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以近百亿收购富力物业旗下富良环球,看碧桂园服务的并购之道

时间:2021-09-23     【转载】   来自:物业深度观察

继万物云、龙湖智慧服务在节前相继出手伯恩物业及九龙仓物业后,碧桂园服务也对外公布了一起重大的并购案:以近百亿的价格收购富力物业旗下富良环球。而这也是继公司年初收购嘉宝服务后,公司在行业横向并购中另一起重磅操作。

另一方面,富力物业今年4月26日才刚刚向港交所递交招股书,处于上市进程之中,因此,后期双方的合作究竟将如何呈现,也是市场关注的焦点问题。

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碧桂园服务出手富力物业

9月20日,碧桂园服务发布公告称,公司间接全资附属公司碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议,据此,集团同意以不超过100亿元的代价收购富良环球,由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。

从目前的股权关系来看,富力物业通过富良环球间接持有富力物业服务香港。

公告显示,富良环球为综合物业管理服务提供者,在国内提供广泛的物业管理服务及商业运营服务。完成收购事项后,碧桂园服务将持有富良环球100%股权,并间接持有各目标公司100%股权,而富良环球、富力物业服务香港、广州富星及目标公司将成为集团的附属公司,其业绩、资产及负债将会于集团账目内综合入账。

一边是立志成为世界物企龙头,今年以来大动作不断的碧桂园服务,另一边是踌躇六年之后才在今年刚刚迈出上市步伐的富力物业,因此,双方的此番合作一经披露就吸引了市场的巨大关注,双方合作能够擦除怎样的火花更是值得持续关注的焦点问题。

作为本次收购案的收购方,碧桂园服务是当前港股市值最高的上市物企,也是过去两年以来风头最盛的物业服务企业。体量方面,根据碧桂园服务最新一份财报显示,2021年上半年,公司实现总收入115.6亿元,同比增长约84.3%。公司(含“三供一业”业务及嘉宝服务)合同管理面积约12.1亿平方米,合计收费管理面积约6.44亿平方米。

目前碧桂园服务的项目遍布中国境内31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区的超过370个城市以及海外,重点覆盖珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群,管理共3656个项目,服务境内外约465万户业主及商户。

而此次并购案中受让方富良环球的母公司富力物业,今年4月26日晚间,公司正式在港交所递交了招股书,计划最早于2021年第三季度在香港IPO,筹资不超过7亿美元。

公司的业务起源于广州,截止目前,随后公司的地域覆盖范围已扩展至大湾区、长三角地区、环渤海经济圈以及中国其他一线、新一线和核心二线城市。公司服务的业态包括住宅物业管理服务及商业物业管理服务。

营收规模方面。根据招股书显示,过去三年中,富力物业的营业收入分别为18.23亿元、21.7亿元和25.97亿元,这意味着过去三年里,公司的营收规模整体增长了42.46%。

截止2020年底,富力物业的整体在管面积规模为6936万平方米,签约建筑面积为1.05亿平方米。而截至最后实际可行日期,富力物业总在管建筑面积进一步增加至7160万平方米。

而根据招股书披露,截至2020年12月31日,富力集团位于中国27个省、自治区及直辖市及其他国家的140多个城市,拥有208个开发中项目。

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碧桂园服务的并购之道

回头来看,从2020年屡次大手笔在城市服务领域开疆拓土,到2021年年初收购嘉宝服务,再到战投长城物业,同时还成为中梁百悦智佳服务、康桥悦生活等多家上市物企的基石投资者,现在又将富力物业旗下富良环球纳入麾下,碧桂园服务的体量正在持续壮大。

而除了像并购嘉宝服务、富良环球这样的物企横向收购外,在社区增值服务、城市服务等具体赛道上,公司也在用并购打开全新赛道。

为了布局房产经纪赛道,今年8月公司刚刚宣布牵手武汉房产经纪龙头世纪宏图,为了布局行业新蓝海的城市服务赛道,2020年,碧桂园服务对城市环卫行业龙头公司山东满国康洁环卫集团有限公司及福建东飞环境集团有限公司都进行了收购与整合,进一步加强了碧桂园服务在城市服务领域的市政环卫专业能力,并帮助其进一步扩大了市场规模。

不过,对于并购,碧桂园服务有着自己的准则,据其介绍,关于收并购,要想清楚几个问题:一是双方‘门当户对’、‘志同道合’,即有共同的事业追求,而不简简单单地当做一档‘生意’来做;二是企业具有发展潜力,在其所在领域具有不可替代性、团队专业性强,在未来的业务中双方具有战略补充;三是要评估投资回报率,对投资者要有交代。

碧桂园服务方面表示,收并购切忌“一锤子买卖”,因此需要注重拓后管理。投管并重,才能实现有质量的规模增长。如何合作共赢,共生共荣,永远是碧桂园服务在并购中率先考虑的核心问题之一。

当前市场上,并购虽然能够帮助一家企业迅速完成相关的能力布局,然而如何真正融合在一起,是摆在很多物企面前的核心问题。

碧桂园服务在投后管理机制上的经验相当丰富。其对投后管理业务的战略定位清晰,从投资活动开展之初就成立专职的投后管理部门,也就是现在的投资发展中心。

投资发展中心深度参与投前工作,对有关投资交易的核心事项提出专业意见,有效助力提升投资工作的安全性及成功率。投后管理阶段,公司会全周期规划每一家被投企业发展路径,并利用科学有效的投后组织管控模式及核心人才激励机制牵引,协同集团资源赋能每一家企业,从资产安全、保值增值及发展规划方面全程管控,实现投一稳一。

值得一提的是,对于未来的收购和未来布局计划,碧桂园服务首席财务官兼联席公司秘书黄鹏曾在2021年半年报业绩会上表示,公司计划拿出20亿元左右的资金去投资一些拟上市的优秀的腰部物管公司。他介绍,在财务投资稳健的前提下,我们对于上市物企的投资要能够驱动业务合作,还能够在未来并购上占据先机。

碧桂园服务的下一步在哪里?(来源:物业深度观察)


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