住进售楼处;天津海湾财富中心因为开发商与施工单位陷入纠纷,同样反复停工,数十名业主生活被彻底打乱;海南海口秀英区新海村片区棚改项目,曾是海南省重点项目,却出现了大面积渗漏及天花板混凝土爆裂、批荡层脱落等问题。

  作为一个全年销售额超17万亿元的产业,房地产行业肩负着人民安居乐业的重任,但是高价之下却没有提供好房子,且烂尾不断,它所产生的问题已经越来越引发社会质疑。

  “过去几年,许多房企通过高周转、短工期、巨额债实现了扩张并占有市场,最终结果往往是顾此失彼,牺牲了产品品质。”一位资深的地产评论人表示,有人认为,房屋质量问题与市场下行、金融政策收紧、房企经营困难等因素有关是不对的;房企经营困难是自身问题,绝不是产品出现质量问题的借口。“平等互利、等价有偿”是作为企业最基本的商业准则。

  一位不愿具名的房企区域总经理向中国房地产报记者表示,过往很多问题项目,归根结底是开发商缺乏责任感,有关部门监管不到位,“这是房地产行业之痛,不仅是商业问题,也是制度问题”。

  “房地产涉及民生的方方面面,一个项目从开始到落地需要多个部门审批,完成数百项流程。过去多年有关部门之间职权不清,你管你的,我管我的,存在许多监管真空区。”一位住建系统工作人员表示,近些年来随着各部门职能不断优化,诸多体制机制瓶颈得以打通,对房地产领域的监管也更加具有实效。

  在新房以外的二手房领域,近些年来随着专项治理行动的加速,各类矛盾纠纷逐年呈现下降趋势。购房人态度悄然出现改变。

  “如果二手房房龄较短,社区较新,同等价位我会优先考虑二手房。”在北京工作的刘女士属于刚需群体,近期正在看房。她表示:“近两年房企暴雷不断,质量问题频出,购买期房风险大,且周期较长;二手房品质和环境一目了然,省去了很多担忧。”

  期房风险大是客观存在的事实,出现问题维权更难。在过去几年中国房地产报报道中,几乎所有购买期房且遭遇维权的业主们都面临一个现实问题:讲法律讲不过开发商,论合同条款更没有主动权,找主管部门投诉也缺乏实效。最终要么引发群体上访,要么陷入打官司窘境。

  事后来看,能够业主、开发商、政府三方坐下来,本着化解问题的初衷,且真正达成有效共识的少之又少。

  在刚刚结束的全国两会上,有不少委员和代表呼吁,尽快取消预售制度,实行现房销售。

  全国政协委员、四川省工商联副主席、明宇集团董事长张建明表示,预售制度下,购房者先交钱再拿房存在很多不可预料的因素和风险,有失公平。如果遇到开发商偷工减料,建造劣质工程,可能购房者拿到的是不合格房子。更严重的情况是,遇到房地产下行周期,最终很可能会变成“烂尾楼”。

  全国人大代表、民进江西省委员会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡同样建议,可逐步提高商品房预售许可门槛,直至过渡为现房销售。

  虽然取消商品房预售制度涉及房企融资渠道、地方政府土地财政等现实问题,但委员与代表们连续多年在全国两会上的鼓与呼,亦反映出急切地民之所盼。

  “实行现房销售将极大程度减少楼盘问题,但房企产品品质、服务意识,以及政府执政能力、处置纠纷手段也必须提升。”上述房企区域总经理表示,提高善后能力仅仅是一方面,规范房地产市场销售,提高品质,最核心在于制度完善,要用明确条款规范开发商,要求政府保障购房人权益。

  到底什么样的房子才是好房子?绿城集团创始人宋卫平曾表示,在我眼里房子有生命。房子如果拟人化,以前是看颜值和形体,也就是外观要美。现在产品创新,仅仅颜值提升还不够,还要健康,安全,贤惠,还要有很多专业技能……作为有责任感的开发商和服务商,要考虑的地方很多。他还曾直言:“产品都做不好,可以去跳楼了。”

  住房关系到每一个家庭的生活和幸福。在高质量发展大局下,房地产行业需要大力度推动各类市场主体归位尽责,净化市场环境,营造良好生态,努力打造规范、透明、信用、有活力、有韧性的房地产市场,快速建设起一个受人尊敬的大行业形象。

  观点

  原建设部副部长、党组副书记刘志峰

  这几年在住房质量有了明显提高的情况仍存在一些问题,这主要反映了一些企业管理松懈,有标准不执行,有好的政策不清晰不推广,缺乏工匠精神。对房地产行业来讲,要真正把高质量发展落地,不能光喊口号。

  全联房地产商会创会会长聂梅生

  内循环离不开住房消费支持,与房地产快速发展时期以投资为原动力不同,新格局下房地产的新循环将以消费为新动力。“房住不炒、租购并举”形成双轮驱动,“住房消费”转向居住消费,房地产行业将从数量型发展转向品质型发展。

  绿城集团创始人宋卫平

  产品永远是企业立身之本,要通过好的理念和规划设计,把实用功能的价值、美学的价值、智慧智能的价值,让产品得到一个更好的发挥。在我眼里房子有生命。

  建业集团董事长胡葆森

  你把产品做好,把服务做好,你才能得到民心。商道,就是赢取民心。在这个变幻莫测的时代,企业人士一定要经得起喧嚣、耐得住寂寞、熬得住时间、驮得住名利。不让自己迷失方向,有正确的价值诉求,成为社会进步正能量的引导者,推动社会的改变与进步。

  万科集团董事会主席郁亮

  在管理红利时代背景下,房屋将回归居住属性,房地产开发业务将转向开发与经营并重。开发像耐用消费品,经营像服务业,企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱,也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。未来行业的出路只有一条:踏踏实实向制造业学习,通过劳动挣加工制造和服务的钱。

  滨江集团董事长戚金兴

  品质永远是第一位的,产品品质如此,服务品质同样如此。没有品质,规模再大也没意义。

  福耀集团创始人、董事长曹德旺

  认真做企业,不是总想着投机;是依法纳税,不是偷税漏税;是遵章守纪,不是违法乱纪。在此之上,获得合理的利润,提供更多的就业岗位,促进经济发展,这就是他们的社会贡献。


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