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购买“一楼带院”房,小院却是公共区域!补充约定“专有使用权”有效?

时间:2021-09-08     【转载】   来自:闪电新闻

齐鲁网·闪电新闻9月5日讯王先生在今年的7月份,从济南济阳的祥生西江樾营销中心购买了一套“一楼带院”的房子。想着可以养花种草,抬头仰望星空。王先生刚开始非常高兴,可烦恼随之而来了。

购买“一楼带院”房 谁料欢喜变忧愁

购房者王先生介绍,自己今年27岁,父母都已经50多了。由于父母一直在农村生活,王先生担心把他们接到城里后,生活不适应,于是就打算买个带小院的房子,以便父母安度晚年。

王先生说,当时买房的时候已经是现房了,在看这个房子的时候,售楼处置业顾问说赠送一个小院,都是属于王先生的,可以把小院用石墩还有铁栅栏围起来,里边可以做硬化。

而且售楼处置业顾问带着王先生去看了看别人改的小院。

听了售楼处置业顾问的介绍,王先生感觉这套房子正是自己期待已久的。于是赶紧把这个好消息告诉了父母,在亲朋好友的帮助下凑齐了首付款。

交了首付一个月之后,王先生得知,赠送的小院可能是公共绿地。这让王先生心里犯起了嘀咕。他查询了相关资料,了解到建筑区划内的公共绿地,属业主共有,单个业主不能独自专有。即便以后围了栅栏,也有被拆除的风险。

王先生的父母表示非常难以接受,无论如何也要王先生和开发商要个说法。

那么,王先生所说的情况是否属实呢?记者来到了济南济阳的祥生西江樾营销中心了解情况。

营销中心置业顾问温女士介绍,目前王先生的小院是用绿植围起来的,如果后期想改造,可以与物业协商。那么,这个小院是什么规划属性呢?

温女士说:“属于公共绿地面积啊。”

王先生说,虽然一楼小院是赠送的,但是羊毛出在羊身上,带院的楼房房价比不带院的房价高。如果小院属于公共绿地,那就属于业主共有。不过,置业顾问却告诉王先生,他可以改造使用。

补充协议有约定 “小院”可专有使用?

在王先生提供的购房合同中,记者看到有一条补充约定,该商品房所在项目的建筑区划范围内,与房屋直接毗连的地面绿地,屋顶平台的使用权,买受人同意由出卖人统一分割,并授权相应的与该平台相毗邻的房屋买受人专有使用。非与该平台或地面绿地相毗连的买受人自愿放弃对该平台的共有使用权,并不得主张任何权益。

置业顾问告诉王先生,如果他想改造自己楼前的小院,需要与物业协商,并签署一份承诺书。如遇政府规定或执法部分要求,由业主自行处理。因小院引发的邻里关系,业主自行负责沟通协调,因修建小院和硬化地面造成的一切后果及损失由业主本人承担。

虽然在购房合同的补充协议中,约定一楼业主有小院的专有使用权。但在小院改造承诺书上,一楼业主几乎要承担全部责任。王先生觉着这样并不合理,因为在这之前,售楼处的置业顾问曾经明确告诉他这小院是有规划的。

自然资源局:没有小院规划 “小院”属于公共区域

这个小院是否真的有规划呢?记者来到了济南市济阳区自然资源局查询了相关的规划资料。

济南市济阳区自然资源局工作人员艾丙元说:“在规划上不可能有小院的。这是小区的公共区域。”

从当地自然资源局了解到所谓的“小院”并没有规划之后,记者和王先生又来到了售楼处。

购房者王先生说:“你听我说啊,你跟我说的是这个小院有规划。”

置业顾问温女士说:“对啊,有规划啊。”

王先生从济南市济阳区自然资源局得到的答复是,没有一楼小院的规划,这块面积属于公共区域。但是售楼处的置业顾问却一直说有规划。

置业顾问温女士说:“我不是跟你说了吗?我们交房的时候,就是那种绿植交付的。你自己的意愿,你愿意改造就改造,不愿意改就不改,我们没有强制性地让你改。”

王先生说:“这有规划和没有规划是两码事。”

置业顾问温女士说,当时带着王先生看的实景小院,就是用绿植围起来的。王先生已经签了购房合同,现在却又提出质疑。那么,就按合同约定来解决。想维权可以通过法律途径解决。

然而就在王先生离开售楼处后不久,他收到了营销中心朱经理的电话。说下周一再处理这个问题。

补充约定“专有使用权” 是否合理有效?

济南市济阳区自然资源局工作人员介绍,小区的公共区域属于小区业主共有,主要方便小区业主的生活。那么,购房合同补充条款中所体现的,与房屋直接毗连地面绿地专有使用权是否符合规划要求呢?

济南市济阳区自然资源局工作人员艾丙元说:“这个只能说是你们之间的相互约定或者是协议,我们规划上没有这一块的涉及内容。”

补充条款中所体现的“专有使用权”,记者也咨询了律师。

律师陈瑞福说:“合同和补充协议里,有这样的约定,我个人认为是有问题的,首先物权来自法定。民法典在物权部分明确规定,小区里面的绿地属于公共区域部分,归业主共有。那在这种情况下,开发商和一楼业主通过签合同和补充协议,把这块公共的绿地约定归业主专有使用,肯定是侵犯了其他业主的权利。你把这样一个非常重要的条款隐藏在格式合同里,做这种约定,首先需要黑体明确标注,另外需要其他业主对这样一个放弃权利的约定有明确的表示,我是同意的才可以。”

律师介绍,虽然一楼业主和开发商约定了,这也是对规划的违背。因为规划的是公共区域,如果约定归一个业主使用,实际上违背了规划原则。

律师陈瑞福说:“再一个就是说,这个公共用地是由业主来共有的,如果其他业主放弃使用权的话,也应该是其他的全部业主跟专门使用的业主来签订这样的协议,做这样的协商,而不是开发商为了多收点钱,多买点房子,来做这种约定。所以我个人认为这种约定是无效的。”

然而,在实际生活中,一些小区存在一楼的公共区域或者公共绿地,通过绿植、栅栏等方式围起来,专供一楼业主使用的情况。律师介绍,实际上这是违法的。

律师陈瑞福说:“如果有其他业主不同意,或者投诉举报的话,有关的规划管理部门,城管部门应该及时去纠正这种现象。所以说合同或补充协议有这种约定,那么如果说一楼业主接受了,为此而多交了钱,买了这样的房子,实际上是有隐患的。”

编后:提醒大家,在购买一楼带院房子的时候,除了听置业顾问的介绍之外,最好到相关部门查询一下具体的规划情况。避免不必要的麻烦。


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