5项目入市神武港沟，片区大户型成主流

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者　慕鹏　赵夏晔

春节假期《超级房探》带您探遍济南南北东西。今天我们要看的是位于经十东路以南、东绕城高速两侧的神武片区、港沟片区。目前，神武片区在售楼盘不少已是尾盘状态，随着住宅地块供应沿着旅游路向东，今年神武、港沟片区有望迎来５个新拿地和此前拿地项目，再迎激烈竞争。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者探访发现，神武、港沟片区今年项目将主打大户型产品，片区的购房“门槛”将提升。

旅游路向东

成新晋居住区

神武片区、港沟片区在经十东路以南，济南东绕城高速两侧。东绕城高速以东的神武片区早在２０１９年就开始了住宅用地的出让，住宅项目多在旅游路以北。因临近唐冶片区，随着大量住宅交付入住，商业配套完善逐渐完善，神武片区也得到了更多的关注。

卫星区位示意图

片区有济南综合保税区、中国（山东）自由贸易试验区的发展红利，而且落地了像济南药谷产业园、力诺科技园、山东汽车科创研发总部基地等不少产业，相应也带动了居住需求的增加。目前已有鲁商金茂国际社区、龙湖龙誉城、融创未来壹号项目在售或部分交付。

回顾神武片区的发展，就要提到２０１９年５月的济南土拍。那次土拍神武组团的Ａ１／Ｂ１／Ｂ６／Ｂ９共４个组团被金茂和鲁商联手摘得，成交价３０．８７亿，其中Ａ１为商业地块，其余为住宅地块，住宅总用地５８８亩；Ｂ５／Ｂ７／Ｂ８组团则被龙湖以３０．６亿元的成交价摘下。在这次土拍卖中，鲁商金茂和龙湖为片区内带来约有７２．３万方共５０００多套的住宅产品　。

港沟片区则在绕城高速以西，片区北边旅游路以北是文旅城项目，是济南主城东部的流量大盘。随着２０２１年旅游路以南的多个低密度地块出让，港沟片区２０２２年将迎来改善和高端改善楼盘。两大片区将成为旅游路沿线新晋居住区，且片区内不少开发商今年更偏向大户型产品。

神武两项目

进入尾盘销售阶段

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者实地探访发现，目前神武片区开发建设的楼盘主要有鲁商金茂国际社区（包括旅游路金茂府、鲁商悦府）、龙湖龙誉城、融创未来壹号等项目，地块彼此紧挨，许多楼盘的销售已经进入尾声。

在鲁商金茂国际社区售楼处记者看到，整个案场并没有购房者，沙盘上的楼盘模型全部贴上了售罄字样。置业顾问介绍，项目将在今年９月迎来交付，进入了准现房销售和清盘阶段。“剩了几套房源都是顶底。”置业顾问说，项目剩下的１２８平的顶楼，总价１９０万；１３３平的一楼总价１６０万左右；还有几套１６０平户型。”

距离项目不到５００米的龙湖龙誉城项目与鲁商金茂国际社区项目拿地时间相仿，已经开盘的Ｂ５地块也进入尾盘销售阶段。“现在只有１５号楼在售，剩余不到十套房源，都是１０５平米，２０２２年年底毛坯交房，优惠后单价每平大概１６０００元。”置业顾问介绍，项目在售的Ｂ５地块规划了１４栋小高层、２栋高层，房源都已基本售出。

龙湖龙誉城目前仅有１５号楼还有尾盘在售

龙湖龙誉城北边则是融创未来壹号，２０２１年８月首开。“目前除了１３２平的房源短缺，其他户型都比较充足，单价每平在１５０００元。”置业顾问称，年后每平米要再涨三五百元。不过，融创未来壹号地块规划了２４００多套房，目前在售的仅是一部分。

从刚需到改善

今年大户型房源将成主流

在探访片区各楼盘后，记者发现，神武片区和港沟片区后续加推或开盘时，各家的房源配比中，有更多的刚改和改善户型。

神武片区前期入驻的开发商其实已经在探索高端改善户型，鲁商金茂国际社区中，偏高端改善的旅游路金茂府项目产品就多为洋房和连排别墅，小高和洋房的面积也主要是１６０－２３０㎡的大户型。

２０２２年神武片区的主力楼盘将是龙湖龙誉城和融创未来壹号。后者经由２０２１年的２次拿地，将为神武片区带来２４００多套房源。从容积率来看，融创未来壹号是２．１，项目规划的１８栋楼均为１８层小高和１１层洋房产品，户型在１３５平以下，有１０５平、１１７平、１２９平、１３５平四种户型，更偏刚需和刚改。

融创未来壹号售楼处外景图

龙湖龙誉城此前推出的Ｂ５地块主打小高层和高层，而２０２２年将推出的Ｂ７地块则是洋房，主打１４０平以上的洋房大户型产品，Ｂ８地块则是别墅产品。

此外，山东产业技术研究院高科技创新园西侧的绿城春月锦庐，也将为该区域带来１１４４套房源（包含３１８户租赁住房），该项目于２０２１年９月由绿城和济高控股联合竞得，占地面积约７．０万平米，容积率２．４，规划１７栋１７层—１８层的小高层，项目的户型面积在１３０平—１８０平，将打造精装产品。

而在港沟片区，２０２２年将面市的项目定位更偏高端改善。山东铁投在２０２１年１２月的土拍中拿下港沟８宗地，将建设低密度大盘社区；龙湖炼化项目２０２２年也将亮相旅游路沿线，该项目分为Ｂ１、Ｂ２两个地块，房源总量在３５０多套，主要以大户型洋房为主。其中Ｂ１地块容积率１．８，要打造２３７套住宅产品，均为１１层洋房，面积段１３７－２２７平米。Ｂ２地块的容积率１．３，由７层洋房和３／４层产品组成，共１５５套，面积段１８３－２７０平米。

“总体来看这个区域内并没有出现多少高层产品，做高端改善盘肯定有利润点的。”业内人士分析认为，神武片区尽管已经在绕城高速外，但这里土地更加充裕一些，制约因素少，可规划的空间大，同时港沟片区低密地块所产出的利润往往更高一些，更适合做叠墅、多层或者联排，并且济南的低密改善供给，也是在逐步向东扩散。