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又一单并购债将发行 建发拟4.6亿元并购两项目股权

时间:2022-01-24     【转载】   来自:中房报

  继央企招商蛇口后,地方国有房企也迈开了并购融资的步伐。1月20日,厦门建发股份有限公司(600153.SH 以下简称“建发股份”)旗下的建发房地产集团有限公司(以下简称“建发房产”)在上清所披露了2022年度第一期中期票据(并购)的发行文件,透露本次发行的金额上限为10亿元,其中将安排4.6亿元用于并购2个标的项目公司股权。

  据了解,目前建发房产已分别拥有这两个标的公司34%、33%的股权,未来计划从合作方手中收购更多股份,其中一个项目已经签署了并购协议,另一个则正在协商签署意向性协议。

  发行文件并未披露项目的名称,1月21日,建发股份的相关人士对中国房地产报记者表示,无法确定收购的项目股权是否来自出险房企,但可以明确的是,目前该公司并未有收购出险房企控制权的计划。

  融资收购2个项目股权

  募集说明书显示,建发房产的中票注册额度为34亿元,本期基础发行金额5亿元,发行金额上限10亿元。其中,品种一为3+3年期,附第3个计息年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权,品种二是5+2年期,附第5个计息年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

  融资用途方面,建发房产打算安排4.6亿元用于并购2个标的项目公司股权,4.6亿元用于项目建设,0.8亿元用于偿还到期债务融资工具。

  2个并购标的均为住宅项目,开发节奏都一样,于2021年开工,目前都已获取五证,预计2022年开始销售,到2022 年末去化率达到70%、2023年末去化率达到95%、2024年及以后去化率达到100%。据了解,截至2021年9月末,这两个项目已投入资金全部为自有资金。建发房产在其中一个项目已持有34%股权,此次打算以2.3亿元再并入33%股权,对该项目公司进行并表,目前双方正在协商签署意向性协议。此次中票募集资金的1.3亿元将用于这笔并购。

  另一个项目建发房产则持有33%股权,计划向合作股东并购27%的股权,并购协议已签署。并购价款5.54亿元,中票募集资金中的3.3亿元将用于此次交易。

  建发房产表示,由于本次拟并购的两个项目体量均较大,发行人通过并购项目公司股权,增强对项目开发、销售的控制,通过发行人较强的资金及运营能力确保项目顺利推进,避免出现项目中途搁浅。

  建发股份为建发房产的控股股东,从建发股份的2021年半年报中可发现,截至2021年6月底,建发房产持有33%及34%股权比例的在建、拟建项目共有6个,分布于佛山、温州、无锡、杭州等城市。

  房企中票仍以偿债为主

  招商蛇口是2022年地产行业首个发行并购中票的房企,该公司在1月12日就已完成了25.8亿元中票的注册,其中12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力。只是,这笔资金最终投向的是该公司现有的旧改项目,仅仅是用于置换前期的投入资金和后续资产投资,与外界猜测的投向出险房企相去甚远。

  金融监管研究院的一篇报告认为,自从2021年下半年监管层为避免“地产硬着陆”,放宽“三道红线”等政策的执行力度以来,无论是苦于困境的出险房企,还是高度关注事态发展的市场各方,都对监管层的几项微调政策落地充满了期待,央行、银保监会《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》的发布更是让市场翘首以盼。然而,招商蛇口的首单并购债,并购投入只占43%的比例,确实有些名不符实,但这也说明了市场需要打破幻想,因为政策放行、向重点房地产企业风险处置项目并购提供金融支持,是为了“保交楼”,不是为了救助陷入危机的房企。

  相比招商蛇口,建发房产的并购金额要缩水不少,且是否面向出险房企也尚未可知。虽然被市场寄予厚望,但这些国企、央企当前显然对并购同行依然态度谨慎。例如,华侨城近期刚完成了15亿元的中期票据发行,其中9.6亿元用于置换华侨城(云南)投资有限公司此前在招商银行的并购贷款,并未涉及新的并购标的。

  民营房企更是以确保自身资金安全为第一要务,包括万科、碧桂园、龙湖、美的置业在内的稳健型民营房企也都发布了中票融资计划,但都没有安排并购用途。万科拟注册发行30亿元中票,全部用于商品房项目建设。美的置业注册的50亿元中票,一半用来还债,一半用于项目建设。碧桂园也是50亿元的注册额度,计划全部用于偿还有息债务。根据龙湖2021年度第一期中期票据的发行文件,该公司打算把第一期的10亿元融资额全部拿来偿还项目贷款。

  部分房企倾向于自保,也有部分房企看到了抄底的机会。某民营房企的管理层对中国房地产报记者表示,2021年该公司的投资态度较为保守,虽然市场机会很多,但由于行业走势不明朗,不敢轻易出手。“现在政策底已经很清晰了,相信市场底也会慢慢巩固,我们今年打算在经济基础较好的城市收购一些项目,最近已经在接触了。”


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