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银根紧缩下,TOP30房企集中供地投资解析

时间:2022-01-28     【转载】   来自:克而瑞

  随着1月19日宁波完成2021年的第三轮集中供地,22城第一年执行双集中供地政策终于落幕。回顾2021年的企业投资可以看出,在监管不断加强、房企普遍面临较大资金压力之下,整体投资力度下行。

  在此氛围下,集中供地的22城成为不少房企在谨慎投资中的首选,而根据统计,30强房企2021年总投资额中有四成用于集中供地。

 整体投资金额较2020年减少15%

  超六成企业拿地金额同比下滑

  根据CRIC历年统计的房企拿地情况来看,2020年投资金额百强的房企拿地金额达到4.48万亿,而2021年投资金额百强的房企拿地金额降至3.79万亿,降幅达到了15%,行业整体投资力度显著下滑。

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  在整体投资力度显著下滑的基础上,我们再来看不同房企的表现:

  以销售百强房企为样本,在集中供地带来的资金压力、融资持续收缩、市场下行等因素的共同作用下,超过六成的百强房企拿地金额同比下降,近三成房企同比降幅高达50%。其中世茂、阳光城等规模房企从8月份以来投资几乎停滞,而三盛、阳光大地等中小房企投资金额同比降幅超过70%。

  然而,仍有部分房企在2021年保持了相对积极、稳健的投资态势,投资金额同比不跌反涨,主要是国企、央企。例如万科、中海、招商、华润等拿地金额同比上涨,且位列2021年新增拿地价值前10,越秀、建发等在集中供地中表现也较为突出,拿地金额较2020年增长129和60%。

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 上、下半年投资节奏迥异

  下半年投资力度收缩超六成

  全年投资力度下降,主要是由于下半年投资严重收缩所导致。

  不少房企上半年还持有较为积极的投资态度,在集中供地的热点城市积极拿地,下半年却纷纷收紧投资,不但投资金额大幅下降,土地市场整体热度也明显降温。

  以销售50强房企为例,上半年整体投资金额为1.9万亿,而下半年骤降至0.8万亿,下半年投资力度降幅高达60%,进入四季度接近一半的50强房企没有拿地。通过数据可以明显看出,全年投资力度的高峰在5-6月份,主要是在首轮集中供地的刺激下,房企投资积极性较高;而7月份开始,单月投资力骤降,第二、三轮集中供地也未能再度带动房企积极拿地。

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  虽然整体投资走势“先扬后抑”,但房企投资策略不尽相同。

  大部分房企如万科、金茂、建发、大家等拿地高峰主要集中在上半年,聚焦在第一次集中供地,其上半年拿地金额较全年占比均超过60%,而中海、武汉城建、大华等相对聚焦在二、三轮集中供地,其中中海下半年拿地金额占全年比例接近六成。

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 30强企业专注核心城市拿地

  招商、华润、龙湖等超六成投资于双集中供地

  据CRIC发布的《2021年中国房地产企业新增货值百强排行榜》来看,2021年百强房企新增货值集中度依然处于高位,强者恒强:销售30强房企的新增货值占据了百强新增货值近7成,也是未来市场发展的主导力量。

  而结合2021年土地投资中最热点的22个核心城市进行的“集中供地”,30强房企的表现同样不俗。

  2021年30强房企总投资金额中有41%用于22城集中供地,全国22城以外的其他城市合计吸金占比仅有59%,可见未来市场集中度从企业、城市两方面来看都将持续走高。

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  而具体到各个企业来看,不同企业处于战略方向、资金压力、拿地策略的不同,在核心城市投资占比有较大的差异:

  融创、中国铁建全年投资额有超过70%用于双集中供地,纳储能级较高,对于企业的土储结构有着很好的优化作用;金地、招商、华润、龙湖等品牌房企也有超过60%的投资用于双集中供地,对于此类品质型房企来说,一二线城市的市场无疑更能够支撑企业发展。

  反之,除了没有拿地的荣盛以外,恒大、中南、碧桂园、中梁等用于双集中供地的投资比例不足20%,远低于30强房企总体40%的水平。虽然与这些企业主要布局三四线的战略有一定的关系,但鉴于目前大部分三四线城市面临购买力不足、库存过审、需求透支等情况,未来需要警惕销售风险。

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  国企、央企是集中供地主力军

  民企中品质型房企更为稳健

  三轮集中供地结束后,保利、华润和中海以超过800亿的总价位列前三,其次招商、融创、龙湖、绿城在集中供地中的拿地金额也超过500亿。

  这其中保利、华润、龙湖和绿城在每一轮集中供地中都进入的投资金额10强的席位,投资力度保持得相对平稳,企业经营更为稳健;此外招商作为现金流实力雄厚的国资企业,也有两次进入投资金额10强。

  按企业类型来看,除了龙湖、绿城和滨江以外,其他7家均为国企、央企类型,还有武汉城建这样的地方政府公司,体现了第三轮土拍中核心城市的土地市场靠国企、央企和地方性城投公司“托底”的局面。

  民企中能够“屹立不倒”的龙湖、绿城、滨江都是口碑出众的品质型房企,相较于高周转、高杠杆的房企来说,品质型房企无疑更加稳健,穿越周期能力更强,此类房企也为其他民企发展路线提供了一定的参考意义。

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  滨江、融信投资聚焦战略大本营

  保利、龙湖布局最广

  从30强房企在集中供地中落子的城市数量来看,不同的房企布局范围也有明显的差异,按照布局城市的数量主要可划分为三档:

  第一类房企拿地城市数量超过14个,在集中供地中布局了较多的核心城市,保利、龙湖、万科、华润、中海均在此列。要广泛布局核心城市,离不开企业的规模和现金流支撑,目前仅有10强房企能够有这样的实力。

  其次是拿地城市数量在7-13的企业,主要以招商、旭辉、绿城、金茂等已经基本实现了全国化布局的品质型房企为主。值得一提的是,碧桂园也在北京、上海、广州等8个核心城市有所斩获。

  最后是拿地城市数量在6个及以下的企业,位于此档的企业主要是以区域深耕型房企为主,包括新城、美的、中梁、龙光、滨江等。作为30强房企,在核心城市布局范围较小,则需要将区域深耕做到极致,否则长期业绩受单一区域市场影响较大,风险相对不可控。

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  每个企业投资力度TOP3的城市也在一定程度上反应了企业目前投资的重心偏好,我们梳理了30强房企投资额TOP3的城市,不同房企的投资偏好、力度也有明显差异,发现投资力度较高(拿地价金额150亿以上)的30强房企共18个,主要可划分为3种类型:

  第一种是投资高度聚焦的类型,其中最为典型的有滨江、融信和龙光,此类房企的虽然投资总额不大,但是作为区域深耕型房企,他们在集中供地中的投资目标非常明确,主要目的在于增加最核心城市的土储。例如滨江在杭州拿地金额高达277.5亿元,其次宁波、南京分别为44.1亿和17.8亿,且滨江也只在这3个城市落子,投资高度聚焦。

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  第二种是投资相对分散类型,例如万科、旭辉、金茂等,这三个房企在22城投资额均超过150亿,且投资布局的城市数量也较高,都在10个城市以上,因此也导致了投资较为分散,即使是投资金额TOP3的城市,投资额也未有超过100亿的。


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  第三种是投资总额高且投资广泛的房企,此类企业即使投资相对分散,在TOP3城市的拿地金额依然较高,包括保利、中海、龙湖这样在集中供地中投资力度最大的房企。此类房企在投资额最高的3个城市拿地总金额均未达到集中供地拿地金额的50%,集中度远低于30强的平均值68%。总体来看,此类房企在资金总量有优势的情况下,投资广度、力度也都有明显优势。

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  总体来看,2021年房地产行业的投资工作毫无疑问正在经历“寒冬”,除了部分10强龙头房企和少量深耕长三角的品牌房企以外,大部分企业都面临收紧投资、没钱拿地的窘境;而城市方面,“双集中”供地城市吸引了房企的大量注意力,其他城市的投资重要性则显得有所下降。

        短期内企业现金流困难和双集中供地政策不会出现明显的逆转,2022年企业投资仍将在谨慎的氛围下进行。或有部分城市、企业会出现“小亮点”,例如宁波刚刚结束的最后一轮集中供地市场热度明显有所回升,房企参拍积极性也较第二轮有所回温。未来房企投资,如果政府持续调整地价和限价,我们认为,2022年第二轮集中供地或是窗口期,建议关注今年集中供地中盈利空间较大的地块,同时也关注大量城投公司拿地后合作开发的诉求。


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