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未来5年新房新增超45万套,济南“十四五”住房发展规划征意见

近日,济南市住房城乡建设局在官网挂出《济南市“十四五”住房发展规划(2021-2025)(征求意见稿)》《济南市住房租赁市场发展规划(2021-2025年)(征求意见稿)》,面向社会公开征求意见。其中,《济南市“十四五”住房发展规划(2021-2025)(征求意见稿)》提出,“十四五”时期,济南将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,建立健全住房市场体系和住房保障体系,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。


图片截自《济南市“十四五”住房发展规划(2021-2025)(征求意见稿)》 

 每年新增超9万套新房

“按需供房”实现“稳房价”预期

    “十三五”期间,济南市新建商品住房累计成交42.8万套、5334.9万平方米,年均成交8.6万套、1067万平方米,已平稳进入“千万量级”规模城市。

“十四五”时期,济南将持续完善住房市场体系,以合理住房需求为导向,保证商品住房有效供应规模,优化住房供应结构,促进存量住房合理流通,确保商品住房价格相对稳定,住房价格指数保持合理波动区间。

以需求为导向,合理配置居住用地供给,2021-2025 年,每年居住用地供应面积不少于 9000亩;到2025年,全市新建商品住房新增供应套数不少于45万套,力争年度间不少于 9万套的供应规模。

以“稳定市场”为着力点,坚持“严控总量、用好增量、盘活存量、提高质量”的原则,根据商品住房需求特征制定动态的住房供应机制,实现“按需供房”,优化供给侧改革,以相对均衡的供需关系稳定新建商品住房价格水平,从而实现“稳房价”的预期。

发挥住房税收调节作用。针对家庭住房情况,在持有、交易等环节实行差别化的税收政策,打击住宅投机交易、稳定住房市场价格、提高住房利用效率。

同时,发挥存量住房市场对新建商品住房市场的调节作用,加强对存量住房的监管力度,探索合理的存量住房调控政策,有效利用二者的联动机制促进房地产市场的平稳运行。

此外,将搭建并完善房地产市场监测评价中心,监测市场变化,及时发现市场存在的问题,建立房地产市场的风险预警机制。根据市场变化情况,加强信息公开和舆论引导,整治房地产信息网络传播乱象,及时回应社会关切,稳定市场预期。

市场租赁房源增至60万套

建立住房租金监测机制

“十三五”时期,济南住房租赁市场不断规范和发展,初步形成较为完善的住房租赁市场培育发展政策体系,并通过多种渠道增加全市租赁住房供给。截至2021年10月,筹集新建、改建租赁住房项目 81个,预计增加房源 7万余套;盘活社会闲置存量住房 6.3万套。此外,济南市住房租赁综合服务平台于2020年6月正式上线运营,截至 2021年10月,有104家住房租赁企业、398家经纪机构在平台登记备案,7家住房租赁企业、8家房地产经纪机构完成系统对接,录入房源超过26万套。

“十四五”时期,济南将优化租赁住房市场供给,探索住房租赁市场发展长效机制。保证租赁市场的有效供应规模,保持租金水平相对稳定,到2025年,市场租赁房源从43.9万套增加至60万套;强化市场监管,规范租赁住房秩序,维护租赁市场主体的合法权益,探索住房租赁市场发展长效机制。

因地制宜研究拓展租赁住房供应渠道,保障房源长期稳定供给。集约利用国有建设用地新建租赁住房,科学选址、合理布点,支撑全市租赁住房总量稳步增加;保障租赁住房建设用地长期稳定供应,推进全市租赁住房“小集中、大分散”布局;支持高科技产业园区工业项目合理提升职工宿舍规模,为全市产业升级、招才引智提供房源保障;适度改建非居住房屋用作租赁住房,降低租赁住房总体建设成本,落实改建房源水电气暖执行民用价格政策;持续盘活社会闲置存量住房,综合改善老旧小区住宅品质和生活服务质量,实现闲置住房更新和利用。

推广绿色宜居智能化租赁住房,提升租赁住房品质。立足新市民群体消费品位,发展集约精致的租赁住房。推动智慧化租赁服务管理,为新市民提供舒适的居住体验。

持续优化租赁市场发展环境,鼓励国有企业与专业化民营企业开展住房租赁业务合作竞争;引导金融支持,拓宽住房租赁企业的融资渠道;强化落实住房租赁行业税费优惠。

以广泛深入的市场调研为基础,依托大数据统计和处理技术,建立租赁住房租金监测机制,对市场租金水平进行全面系统的监测和分析,及时掌握住房租赁市场变动情况,预测市场变化趋势,完善市场预警机制。

建立完善住房城乡建设、自然资源规划、网信、市场监管、公安、发改、金融监管等多部门联合的市场监管机制,明确部门职责分工,强化信息共享和工作联动。打造并推广“智慧租赁社区”,实现“住建+公安”人房共管,切实加大对全市住房租赁市场的监管力度。

解决新市民年轻人住房困难

增70平以下房源用于保障性租赁

    “十三五”时期,济南健全住房保障体系,相继出台了公共租赁住房、租赁住房补贴等配套政策,扩大保障范围,提高保障标准,推动保障方式由实物补贴为主转向租赁补贴和实物保障并举。推进公租房住房建设与分配,分配入住率达 95%以上,公租房资源得到高效利用;累计发放租赁住房补贴18195户。

“十四五”时期,济南将构建多元化供给、精准化覆盖的住房保障体系。加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主的住房保障体系,构建精准分类、标准清晰、覆盖全面的政策框架和政策体系。

完善城市公共租赁住房建设,对低收入住房困难群众做到“应保尽保”,增加政府主导的小户型租赁房源供应,缓解新市民、青年人等群体住房困难;探索共有产权住房建设,深化推进住房保障工作。

到2025年,济南计划新增城市公共租赁住房 16 万套(间),提高城市公共租赁住房在住房租赁市场中所占比重,发放租赁住房补贴不少于 4 万户。

在缓解新市民青年人等群体住房困难方面,济南将完善政策体系,出台保障性住房的各项配套政策,落实税收、运营补贴等各项优惠政策,调动企业提供房源的积极性;明确新市民享受保障性租赁住房的准入条件、保障标准及申请程序。

同时,增加租金低于市场水平的小户型城市公共租赁住房供给。鼓励市场参与,增加小于70平方米、租金低于同地段同品质市场租赁住房租金水平的房源用于保障性租赁,编制保障性租赁住房发展规划,增加城市公共租赁住房房源供给,将市级行政事业单位的闲置住房、新建商品住房开发项目中按规定配建的租赁住房、“限地价、竞政府储备性公有房”等政府自持住房纳入城市公共租赁住房管理范畴,提高城市公共租赁住房在住房租赁市场中所占比重。

此外,发挥公积金住房保障作用,应贷尽贷,保障公积金缴存人的基本购房需求。2021-2025 年,保证每年新建商品住房、存量住房 80-100 亿元的公积金贷款额发放规模,以保证公积金缴存人的基本购房需求。在“房住不炒”的原则下,优先支持职工家庭的首套房贷款,实施差异化信贷政策。

老旧小区改造面积达到2100万平

3大平衡模式实现改造资金平衡

进一步提升现有住房居住品质。结合老旧小区改造、棚户区改造工作,补齐既有居住社区设施短板,提升城市居住环境。到2025年,实施老旧小区改造面积达到2100万平方米;稳步推进棚户区改造,建设宜居、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐美好的“共享社区”。

在全面推进老旧小区改造时,该征求意见稿提出将采取大片区统筹平衡模式、跨片区组合平衡模式和小区内自求平衡模式,实现改造项目内部和项目间的自我平衡和资金平衡。

其中,大片区统筹平衡模式即将一个或多个老旧小区及相邻的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑整合,形成老旧片区改造项目,加大片区内 D 级、C 级危房改造力度,做到项目内部“肥瘦搭配”,实现自我平衡。

跨片区组合平衡模式则是将拟改造的老旧小区与不相邻的城市建设或改造项目组合,以项目收益弥补老旧小区改造支出,实现资金平衡。小区内自求平衡模式是指在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施,以未来产生收益平衡老旧小区改造支出。

此外,探索建立政府引导的多元化投入改造模式,同时鼓励区县结合实际探索多种模式。对于区县有能力保障的老旧小区改造项目,由政府引导,通过居民出资、政府补助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等渠道统筹政策资源,筹集改造资金。探索引入企业或其他社会力量参与老旧小区改造,吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和运营等。

此外,按照 “整体策划、连片改造、分步实施”的原则,推动城市新动能发展区与城市建成区统一规划、有机融合、同步发展。稳步推进棚改项目建设,高品质完善项目配套,满足群众需求。

严格界定棚户区改造范围,合理确定改造规模,科学把握改造节奏,优先改造集中成片、住房条件困难、安全隐患大的项目;统筹全市安置房分布,将公共服务设施和市政基础设施与安置房统一规划,让回迁群众从“有的住”变为“住得好”。

助力碳达峰全面提升城市住宅品质

新增绿色建筑超过4000万平方米

征求意见稿提出,提高住房设计和建造水平,建设绿色、科技、宜居的高品质住房。推动装配式建筑的应用,加强住房配套设施的建设和优化,到2025年,实现新建建筑中装配式建筑占比不低于50%;进一步推动建筑节能、绿色建筑高质量发展,加大对绿色建筑科技研发支持引导,促进科技成果转化推广,“十四五”期间实现新增绿色建筑超过 4000万平方米;推广智慧住区建设模式,提升住区管理智慧化、精细化水平。

    新建住宅项目将全面推行预制楼板、楼梯、非砌筑内隔墙、空调板、阳台等预制构件。积极创建山东省钢结构装配式住宅重点推广区,全市公租房、人才公寓等工程全面采用钢结构装配式建造方式,推进钢结构装配式住宅。

开展自动化生产线、智能机器人等产品设备在生产、施工过程中的推广应用,推进装配式建筑装备智能化升级改造,提高工业化生产、施工效率和质量,推进绿色建筑高质量发展。

提升既有建筑性能,持续推进节能改造和能效提升。结合济南市“十四五”期间老旧小区改造计划,持续对市内六区(历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和长清区)老旧小区改造范围内且具有改造价值的既有居住建筑进行外围护结构节能改造。

因地制宜推广高星级绿色建筑、健康建筑、被动式超低能耗建筑、装配式建筑等技术;将济南新旧动能转换起步区建设成为“中国绿色智城”和全国规模最大的绿色建筑产业示范区。


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