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信心崩塌 预警频发——资金链吃紧的恒大“山雨欲来”

时间:2021-09-17     【转载】   来自:经济观察报

动力:员工福利

过去一年里,庞贤所在的恒大西南某片区已经开展了三次员工购房优惠活动。

恒大员工购买恒大新房,可以享受七折优惠。他记得,以往搞活动的时候,每位员工每次限享受一次购房优惠,到了今年,只要员工提供一个新手机号,便可以享受一次购房优惠,也就是说,可以购买多套。

这是一个不小的诱惑,按庞贤的说法,价值100万的房子,花70万买下来,再以低于市场价10万的价格卖出去,还能净赚20万。对于员工来说,只要恒大给出的折扣足够低,房子抢到就是赚到。

因此员工优惠购房开售时,热门房源甚至出现摇号场景,在疯抢氛围下,从认购到上交房屋全款的时间也被压缩到3-5天,为此,不少员工会向亲朋好友众筹,一起投资。

员工房被认为是极好的内部福利,因此,也有像庞贤一样抱着“肥水不流外人田”想法的员工,通过各种银行贷款凑出一笔房款,毕竟房子转手带来的回报要远高于贷款利息。

庞贤算了一笔账,他从银行贷了将近90万元,年化利息在5%左右,也就是一年4.5万元,而他手头上这4套房子,转手出去至少可以赚40万,如果不着急卖,甚至可以赚50万、60万。

员工购房之后会收到一份资金单,如果员工在接下来半年时间里卖出了该套房,那么恒大在收到客户房款之后,会将员工之前垫付的资金以及销售差额返还。

虽然各个地区具体情况不一,但是员工一般会收到口头承诺,房子正式成交后5天或者一个月内可以收到返还的房款。当然,如果在半年或者更长的时间里,员工找不到接盘的客户,只能自己买下这套房子。

在庞贤看来,这样“中间转一道”的销售模式能给恒大带来很多好处:首先是资金回笼快。优惠折扣下,员工通常在新盘发布当周就能消化掉所有的员工房名额,并在随后3-5天内上交全部房款。这个速度远高于恒大直接将房源销售给市面上的客户。

其次,恒大可以先收双份钱,第一笔是员工认购房源时缴纳的全款,第二笔是真正的客户成交时的房款。

最后,以内部优惠的形式先将房子销售给员工,可以顺利绕开备案价。

总体而言,无论员工最终能否将房子出手,对恒大来说,都已经达到了迅速提升去化率、回笼资金的目的。类似这样的“员工福利”还包括优惠的商铺、车位、公寓,“基本覆盖了所有房地产产品”,庞贤告诉记者,车位、商铺的员工价甚至低到5折,并且推出的频率也高于住宅。

不过,从去年开始,恒大西南某区承诺给庞贤的返款便迟迟没有兑现,累计到目前,他共计认购了4套房子,近200万元投在上面。

庞贤负责该城市某区域的销售工作,而据他了解,他所在城市类似这样被拖欠返款的员工房有几千套。

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压力:全员营销

在恒大,卖房的契机不仅来自低折扣的员工福利房。恒大一年两次的“全员营销”季一到,无论员工身处内勤、工程、或营销等任何岗位,还是高层、中层或基层等任何职级,都背有销售任务。

庞贤告诉记者,一般在四五月份以及八九月份,一年有四五个月都是全员营销季。卖房是全员营销季的主要任务,差不多一个星期就要卖出去一套房子。

如果任务不达标,则面临降三级工资或者被裁员的命运,由此甚至催生了公司内部的“黄牛产业”,庞贤自己加入的“黄牛群”不下10个。“黄牛”能提供的服务应考核要求而生,小到带客看盘,每个客户收30块;大到介绍购买恒大理财产品或者楼盘的客户,每个名额收费3000元到5000元不等。

庞贤曾经有段时间也是群里面的“黄牛”。黄牛产业的运行逻辑是,资源丰富的“黄牛”与资源匮乏的员工进行交易,最后各部门间水平基本一致。

80%的完成率是部门间心照不宣的默契,一开始业绩过高的部门害怕中途被加任务,后期会有意放慢速度,而整体业绩不如意的部门通过花钱购买“黄牛”手头富余的资源,也能追上其他部门的步伐。最后大家的完成水平都在80%左右,数据既不难看,也达到了全员营销的目的。

除了全员营销季,还有日常分派到部门的业绩任务。吴莉的丈夫在恒大东北某分公司上班,对她来说,帮丈夫完成各种考核指标是家常便饭。

“如果没有爆雷这个事情,即便恒大突然要求员工下个月一个部门卖出去几个车位或者几个房子,或者还要去买理财额度,我都觉得是一个极其正常的事情,不需要讨论,不需要思考。”吴莉说,结婚3年来,她帮丈夫拉过恒房通的注册会员,完成过楼盘到访、卖房、卖车位等各种指标。

因此今年五月份得知丈夫有销售恒大财富理财产品的任务之后,吴莉没有丝毫迟疑,“说实话,前面那么多全员营销铺垫,到现在也有点麻木了”。当即,吴莉一家便与另一位同事各出5万元,一起凑齐了10万元额度。

理财产品的销售任务也在今年下达到了庞贤的部门,考核要求,基层员工需要拉到10万元的投资,中层20万,而每拉到10万元投资,员工可以拿到几百到上千的佣金。

事实上,在庞贤看来,这个佣金与其他保险产品的销售佣金相比并不高,大家拉动亲朋好友购买恒大的理财产品主要是为了完成考核任务。不过,高回报率确实是吸引大家入手的重要原因,并且投资金额越大,理财产品回报率越高。

庞贤与其他四位员工共同凑了50万元的理财产品额度,年利率超过8%。

除了利率,亲友入资还出于一份信任,一方面是对熟人,另一方面则是对恒大“世界500强企业”的名头。

信心:世界五百强企业

“恒大耶,世界500强企业。”在采访过程中,雨子不断向记者重复这句话,“如果不是因为他们是恒大,说有那么好的东西我是不会相信的。”

雨子人生中买的第一套房就来自恒大。2013年,她和丈夫以不到7000元/平方米的价格在长沙购入一套精装房。“小区环境真不错,绿化也好,物业也好。”而当时首付分期的政策更是一下子拉近了两口子对恒大的好感,本来需要一次性付清的10万元首付,分三期支付后,雨子和丈夫每个季度只需要付3万多。能够以相对轻松的方式在长沙立足,以致于很长一段时间,雨子都对恒大怀有感激之情。

成为业主之后,雨子对恒大的了解也越来越深入。她知道恒大的经营板块特别多,除了已经上市的恒大物业,还有恒大冰泉、社区生活电商平台恒优选等等。最终所有业务都浓缩成一个标签:恒大,世界500强。

打开恒大官网,首页上最鲜明的文字是:恒大集团连续6年入选世界500强,2021荣登第122位。

其实,在购买恒大理财产品之前,雨子并没有任何投资理财的经验,一方面是出于对品牌的信任,另一方面则来自生活经验:她曾看着在恒大工作的朋友购买过几次,不仅本息如期兑付,并且小有回报。

说到这,雨子反过来问记者:“朋友之间,且信任恒大,换了是你,会不投吗?我不相信,因为人也是自私的,贪心想赚钱。”

于是,在小区恒大物业人员的推荐下,雨子先后认识了三位恒大财富理财顾问。2020年初和年底,小雨分别花10万和15万购买了恒大财富上的两款理财产品,到期利率分布为7.8%和8%。

这两笔投资最后都提前兑付,小雨赚了将近2万元。这些都令雨子更加信任恒大,每次收到本息后,雨子很快又复投了。

她陆续又投进去超过50万。最近一次,雨子在七月底购入恒大财富上一支名为“恒国新康”的产品,投资金额30万,固投441天,利率是11.8%。这是雨子目前为止最大手笔的一次投资。但是随后就发生了恒大财富兑付风波。

实际上,早在去年1月7日,长沙市雨花区打击和处置非法集资工作领导小组办公室就曾下发过红头文件——《关于谨慎投资恒大集团旗下公司发布理财产品的风险提示》,里面提到“恒大集团旗下恒大财富(原恒大金服)、宸宇投资管理(深圳)有限公司并未取得湖南省从事金融业务的资质(金融信息中介、理财产品等)”,并提醒市民提高警惕。

这份红头文件也在雨子的社区刊登过,她还因此问了理财顾问,理财顾问回复她,问题正在解决。一个星期后,理财顾问联系雨子反馈问题已经处理好了,雨子也就不再追问。

今年6月,恒大因商票未兑付传闻和打折卖房等成为舆论关注的焦点时,雨子也没有将之与自己的理财产品联系在一起。理财顾问向雨子转发了恒大已安排自有资金136亿偿还即将到期美元债的消息,并且告诉她,恒大到明年3月都没有债务需要偿还,希望打消雨子对负面消息的疑虑。对此,雨子发送了几个表情包表示并不担心。

一直到8月中旬,理财顾问还在向雨子推销恒大财富的新品。鉴于以往几次提前兑付的经验,雨子心血来潮问了一句,“九月份那笔钱能按时回来吗”。理财顾问安抚她说,别瞎担心,恒大垮不了。

预警信号:山雨欲来

“其实准确来说,在7月25日之后,我们就明显感觉到公司不行了。”庞贤说。

7月25日那天,庞贤被告知,他们的销售佣金停了。在庞贤和同事们看来,恒大停了销售佣金就意味着停了销售,而停了销售则意味着这次彻底完了。

实际上,在此之前,庞贤已经感觉到公司在资金链上的吃紧。

去年9月份,恒大被曝资金紧张,网络上更是流传出一份恒大致广东省政府的“求助信”。对此,庞贤表示当时确实存在商票延期,供应商因恒大拖欠款项集体断供的事情。

庞贤明显感觉到,近两年,给供应商的付款周期越来越久,从三个月到一年,再变成商票,然后是商票延期,最后是无法兑付。从采购部同事那里,庞贤也了解到,供应商对公司的态度产生了反转,最初是争破头想跟恒大合作,如今却是采购部同事求着供应商帮忙干活。

其次,裁员变得密集。庞贤印象中,几乎每个季度都要裁员一次,每次每个部门都会有一个员工离开。通常,考核不达标的员工就在下一次的裁员名单上。另外,不少部门之间重组,只保留一个部门负责人,另一个降级。

再次,日常各种名目的罚款也抓得越来越严,比如下班忘了关电脑要罚款,工牌戴反了要罚款,带手机进会议室也要罚款......而一次罚款的金额就高达200元。庞贤说,每次公司运营吃紧的时候,人事部抓考勤也就会变得严苛起来,“开源节流到员工身上”。

不过,7月25日的佣金停发还是出乎庞贤的意料。而他认为最后才可能出问题的金融产品也在9月初出现了波及全国的逾期未兑付风波。

目前,庞贤手头的销售工作已经全线暂停,四处奔走追回那200万元房款反而成为他新的“工作日常”,“你到外边上10年班,也挣不回来这200万,所以我宁愿花1年时间去找恒大要剩下10年的钱。”现在客户还是隔三岔五给庞贤打电话追问网签、交房等事情,庞贤同样感到不知所措,有时候电话太多,他也就不接了,到下班时间则开启手机静音模式。

跟庞贤一样,雨子与一群长沙的恒大业主也走上了“维权之路”,长路漫漫,她深叹了一口气。采访临近尾声时,她问记者:“你相信恒大会破产吗?”

吴莉的丈夫现在还在恒大正常上班,不过他接到内部通知,从这个月起所属地区全员工资砍半。“你去告也告不赢的,因为劳动合同上的工资本来就只有一半,另一半是以绩效的形式存在。”吴莉现在很担心丈夫会失业,并且过去那么多年,抱着“能稳则稳”的想法,一次次的考核任务他们都忍过来了。

现在他们一家有30万元被套牢,除了5万元的理财产品,之前为完成绩效任务,还跟朋友凑了25万合伙押了两套恒大房子,那两套房子因行情不好一直没有转手出去,他们申请了退款,但退款遥遥无期。

(应受访者要求,庞贤、雨子、吴莉为化名 来源:经济观察报

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