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预售金迎全方位监管:房企“算账”保交房,地方考量“松紧”度

时间:2022-02-22     【转载】   来自:经济观察报

2月11日,看到住建部已出台预售资金新规的消息时,纪磊反复查了相关报道,希望验证其中一句话的真实性:预售资金监管额度将根据项目工程造价等进行核定,超出监管额度的资金可以由开发商提取自由使用。

这句话直接关系到纪磊的工作。作为一家Top5房企华南区域财务负责人,纪磊此前长期苦恼于其所在城市预售资金监管比例过高导致资金无法灵活使用,“在一个地产财务人眼里,一大笔钱躺着不能用,是一件非常难受的事情”。

因此,在看到预售资金新规消息那一刻,纪磊欣喜不已,直言这“对一线城市而言是绝对利好”,在1月份销售持续低迷、行业爆雷声阵阵的节点,颇有“久旱逢甘霖”的提振意义。他简单估算,与此前其所在城市重点监管按照预售款10%的方式相比,若新规出台后,预售资金重点监管额度将按建安成本等确定,假设每平方米不低于5000元,前后两种监管办法能直接影响项目1.5%-2%的利润。折算下来,按照建安成本进行监管的话,对一个10亿元体量的项目,仅资金成本便能节省近2000万元。

在随后的一周时间里,纪磊加快与各层级住建系统、银行沟通,得到的反馈让他收回了此前的乐观预判。省住建厅收到文件后,传达给地市住建局,由各市县自己制定细则。市县监管部门向纪磊委婉地表达了难处:大幅降低监管比例不现实,因为出了事各部门都要担责。

“再等等地方出台细则吧,才能评估新规究竟是利好还是利空。”纪磊说。

国家统计局数据显示,2021年,房企的销售回款占到房地产开发投资资金来源的52.9%,其中定金及预收款占36.8%,个人按揭贷款占16.1%。在融资收紧背景下,房企对自身造血的销售回款资金依赖程度提高,预售资金的重要性不言而喻。

有业内人士分析:尽管市场层面此刻有大量注意力放在政策对房地产的松紧效应上,但新政之本意可能需要从规范行业、保障购房人权益的视角去认知。应该说,这份文件特别明确了房地产预售资金监管方向、原则和框架,有利于维护房地产长期的健康发展。

全方位规范

记者获悉,近期网传的全国性预售资金监管办法,实则是1月29日,住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部委联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》(以下简称《意见》)。

《意见》指出,商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分。近期,部分城市商品房预售资金监管不到位,一些房地产开发企业违规挪用预售资金,严重侵害了购房人合法权益。而三部委制定《意见》的初衷是:为了保障房地产项目竣工交付,维护购房人合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

目前,《意见》已传达给各省、自治区、直辖市住建厅,央行上海总部、各分行、省会城市中心支行,各银保监局,各商业银行等。

《意见》包含了预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责、厘清三方监管部门各自权责等9个方面内容。

此前,一家Top5房企的区域负责人向记者透露,为加强资金周转,其公司制定了解冻预售监管资金的“攻略”,比如监管账户一般要开到重点关系银行,才能提高解压效率。

《意见》开始补齐此前存在的监管空白,封堵部分房企违规挪用预售资金的“捷径”。比如第一项便是招标确定监管银行,明确各市、县住建部门应和人民银行分行、银保监部门通过公开招标方式,综合银行资信状况、监管能力、服务水平等,确定能够承接预售资金监管业务的银行。存在违反《意见》规定的商业银行,将被摘除继续作为监管银行的资格。

第二,房企申请一次预售证,只能对应开设一个预售资金监管账户。住建部门、银行和房企应签订预售资金三方监管协议,明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。

此外,监管额度如何确定,是房企最为关心的内容。

《意见》明确,监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度,由市、县住建部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付条件等确定。同时规定,预售款包含购房人缴交的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等,应当全部直接存入监管账户。监管账户内的资金达到监管额度后,超出部分可由房企提取使用。

前述Top5房企的区域负责人“灵活使用”预售资金的另一妙招便是,尽量缩短预售资金在监控账户里停留的时间,例如在按揭放款之后,先让资金进入项目的其他账户,等到网签之前,政府需要核查监控账户里金额时,再把资金打进监管账户,“用时间换金钱必须争分夺秒”。

《意见》还要求监管额度内的资金必须专款专用,必须用于有关的工程建设,包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等支出。监管额度内的资金,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,银行不得擅自扣划;集团公司不得抽调子公司监管资金。

2021年,多地住建部门发现,部分出险企业在全国各地打折促销卖房,但预售款没有用于支付工程款,而是直接抽调到总部。此外,银行擅自划扣监管账户里的预售资金也不鲜见。

1月6日,佛山住建局发布了一则公告宣布暂停与华夏银行就商品房预售款项目方面的合作,起因是华夏银行在未经监管各方同意的情况下,将佳兆业悦峰监管账户内的2亿元预售款从账户中划走;西安一项目也发生过超12亿元的工程建设专款被广发银行划扣抵偿开发贷的情况。

同时,《意见》还要求监管部门需按工程进度及时拨付资金,首次拨付节点不得早于地下结构完成,最后拨付节点为房屋所有权首次登记,具体拨付节点由市、县住建部门确定。银行擅自拨付监管额度内资金,需负责追回资金,无法追回的依法承担赔偿责任。

2月16日,纪磊不仅没能说服其所在地市住建部门降低监管额度,还被告知:3月份,所有商业银行必须加入全市房屋网签备案系统,届时购房者从购房网签那一刻起,购房款必须同步存入监管账户,住建和银行两个系统连通。此前企业利用不同部门之间监管错位的空隙,腾挪资金的办法也走不通了。

这也是《意见》中的一项内容:市、县住建部门要会同金融监管部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接,加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。《意见》最后一项是完善工作机制,厘定住建、银行和银保监部门三方各自的权责。具体来说,市县住建部门主要负责预售资金的监管,制定监管实施细则和三方监管协议文本,督促检查预售资金监管实施情况;央行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。银保监部门负责监督检查商业银行的操作风险和合规性。

一位省级住建厅人士向记者透露,近日其所在省厅已召开工作会议,传达了《意见》精神,但省厅不会主动划线,主要是监督地市执行、压实属地责任,让市县住建部门自行制定监管比例、放款节点等。

2月16日,东北证券发布的研报点评称:新政不会改变预售资金属地监管、属地执行、属地负责、差异化监管的模式,政策的精神远比方式更重要。

实际上,《意见》对预售资金的监管并非从无到有。预售资金的管理,伴随着商品房预售制度在中国内地的确立而逐步完善。早在1994年,《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》先后出台,两项政策构成了预售制度的监管框架,包括预售条件、预售资金监管等。

但《城市商品房预售管理办法》中仅规定“市、县房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理”,并未明确预售资金细则制定方、放款审核方等部门的权责。各个地方自行制定预售资金的管理规定和实施细则。

导火索在2021年下半年,监管部门发现,包括恒大在内的不少房企,与供应商利用监管空隙,通过开具虚假发票等方式,提前套取预售监管资金。此外,部分地市实际审核放款的单位为金融部门,部分企业绕过了住建部门,拿着工程方的出资证明,向银行要求提款。

前述省级住建厅人士还透露,部分城市将较宽松的预售资金监管,作为招商引资的条件之一,“在各城市普遍没有严格按照全程监管、节点放款等政策执行时,个别城市执行过严,就成了异类,还招纳税大户的房企诟病‘监管不够灵活’”。

在《意见》印发前,1月20日,一则来自最高法院、住建部及央行发文,再为预售资金监管上了司法层面的枷锁,其中厘清了法院、银行及住建部门的权责关系,并明确:监管部门未尽监督审查义务导致资金被挪用,要担责。

账怎么算

工程造价、施工合同金额以及项目交付条件等是预售资金监管额度的主要衡量标准。因地制宜、合理估算监管额度的权力落到了地市住建局手上。

各地的监管标准和提取规则差异较大,主要可分为三类:以工程预算为基数上浮(0%-30%)、总预售款的一定比例(10%-40%)、按单位面积建安成本定额计算(每平方米3000-5000元左右)。

在资金支取节点与比例方面,各城市根据工程进度控制重点监管资金最低留存比例或最高使用比例,各城市主体结构封顶最低留存比例在20%-55%之间,竣工验收期最低留存比例则在3%-20%之间。

一位Top5房企长三角区域负责人张奥总结:对企业而言,一二线城市项目按建安成本定额或工程预算乘以一定基数更“划算”,而三四五线城市则用总预售款的一定比例。

简单估算可得,一二线城市的售价中地价占比较大,假设单价卖10万元/平方米的房子,按照20%监管,就要被监控2万元/平方米,而同比例之下,三四线城市单价卖5000元/平方米的房子只需要被监控1000元/平方米,比按照建安成本每平方米3000元-4000元监管更低。

张奥认为,预售资金监管的初衷是为了保交房,防止项目烂尾,那重点监管额度应该是保障交房所需的建造成本,因此按照工程预算上浮一定基数是更合理的计算方式,比如浙江按照总包合同或造价清册的130%来监控。

除了重点监管资金管控严格,部分城市还叠加要求结顶放款,这让张奥觉得枷锁重重,部分城市要求银行严格执行主体建筑物结顶后才能发放个人住房贷款的规定,比如浙江杭州、福建龙岩、河南南阳、江苏南京和镇江等。

张奥算了一笔账,假设杭州的项目售价每平方米5万块钱,首付款收进来1.5万元,按照工程造价乘以130%后得出被监控金额为5000元,但剩余的3.5万元贷款部分要等到结顶后再放。“相当于把这套房子卖掉,除去被监控的5000元,剩余首付款(1万元)可由企业根据工程合同提取使用,而从预售到结顶,贷款部分资金需被锁住较长时间”。

假设25层的房子,建好1/3(8层),建完剩余16层至少需要4个月,相当于3.5万元需被冻住至少4个月时间,按照6%资金年化利息计算,会影响该项目约1.5-2个点的利润。

对于一个销售额约10亿元的项目来说,延迟4个月拿到贷款部分的利息成本需增加约1000万-2000万元,压缩了约1/4-1/5的净利润。

各地监控比例和提取方式各异,身处珠三角的纪磊,算账模式又和张奥截然不同。

纪磊所在城市要求所有的预售款全程全额进入监管账户后,重点监控预售款的8%,但各银行在执行时加了隐形条款:到竣工备案前,剩余92%部分资金可以提取,但只能用于工程款。

这意味着,综合测算其实际监控比例超过了30%,纪磊透露,“企业只能通过做大工程款合同,来提前支取部分预售款,有些地方的工程款合同单价可以虚增到1万-1.5万元/平方米;其次是凭关系,让监管部门通融一下”,但最多也只能划走30%-40%,近6成预售款需要被冻结近2年时间。

作为财务负责人,纪磊把预售资金视作无息杠杆的重要支点,每个项目都需要使尽浑身解数解冻资金,他的解冻步骤一般是:先把税解出来,再解工程款,剩余50%-60%(一般是地价)到竣备前基本是动不了的。

取预售证规模也在影响着房企的算账节奏。张奥说,部分城市允许1-2栋楼即可取证,但浙江、江苏部分地区要求取预售证面积最少需3万平方米,最高不超过5万平方米。对企业而言,一是建完可能卖不掉,二是直接影响监控资金的存取。“3万平方米的房子拿到预售证后,我需要把这部分建造成本的预售资金先填满,填满之后多出来的额度才能提取。假设监控比例为30%,如果这3万平方米房子不好卖,卖房的预售款低于30%,意味着这房子解冻比例的下限一直达不到”。张奥希望取预售证的面积下限可以取消或放宽,比如一两栋楼都可以单独取证。

2021年11月以来,成都、杭州等地允许企业用银行保函替代降低部分监管额度。但纪磊在实操中仍遇到不少阻力,“银行不愿意给民营房企开保函了,一方面是民营房企普遍存在资金紧张问题,银行不愿意给予授信;另一方面是保函不赚钱,一般是1‰,最高到1%-2%”。为了拿到保函,纪磊需要调用整个区域的大额存款存放到某个银行,和银行做交易。

元宵节,纪磊跑遍了当地多个监管部门,希望参与地方预售资金细则的制定,“毕竟正月十五前都还是过年,趁着开年拜访的契机,积极主动去沟通,最大限度地减少公司被冻住的资金”。

一家50强房企总裁对《意见》的出台显得十分冷静,“我没有读出关于预售资金要大幅放松的迹象,相反,很多项目预售监管金额没有达到需要的额度,接下来需要到处找钱往回补了”。

不过,也有业内人士表示,《意见》的出台使得预售资金监管有章可循,政策的出发点和落脚点都是防烂尾、保交房,实质是保障购房者的利益以及遵纪守法的开发商的利益,有利于行业的良性循环、长期健康。

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