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中铁城更名“新中铁城”,销售未见明显起色

时间:2021-09-24     【转载】   来自:大众报业·大众网

 近期,位于彩石片区的中铁城更名为“新中铁城”。作为片区内曾高价拿地且从首次取得预售证至今销售近四年的项目,今年突然进行了更名,一字之差,到底有何改变?

  一路降价,项目更名未迎销售起色

  近日,记者来到位于唐冶片区经十东路的新中铁城项目,据了解,目前在售主力户型为129㎡、148㎡的精装四恒科技小高层,老地块成交均价为14000元/㎡,新地块成交均价为13000元/㎡,较之前的售价有了明显下降。

  资料显示,五年前新中铁城所在的地块,经过314轮竞价,由中铁十局与中铁置业联合斥资92.7813亿元摘得彩石片区4宗居住用地及1宗商业用地,住宅地块最高楼面价高达13866元/㎡,综合楼面价13060元/㎡。2017年12月,中铁城首次入市,精装四恒科技洋房均价达28000元/㎡,而到了2020年年底,同样的房源售价均价降至21000元-23000元/㎡,如今,新中铁城精装科技四居均价为13000元-14000元/㎡,基本与拿地楼面价持平,没有利润空间。

  更名后的新中铁城销售如何?记者在济南市住房和城乡建设局查询数据看到,新中铁城2020年全年共取得五次住宅预售许可证,加推39#、40#、43#、48#、51#楼,批准销售套数合计398套,累积(仅含网签)销售仅44套,其中,个位数的销售数量依然存在。

  同片区竞品去化速度稳定

  对比同片区其他项目,历城控股与融创于2019年摘得历城区超算中心地块,项目后期命名融创东山府,摘地时间晚于中铁十局与中铁置业三年。据了解,当前融创东山府一期已进入交付阶段,根据济南市住房和城乡建设局官网记者看到,融创东山府目前新加推房源整体去化率相对稳定。

  仅一条马路之隔的绿地御山台项目涵盖四层叠拼别墅及32栋住宅,其中27栋为11层洋房,根据售楼处沙盘可见,部分住宅楼栋已经售空,新加推住宅销售情况比较乐观。

  拿地价曾创彩石、神武片区新高

  目前,彩石片区内有融创东山府、新中铁城、绿地御山台、三庆济南院子等项目,神武片区内有融创未来壹号、旅游路金茂府、龙湖龙誉城等项目,除中铁城外,其余房企拿地价格都低了不少。

  据此前媒体报道,融创东山府拿地楼面价7300元/㎡、绿地御山台拿地楼面价6493元/㎡、融创未号壹号楼拿地最高面价6398元/㎡,即使是进驻神武片区较早的旅游路金茂府,楼面价也仅有7513元/㎡。拿地价格的巨大差距,为新中铁城的去化带来了更大的市场竞争。自首开至今,仍有2000余套已取得预售证的住宅等待去化。

  除去价格因素,与专注房地产开发的企业相比,中铁置业在房地产销售市场中品牌效力不强或许也是销售陷入困境的原因之一。

  户型设计“老套”或成销售受阻原因

  谈及去化率慢的原因,有专业研究人士指出,新中铁城户型较为中规中矩,与当前市场竞品相比,户型较为“老套”。结合前几年的滞销,最终导致了目前的尴尬处境。

  此外,虽然位置相对市区较偏,但价格符合多数刚需购房者的范围,即便是这样的优势,市场反响仍为一般。据不完全的市场调研统计,彩石片区置业者的多为改善型购房者,新中铁城无论是户型还是价格,都无法对改善型购房者产生足够的吸引力。

  对比竞品相近面积户型,绿地御山台145㎡洋房户型南向阳台四面宽近14.1米,在客厅拥有餐、客一体大开间,户型设计新颖。融创东山府143㎡洋房阳台与书房连通,三开间全南向,窗外可看到山景。中铁城148㎡精装科技四居住阳台长度仅有4.2米,只与客厅相通,客厅面积相较于竞品户型并不占优势。


  据业内人士透露,新中铁城改名因素还可能存在内部组织架构人员更换有关,意图用新的团队来拉动整体销售,但通过网签情况来看,并未有较大的改变。



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