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央行、住建部最新定调,2022年楼市关键词:稳!

时间:2021-12-31     【转载】   来自:丁祖昱评楼市

  又到了年末总结与展望的关键时刻。12月27日,全国财政工作视频会议召开,会议在总结2021年财政工作时称,做好房地产税试点准备工作。

  同日,2022年中国人民银行工作会议召开,总结2021年,分析当前形势,并部署2022年工作。房地产方面要求,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。

  此外,12月25日,住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时重点明确了明年重点工作,以及如何促进房地产市场良性循环和健康发展的四项重点工作。

  同时,央行于24日召开第四季度例会,强调“维护住房消费者合法权益,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产市场健康发展和良性循环。”

  结合中央政治局会议及中央经济工作会议中对房地产行业定调,2022年,政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位,行业去杠杆节奏将得到适度控制,个人按揭贷款将迎来适度松绑。关于房地产税方面,2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。坚持“房住不炒”,“四限”、去杠杆、房产税等长效机制形成闭环,最终实现促进行业良性循环和健康发展。

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  因城施策促进行业良性循环

  宏观环境来看,我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力,外部环境更趋复杂严峻和不确定。困难和风险挑战仍然存在。

  王蒙徽用“稳”字总结明年主要工作核心,2022年,将坚持稳字当头、稳中求进,坚持“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段,加强预期引导,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  如何促进房地产业良性循环?

  一是保持调控政策连续性稳定性。

  二是增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。

  三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。

  四是持续整顿规范房地产市场秩序。

  过去一年,地方调控更加高频化和精准化。据CRIC不完全梳理,截至12月20日,全国73省市政策加码次数多达249次,在房地产史上实属罕见。

  从城市的角度来看,深圳、广州政策加码多达20次,深圳重点强化信贷资金管控,广州则侧重分区域精准化调控,上海多管齐下严堵政策监管漏洞,政策加码同样达到13次。压力城市纷纷出台“限跌令”,同时长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市。

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  全面去杠杆贯穿全年

  央行2022工作会议以及央行2021年第四季度例会均提出,“更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。”,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,维护住房消费者合法权益。

  实际上,从12月以来,央行关于房地产行业的表态较为频繁,过去一年,在行业去杠杆的大背景下,基于个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,房企境内融资出现了一致性的收缩行为,行业从“控制风险”到“暗藏风险”

  随着央行适度“纠偏”,近两个月,房地产企业融资正逐步回暖。11月金融机构房地产融资环比、同比继续“双升”,此外,据CRIC监测,11月100家典型房企的融资总量约为750亿元,环比上升66%,其中发债总额约为294亿元,环比上升111.4%。房企融资环境略有解冻。

  全年来看,企业资金周转压力不断加剧,“促销售、抢回款”已是业内共识。

  据统计数据显示,2021年1-11月,房地产开发企业到位资金183362亿元,同比增长7.2%。其中,国内贷款、自筹资金占比分别跌至11.8%和32.4%,较2020年末分别减少2个百分点和0.4个百分点。反观定金及预收款、个人按揭贷款占比分别升至36.6%和16.2%,较2020年末分别增加2.2个百分点和0.6个百分点。说明国内贷款、自筹资金增长显著受限,定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源,企业对销售回款的依赖度持续提升。


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  据货币政策执行报告显示,房地产行业去杠杆渐显成效,房贷管理的“两道红线”由升转降,三季度末分别跌至19.7%和27.1%。

  2021年三季度末,全国房地产贷款余额51.4万亿元,占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%,较2020年末再降1.6个百分点。其中,个人住房贷款余额37.4万亿元,占各项贷款余额的比重跌至19.7%,较2020年末减少0.3个百分点。

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  房产税扩大试点城市势在必行

  在全国财政工作视频会议上对2021年财政工作总结表示:深入推进财税体制改革,深化预算管理制度改革,做好房地产税试点准备工作。

  时值年底,房地产税试点将落未落,现已进入实操阶段,距离最终落地仅剩时间问题,预计2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。

  区别于2011年上海、重庆试点房产税,政策力度相对温和,未来房产税试点将在拓宽税基、设置免税额度、房屋评估价值和税率超额累进制四个方面体现一定的政策力度。

  至于哪些城市会成为房地产税试点,首先2021年被住建部点名约谈的核心城市,以及房价面临较大上涨压力的核心一二线城市或率先落地。

  过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已经无法持续。

  2021年,房地产行业去杠杆从“控制风险”到“暗藏风险”,百强规模房企接连出现债务违约问题,甚至出现了暴雷现象。央行第三季度例会定调“两维护”,政治局会议首提促进房地产业良性循环,行业政策风向正在发生微调,但“房住不炒”主基调的政策并未实质转向。

  未来,房地产行业还将继续落实去杠杆,倒逼企业降负债、居民降杠杆。但房地产行业基本面预示着行业仍然大有可为,比如改善性需求一直存在,租赁市场迎来政策支持等。


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