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济南有楼盘特价房价格降到四年前!“金九”成色不足

时间:2021-10-11     【转载】   来自:齐鲁晚报

9月已经过完,楼市进入今年最后一个季度。四季度济南楼市将怎么走,今年“金九”的成色至关重要。齐鲁晚报·齐鲁壹点连日调查发现,9月以来不少开发商推出促销,有的拿出了优惠诚意,但也有的仅放出顶底房源优惠试探。但促销之下,今年9月济南楼市的成交量、网签量、到访率环比、同比却在下降,购房者观望情绪加重,济南楼市的这个“金九”已能明显感受到凉意。

9月上旬优惠“图个热闹”

下旬部分开发商加码促销

今年9月,济南不少楼盘争相推出了新的特价房和优惠价,部分看起来促销力度不小。有的推出得一口价特价房,单价回到几年前的开盘价。教师节前后,融创文旅城推出13999元/平方米特价房,价格直逼4年前的开盘价;中海·半山湾畔打出12800元/平方米起的价格;东部的郭店片区,荣盛华府的海报写着“8800元/平方米现房,全济南最便宜的楼盘”,同样回到了多年前的开盘价。

不过,9月上旬,很多楼盘虽然看上去优惠力度大,但其中不少特价房以顶底楼层为主,有的则是居住公寓。药山片区的中梁云山合院9月11、12日推出的9套特价房,全都是1楼;同样在药山片区的万科北宸之光给出的8套特价房5套是1楼2套是2楼;海信九麓府9月10日、12日喊出3万元买车位,但5套特价房也都是1楼和2楼房源。

部分楼盘在9月并没有推出特别优惠。9月18日,中秋节前最后一个工作日又逢下雨,记者来到雪山万科城,置业顾问表示,项目处于平销期,5月开盘以来,销售情况不错。融创文旅城同样处在平销期,虽然打出了13999元/平方米的优惠价格,但在售均价在15000元/平方米左右。不过,该楼盘还针对高新区企业员工推出了购房优惠,专科及以上可以享受20万元至22万元不等的购房补贴。

中秋期间,部分开发商开始加码促销,中海凯旋门推出超低特价房低至11830元/平方米,中海九樾府推出12437元/平方米起的房源,海报上还写明保价到10月1日。9月22日,中秋节后的工作日,记者在中海华山片区售楼处看到,片区多楼盘处在清盘阶段,虽然有总价直降20万元房源,但都是顶底房源。上述特价房源部分仍在售,并可保留优惠。

不过,也有的开发商拿出了不小的促销力度。首付分期“重出江湖”,9月8日首开的远洋潮起东方推出10%首付分期,剩余12月底付清,天鸿万象东方9月14日推出首付5万元起的分期,剩余首付款12月15日前付清。

进入9月下旬,部分开发商开始加大促销力度。金科城出现了“工抵房”,额外优惠5万元,约合每平方米优惠1500元,这些“工抵房”多不是顶底房源。记者对比发现,该楼盘8号楼2单元29层的同一套房子,在8月的一口价房源之中,总价是188.9万多元,而9月成为了“工抵房”总价降到了170万元,直降18.9万元。

“根据我们的调研,今年9月济南多数开发商进行了促销,但是促销力度并不算太大,多数是常规促销。这样的促销更多是在试探市场,试探购房者。”合富辉煌(中国)山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明认为,9月济南楼市不少开发商的促销海报频频,但是更多只是“图个热闹”,噱头的成分更高,而这样的噱头则是为了吸引购房者的注意,试探购房者目前接受的程度。“如果市场反响不好,多数有回款压力的开发商,可能会考虑进一步拿出诚意,加大促销力度。”

意向购房者观望加剧

过半开盘加推去化未超30%

和楼市此起彼伏的特价房和促销海报形成反差的,是购房者的心态。“今天有没有时间来看房?”进入9月,济南市民张先生发现楼盘促销电话一波接一波。“一天能接到两个左右,我说我还在看房,结果有一个中介一到周末就给我打电话,有一次下午5点半了,还给我打,问我今天怎么没有去看。”张先生说,本来自己还准备去看房,但一遍遍被催就有一种这个楼盘不好卖的感觉,就更不着急去看了。

周女士在济南工作了5年,去年下半年开始着手想买套婚房,但直到现在也没有出手买房。“学区确定、三室、距离单位近”是周女士的要求。“这要求不高不低,但是至今没有很合心意的。”周女士说,从济南南部到北部,她看了不下5个楼盘,皆因没“戳中自己的点”而放弃。“今年四五月份感觉有点急,但真没看到合适的,后来慢慢越看越不急了,感觉房价比较平稳,也就放慢了看房的节奏。”

像张先生、周女士这样的购房者观望情绪在增加,济南东部某房屋中介机构负责人告诉记者,9月的新房业务不是太好,中秋假期期间竟然没有促成一个成交,明显感觉市场在转凉。

合富辉煌(中国)山东公司提供的数据显示,今年9月,当日“开盘即售罄”的高去化率已不复存在。9月的楼市供应量不小,但去化率却在下降。合富辉煌(中国)山东公司数据显示,9月1日至26日开盘及加推的楼盘共有36个,其中23个楼盘开盘或加推当天去化率未超30%,占比达到63.8%。

9月16日开盘的融创烯谷国际中心项目,推出108套房源,仅成交13套,开盘去化率仅有12%;9月18日开盘的招商滨河府,推出68套房源当天仅卖出10套,去化率只有15%;华润置地广场悦府开盘去化率也仅有28%。而此前人气颇高的龙湖天曜9月19日开盘,68套房源只卖出15套,去化率仅有22%,备受关注主打刚需的绿城春来晓园9月17日开盘推出140套房,当日仅成交了40套,去化率也只有29%。

环比同比成交量都下降

今年“金九”成色低

9月30日,齐鲁晚报•齐鲁壹点从合富辉煌(中国)山东公司了解到,今年9月(截至9月29日),济南市(统计范围:济南主城五区 高新、长清、章丘、先行区)新建住宅商品房成交量70.20万㎡,环比上月下降11%,同比去年九月下降25%。平均成交价格15884元/㎡,环比上月下降1%,同比去年上升9%。

济南市房地产业协会执行副会长李刚介绍,济南9月份(至9月30日)日均网签量约在220套左右,而6月份日均网签量是370套、7月份是311套、8月份近260套。“从6月开始,市场的热度就在慢慢下降,成交量在下滑,网签量同比去年、环比上都呈现一个10%左右的下滑。今年“金九”的成色更低,也与今年上半年网签量创下历史性纪录形成了很明显的反差,让大家很明显感觉到市场在转凉。”副会长表示,虽然9月的成交量在下降,但今年上半年销量较高,济南的购房总体需求仍保持平稳,不少开发商已经完成了任务。

有业内人士表示,今年的“金九”成色不足,成交量下降明显,市场在转凉,购房者观望心态更重。“金九”俨然已成“铜九”。

许传明认为,近两年,济南对商品房取得商品房预售许可后,必须在10日内将所有房源一次性对外公开销售的要求更严格,这使得开发商不再像以前那样用比较长的时间蓄客后再集中到9月、10月开盘,所以近年来楼市的“金九银十”已经在慢慢淡化。

而今年9月初大部分楼盘“蜻蜓点水”的优惠力度也使购房者不买账,产生观望情绪。“进入第三季度,房地产市场的风声较大,先有某地产的诸多负面新闻,还有部分城市学区房相关调控政策、集中土拍普遍底价成交、房贷利率上调等情况,购房的积极性下降了。”许传明说。

济南市房地产业协会执行副会长李刚认为,上半年总体销售成绩不错,接下来可能以促销为主,部分开发商可能会精准促销,针对特定人群推出促销政策等。许传明认为,从中秋假期到国庆假期,甚至到元旦、春节期间,应该会一直有促销。“到年底有些工程需要回款、上市公司需要封账,开发商需要加快销售进度,尽快回款。”

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