恒大月均销售额暴跌98%，海花岛违建被拆再遭打击

1月4日中午，中国恒大（03333.HK）发布《内幕消息及恢复买卖》公告，披露了海花岛39栋建筑被限期拆除、2021年全年合约销售额等情况，并宣布将于1月4日下午1时恢复买卖。复牌后，恒大股价被大幅拉升，涨幅一度超过10%。截至收盘，该股涨1.26%，报1.61港元。

公告也再次证实了此前在网络上广泛转发的“违建拆除决定书”的真实性。恒大旗下最重要的文旅项目海花岛，其39栋建筑因规划许可证已被撤销、项目存在违规情形等问题被限期拆除。

实际上，针对海花岛项目的违规整改已经持续近5年。早在2017年，该项目就被定性为“鼓了钱袋、毁了生态”，随后一路被罚一路在建。

业内人士表示，在陷入流动性危机后，恒大若能及时出售该项目，所得价款或可在一定程度上缓解其债务困境，而今还需要投入资金去拆除，可谓得不偿失。

01 39栋违建限期10日拆除

近日，一则“违建拆除决定书”在房地产业内外被广泛转发。

网传处罚决定书

据网传图片显示，2021年12月30日，海南省儋州市综合行政执法局对恒大童世界集团旗下的儋州信恒旅游开发有限公司下发了《行政处罚（限期拆除）决定书》（以下简称“决定书”），称位于儋州市白马井镇海花岛2号岛三（六）期项目的39栋楼，因违法取得的规划许可证已被撤销、项目存在违规情形，责令10日内拆除。如若逾期，执法局将依法组织拆除。

业内一致认为，海花岛是中国恒大董事局主席许家印的心血之作，也是恒大旗下最重要的文旅项目。

公开资料显示，该项目位于海南省儋州市排浦港与洋浦港之间的海湾区域，2013年8月，恒大取得了《海域使用权证书》；2015年，通过公开招拍挂方式，恒大陆续取得土地使用权，并开始开发建设。经过六年多的建设，海花岛累计投入约810亿元（除特别标明，文中所涉“元”均表示人民币），现已建成三座独立的离岸人工岛。

海花岛导览图，来自海花岛官微

1号岛面积为375.52万平方米，主要用作公共配套服务；2号岛和3号岛面积分别为240.35万平方米、149.23万平方米，主打居住功能区。其中，2号岛以公寓和高层为主，3号岛则以低层洋房、滨海别墅和看海公寓为主。

1月3日晚间，恒大方面回应了2号岛39栋建筑被拆一事。恒大童世界表示，该决定书仅针对位于2号岛的2-14-1地块39栋楼，不涉及其它地块，也不涉及60567户已收楼业主及628户未收楼业主的地块和楼宇。

若以1.8万元/平方米的平均售价粗略估算，这39栋违建的总货值约78.28亿元。

02 “屡教屡犯”持续多年

实际上，针对海花岛项目违规的整改已经持续4年多。

2017年8月至9月，中央第四环境保护督察组对海南省开展环保督察期间，海花岛曾因违规填海破坏生态被勒令整改，并被定性为“鼓了钱袋、毁了生态”。

2018年9月，海花岛因未办理环评文件就提前开工建设，被处以5万元罚款。

2019年4月，生态环境部发布《海南省对外公开中央环境保护督察整改情况》，显示儋州海花岛项目中的违法违规项目已停工，处罚款约2.15亿元并收缴完毕。

2020年5月，海南省责令相关违规建筑全面停工，收回预售许可证，撤销《建设项目环境影响登记表》。据财新报道，这39栋楼的土地使用证也被吊销。

2021年11月20日，海南省政府披露，39栋建筑全部转为项目业主自用，所有房源不得用于销售。而据恒大方面制定的处置方案，39栋住宅转型为酒店经营、办公租赁、员工宿舍以及人才公寓等四种模式。

2021年12月10日，儋州市政府印发《儋州市海花岛39栋楼处置工作实施方案》，提出将依法依规对海花岛39栋楼进行处置，但并未披露具体方案。

仅仅20天后，儋州市突然要求限期拆除该39栋建筑。对此，克而瑞商旅文总经理马洪波表示，类似触犯生态红线而被责令拆除的事件，近几年已经多次发生，如2021年5月份，位于云南滇池旁的违建别墅被责令拆除，又如万达在长白山的文旅项目，也曾有93栋别墅涉嫌违建被拆除。

问题出在“屡教不改”。业内人士对财经新地产表示，被要求整改几年都不能达标这本身就有问题，是企业拒不更正，还是约束条款不够细致，又或是监管执行过程中出现了纰漏？“屡教屡犯”才是问题。如今被责令拆除，也说明地方执法层面在梳理清楚相关情况后，也无更好的处置办法。

值得注意的是，海花岛项目还与海南省委原常委、海口市委原书记张琦案有关。据中央纪委国家监察委消息，张琦在担任儋州市委书记时，违规推动海花岛项目，涉及填海总面积783公顷。在他的极力推动下，儋州市政府及海洋部门通过“化整为零”的方式，将填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海，使得不过关的项目得以推进，该禁止的项目得以审批，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被永久破坏。

03 月均销售额暴跌

1月4日午间，在经历了1天的停牌后，恒大发布“内幕消息及恢复买卖”公告，再次重申了处罚决定书针对的是位于2号岛的2-14-1地块39栋楼，不涉及海花岛其他地块等内容。

恒大公告截图

同时，在公告中，恒大还披露了2021年全年合约销售情况。公告显示，2021年实现合约销售金额4430.2亿元，合约销售面积5426.5万平方米。

而据恒大在2021年9月3日发布的未经审核的运营数据，1-8月累计实现合约销售金额4386.5亿元，合约销售面积5379.0万平方米。

也就是说，自爆雷以来，在2021年后四个月里，恒大仅仅卖出了43.7亿元，合约销售面积仅为47.5万平方米。2021年前8个月，恒大平均每个月销售额为548.3亿元，而后4个月，平均每个月销售额为10.9亿元，暴跌98%。

毫无意外，“萎靡”的销售情况也让恒大跌出了“碧万恒”的三强格局，而这一格局自2016年起已经延续五年。据克而瑞销售额排行榜，恒大由“前三甲”跌至行业第五。在2021年1-8月克而瑞销售排行榜排第100位的荣安地产，9-12月的操盘金额也达到了114.5亿元，是恒大的2倍多。仅看最近4个月的销售情况，恒大已经跌出了房企百强。

在销售停滞不前的现状下，资产处置已成为恒大纾困的主要抓手。恒大集团的体系较为庞杂，核心产业包括地产、物业、金融、汽车、互联网等，而据财经新地产此前报道，陷入流动性危局之中的恒大，其资产处置进度一直十分缓慢。

其核心资产板块中，仅金融板块的盛京银行完成出售，其余所售资产多为恒腾网络、房车宝、嘉凯臣等非核心产业。

此外，恒大也曾计划出售物业和新能源汽车。2021年8月10日，恒大公告称“正接触投资者，探讨有关出售恒大新能源汽车和恒大物业的部分权益事宜”。在接触了碧桂园后，10月，恒大曾宣布以200.40亿港元的价格，将恒大物业51%股权出售给合生创展，但却在16天后宣布中止协议。目前，物业板块尚未找到接手的下家，新能源汽车则被许家印寄予“转型”的厚望。

业内人士表示，此前恒大或许对其他处置方式仍抱有希望，因此一直拖着未积极出售该项目。如今被责令拆除，将使恒大处置文旅板块及债务增加难度。

马洪波表示，恒大旗下的童世界、海花岛等文旅项目一直被认为是“拿地的幌子”，如今恒大爆雷，文旅“泡沫”也被迅速挤破，成为恒大诸多“烂摊子”中的一摊。他认为，如今恒大在各地的项目多是与地方政府共管，具体项目出问题无疑会加重恒大困境，但处置应对需要具体问题具体分析。（财经新地产）