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【牛人观点】2022年房地产市场基调已定,“求稳”是第一要义

时间:2022-02-27     【转载】   来自:丁祖昱评楼市

    2022年2月24日,国务院新闻办举行“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”,住房和城乡建设部副部长倪虹对2021年房地产形势定调,并提出关于2022年的总体考虑。

  强调2021年房地产市场情况总体是平稳的。住房和城乡建设部坚决贯彻党中央、国务院决策部署,围绕着稳地价、稳房价、稳预期,稳妥实施了房地产长效机制。

  关于2022年的总体考虑。还是毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段,加强预期引导,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  2022年至今,多地出现降低首付、降低公积金、降低房贷、鼓励去库存等放松政策,结合此次国新办举行的“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”来看,我们认为,2022年整体市场“求稳”是第一要义,既不希望市场持续低迷、房企大量暴雷,同时也不允许房价过多上涨,整个行业平稳去杠杆,进入良性循环。

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  保持房地产市场平稳运行是关键

  2022年2月24日,国新办举办“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”,提出重点抓好加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动、落实碳达峰碳中和目标任务、推动建筑业转型升级、推动改革创新和法治建设、加强党的建设等工作,推动住房和城乡建设事业高质量发展。

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  我们认为其中有以下几个重点:

  1、坚决有力处置房地产项目逾期交付风险

  会议再次强调“房住不炒”定位已成为社会共识。稳妥实施房地产长效机制,进一步落实城市主体责任,强化省级政府监督指导责任。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险。

  2、调控的连续性、稳定性、协调性和精准性

  住房和城乡建设部副部长倪虹在关于2022年的总体考虑中表示要保持调控政策的连续性和稳定性,增强调控政策的协调性和精准性。明确了房地产政策调控的“四性”:连续性、稳定性、协调性和精准性。

  2021年,房地产市场由强转弱,在政策“猛药”下去杠杆执行层层加码,全国73省市、249次政策加码,在政策叠加下预期改变,地方监管力度过严,使得房企面临巨大危机,销售、融资急转直下,企业面临违约风险,项目也面临交付风险,百强房企已售未交付近13亿平方米,规模房企也出现爆雷现象。2022年开年着重提及保持调控政策的连续性和稳定性,增强调控政策的精准性和协调性,主要还是在于防止出现矫枉过正的现象,整个行业平稳去杠杆,进入良性循环。

  3、加快发展保障性租赁住房

  会议要求加快发展保障性租赁住房,全国40个城市新筹集94.2万套,着力解决新市民、青年人住房困难问题。规范发展公租房,城镇户籍低保低收入家庭基本实现应保尽保。各类棚户区改造开工165万套。新开工改造城镇老旧小区5.56万个,惠及居民965万户。

  引导灵活就业人员参加住房公积金制度,完成异地购房提取等5项高频服务事项(住房公积金单位登记开户、住房公积金单位及个人缴存信息变更、购房提取住房公积金、开具住房公积金个人住房贷款全部还清证明、提前还清住房公积金贷款)“跨省通办”。

  2021年6月,国务院办公厅出台了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。2022年2月央行发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。同时要求银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度,按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,提供金融产品和金融服务。

  可以预见,在各方政策支持、发力下,2022年保障性租赁建设会明显加快。

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  多地已出现调控纾困政策

  2022年以来,浙江、南宁、菏泽等多省市相继落地房地产纾困政策,主要涉及以下几方面内容:

  1、放松公积金贷款。如南宁提升公积金贷款额度,首套最高额度从60万元提升至70万元,二套最高额度从50万元提升至60万元,并将二套房首付比例降至30%。又如自贡公积金贷款实行认贷不认房,既无公积金贷款记录又无尚未完清的商贷,按首套房贷款政策执行;有一笔已结清的公积金贷款记录或一笔尚未完清的商贷,按二套房贷款政策执行。

  2、非限购城市重启最低首付20%。如菏泽,四大行对无房无贷的购房者,最低首付比例可执行20%。又如重庆,比较大的银行已执行首套房贷最低首付20%。

  3、降低房贷利率。如四大行同步下调广州地区房贷利率。首套房利率从此前的5.6%下调至5.4%,二套房则从5.8%下调至5.6%。

       4、通过财税刺激托底楼市。例如玉林,新市民购买90平方米以下首套新房,每套补贴6000元;购买90平方米以上首套新房,每套补贴1万元;并给予50%的契税补贴。又如泸州,符合条件的人才在中心城区购买首套新房,可享受最高200万元/人的人才安居补助。


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  整体市场较难开启新的一轮上涨

  针对近期多地出现的降低首付、降低公积金、降低房贷、鼓励去库存等放松政策,部分媒体认为2月份利好政策不断,将不断扭转房地产颓废态势,助力市场交易活跃,随着当前房地产市场中政策进一步宽松,市场已经完成筑底,后续则有反弹、复苏的机会。

  事实上,经过长达20余年的发展,房地产市场大环境已经发生天翻地覆的变化,集中体现在以下两个方面:

  其一,房地产行业规模基本见顶。2000-2021年,全国商品房销售面积由1.9亿平方米跃升至17.9亿平方米,净增长8.6倍。2017年至今,行业规模已连续5年保持在17亿平方米历史高位。长期来看,行业规模迭创新高并非市场常态,进入“零增长时代”乃至下行通道将是大势所趋。

  其二,货币过度超发,但对房地产行业拉动力依次递减。2000-2021年,M1供应量由5.3万亿元跃升至64.7万亿元,净增长11.2倍,成为房地产行业规模持续上行的重要因素。

  但由于货币政策刺激的递减效应,其对房地产行业拉动力大幅减弱。例如2009年四季度,M1供应量累计同比增速达到30%以上,商品房销售面积单月同比增速则达到70%以上。反观2020年四季度,M1供应量累计同比增速保持在10%附近,商品房销售面积单月同比增速则回落至15%以内。

  值得担忧的是,M1供应量累计同比增速现已跌至5%以内,真实反映居民的现实购买力明显透支,继续加杠杆购房的空间将显著受限。退一步讲,即便现阶段房地产信贷政策有所松绑,但由于市场购买力的瓶颈效应,房地产市场也难以实质性好转。

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  对比2008年、2014年,在房地产金融政策适度放松后,房地产市场能够迅速步入上行周期,这与相对旺盛的市场需求密不可分。长期以来,房价“只涨不跌”的正向激励下,信贷资金便通过各种渠道涌入房地产行业,随之出现房地产“过度金融化”的问题。

  在“房住不炒”的政策大环境下,未来房地产金融政策将精准收放,既要支持居民自住及改善性购房消费,支持房企合理融资需求,更要坚决遏制房地产“过度金融化”问题死灰复燃,真正将房企负债率、居民杠杆率平稳调降到相对合理的水平,才能实现房地产市场良性循环和健康发展。

  尽管当下房地产行业出现了方方面面的问题,但行业去杠杆还将继续落实下去,房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”仍将持续发力,严防信贷资金违规流入房地产市场。因此,房地产行业较难开启新一轮的上行周期,行业销售规模整体将保持稳中有降的态势。

  综合来看,我们认为短期内,房地产市场依旧面临较大的下行压力,尤其是2022年上半年,不少城市市场观望情绪依旧浓重,成交或将保持在较低水平,且受去年同期极高基数影响,同比跌幅或将进一步扩大。但随着市场信心逐渐恢复,下半年市场或将整体好于上半年,届时成交有望企稳回升,同比跌幅或将明显收窄乃至转正。

  各城市市场大概率将持续分化。压力城市即便采取一系列的“救市”政策措施,其对市场的拉动力着实有限,市场较难出现反转行情。反观核心一、二线城市市场需求及购买力依旧坚挺。


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