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商品房预售制度“废除”呼声再起,成都济南曾短暂推行

时间:2022-03-10     【转载】   来自:中国房地产网

  这已是周世虹第四年提交关于取消商品房预售制度的提案。

  今年全国两会,全国政协委员、民革安徽省委员会副主委周世虹再次提交《关于废除商品房预售制度,实行商品房现房销售》提案,他表示,多年提交是希望能推动相关政策的早日出台。

  在周世虹看来,目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累,具备了较强的资金实力和市场竞争能力,金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式,商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。周世虹认为,如果没有预售制度,如果实行现房销售,房地产企业危机将不会涉及购房人,将不存在“保交付”等问题,更不存在社会稳定和系统性金融风险问题。

  商品房预售制度取消已呼吁多年,早些年,南宁、成都、济南等多个城市都曾去预售而改推现房销售政策,因涉及房企融资渠道、地方政府土地财政等问题,最终无奈作罢。

  “此次提案,再次把现房销售推上了热议话题,客观理解此类提案的内容,有助于把握好此类领域的改革方向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  呼吁逐步取消注商品房预售制度

  商品房预售制度最早出现于香港,后来传入内地,并于1994年开始正式实施,其初衷是为了减轻房企资金压力。经过近30年发展,期房销售已经成为内地房地产销售主要方式。

  但是,因部分城市商品房预售资金监管长期缺位,预售制带来的偷工减料、延期交房、虚假宣传、烂尾等问题屡见不鲜,尤其是最近几年情况愈演愈烈,不少龙头房企发生流动性风险。

  “专业机构数据显示,2021年全国有6300多万套商品房已售,但未竣工交付给购房人,有部分开发商的负债已经上千亿元甚至达到万亿元以上,随时都有引发债务危机的风险。”周世虹认为,产生上述严重后果与我国目前实施的商品房预售制度密切相关。

  周世虹表示,预售制度的实质是购房人预先付款,开发商后交房,中间交房等待期一般两年左右,这期间购房人不但要承担银行贷款利息和首付款收益,还要承担逾期交房或不能交房的风险;同时,助推了开发商盲目扩张,形成高周转、高负债,极易引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列风险和社会稳定问题。

  周世虹强调,目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累,具备了较强的资金实力和市场竞争能力,金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式,商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。

  为此,他建议,国务院及有关管理部门立即采取措施,彻底废除商品房预售制度,在全国范围内全面实行商品房现房销售。

  全国政协委员、四川省工商联副主席张建明也多次呼吁取消商品房预售制。他认为,预售行为与房屋实际交付之间存在一定时间差,作为商品交易行为来说,预售已经违背公平交易法则,建议实行现房销售制度,有助于坚持住房的消费属性,抑制其资本属性过热带来的泡沫。

  尽管当下房地产市场出现的很多系列问题都与预售制度有关,但如果全面取消预售制度,从金融风险角度看,可能引发房企资金链断裂,产生严重的系统性金融风险;从市场供给角度看,新建商品房供给时间将推迟至少1-2年,导致供需结构恶化。

  因此张建明也补充道,全面实行现房销售制度要避免“欲速则不达”,留够窗口期(比如3年),给相关市场主体评估、调整、转型等充分准备时间,确保新政有序、稳健、高效实施。

  全国政协委员、南通大学校长施卫东也建议,按照地区有步骤地逐步取消期房制度。“2020年3月,海南全省宣布新建房屋实行现房销售,但各地的情况差别很大,建议按照地区有步骤地逐步取消期房制度。

  全国人大代表、民进江西省委员会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡也建议可逐步提高商品房预售许可门槛,直至过渡为现房销售。

  由于此前预售制引发的风险主要是监管长期缺位导致,因此,卢天锡还建议应从完善商品房预售管理制度入手。“鉴于各地房地产主管部门自行制定的预售资金监管办法较为混乱,且《关于规范商品房预售资金监管的意见》的规范效力较法律规章而言相对较低,建议国家层面研究制定《城市商品房预售资金监管办法》,切实规范和强化预售资金全过程监管。”

  此外,近年来不少购房者不幸买到烂尾房,面临着房子没得住、却得按时还房贷的境况,颇受社会关注。

  对此,卢天锡建议调整购房款付款方式,由购房人按工程进度分期付款,项目达到竣工交付条件后支付尾款。申请银行贷款的,后续按揭款根据预售合同约定的工程进度逐步发放贷款。

  曾多次遭到“废除”呼声

  实际上,频频出现的偷工减料、延期交房、项目烂尾等系列问题,正是商品房预售制度饱受争议的焦点所在。

  过去,商品房预售制度也曾多次遭到“废除”的呼声,但因涉及房企融资渠道、地方政府土地财政等问题,即便早些年南宁、成都、济南等多个城市都曾推出现房销售政策,终因改革不理想作罢。

  申万宏源证券首席分析师袁豪认为,取消预售制度将导致大量高杠杆中小房企因资金链风险而倒闭,另外,短期内会导致商品房供应严重不足。

  在楼市地市过热的2016年,南京、苏州等城市进行土地拍卖时,也都提出现房销售的要求。

  其中,南京在2016年8月至2018年7月,先后拍出67块现房销售地块;苏州自2016年9月至2018年10月,累计出让70宗块现房销售地块。

  2017年3月,杭州要求当拍卖土地“溢价率达到50%,必须现房销售”,但4个月后该政策即取消。

  直至2020年3月,海南出台调控新政,提出海南实行现房销售制度。至此,海南成为全国首个也是唯一全省推行现房销售的省份,并取得了较好成效,迈出重要一步。

  不过也有不少业内人士认为,海南所拥有的特殊资源和特殊条件,其他地方无法复制,未必是一份人人能抄的作业。

  一是海南省存量土地规模较大,在新出让土地建设的商品住房实行现售后,短期内实际市场供应量不会显著降低,所以将不会过度干扰市场供需稳定性和引发房价上涨。

  此外,海南省旅游资源丰富,加之被选作自由贸易港实验区,具有明显的经济长期向好趋势,可以在一定范围内承担房地产调控的经济影响。

  但中央对于期房转现房销售,确有逐渐推进的考虑。2021年开始,杭州、北京等多个城市在集中供地时陆续推出“竞现房销售面积”的土拍竞价新规,从土地出让环节普及现房销售。

  伴随着中央出台多项稳定房地产相关政策,实施范围逐渐扩大。在2022年北京首次集中供地中,有50%的地块要求“竞现房销售面积”。

  值得注意的是,由于房地产行业景气度下行以及房企融资面临严厉监管下,越来越多房企出现现金流风险,使得各地出现烂尾楼问题的可能加大。

  在此背景下,部分地方过度升级当地资金监管政策,使得预售制度变相成为了“现房销售”制度,使得所在城市房企现金流进一步吃紧,反而造成更多现金流风险。


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