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房企中报季 | 地产大佬们这样热议下半年楼市!

时间:2021-08-28     【转载】   来自:中房网

    中房网讯(苏晓/文)又是一年房企中报季。

  今年以来,房企的日子并不十分好过。疫情的影响还未完全散去,在“房住不炒”、“一城一策”的定调下,房企又面临着“三道红线”、融资监管收紧、两集中供地、投销比管控等政策高压。行业规模增速放缓趋势下,竞争愈发激烈,分化格局也愈发明显。

  对于2021下半年,各大房企将实行何种发展策略,行业又将何去何从?透过房企中报和高管们的发声,或许可以找到答案。

  “降档”仍为头等大事

  在房企陆续举行的中期业绩会上,多数房企也同时交出了“三道红线”达标情况的“成绩单”。

  截止8月26日,在已发布中报的上市房企中,包括保利地产、中海地产、远洋地产、龙湖集团、招商蛇口、中国金茂、金辉控股、世茂股份、佳兆业、雅居乐、越秀地产、宝龙地产、华侨城、大发地产和景瑞控股在内的房企,“三道红线”均控制在绿档范围内。此外,万科、金科股份、金地集团目前虽还未举行业绩发布会,但从此前的数据来看,“三道红线”也均已达标。

  而对于未达标的房企来说,尽早达到“三道红线”指标要求,将是未来一段时间内要努力的头等大事。中国奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌就在业绩会上表示,公司目前非常重视“三道红线”问题,尤其是在降负债、促回款方面进行了大力的倾斜。

  富力地产管理层称,未来12个月公司将以“三道红线”为目标,着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理。

  与此同时,多数“降档”中的房企也在业绩会上给出了“三道红线”计划达标的时间表。

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  保持审慎拿地 

  从上市房企陆续发布的中报信息可以看出,上半年房企拿地显著分化。部分房企积极拿地,除招拍挂外,还通过多元化的方式扩充土储,同时也有部分房企拿地态度较为谨慎。而对于下半年的拿地策略,房企普遍表示,将在保证财务稳健的前提下,审慎、理性、务实地拿地。

  如在宝龙地产的业绩发布会上,总裁许华芳坦言,对今年公司保持30%的毛利率有信心,而这份自信来源于宝龙这些年“不拿贵地,不借贵钱”之道。许华芳表示,宝龙今后也将坚持这个拿地策略,在守住“三道红线”前提下,能做多好就做多好,不会为了增长而增长。

  同样,雅居乐两年前就强调“不拿错地”,今年面对“集中供地”的行情,雅居乐的谨慎拿地更是表现明显。在上半年的第一轮集中供地中,雅居乐几乎没有斩获。对此,雅居乐董事会主席陈卓林表示,集中供地对于投资研判的能力是有挑战的。目前公司的土储已经足够多,因此能抵挡住不拿高价地。

  世茂股份也表示,上半年公司积极参与了土拍市场,同时严守投资底线,防止冒进。随着第二批供地陆续到来,公司依然坚持审慎理性的拿地策略。

  甚至有房企在业绩会上还提出了审慎拿地的具体方案:以销定投。这也与近期行业内频繁提到的“投资拿地占销售额40%”政策相符。

  如越秀地产表示,公司拿地坚持以销定投,会以销售40-50%进行投资;金辉控股指出,“投资拿地占销售额40%”的政策虽然是最近提出的,但公司早就这么做了,今年上半年无论从全口径还是权益口径来看,都符合这一政策。在拿地上,公司始终坚持审时度势态度,保持战略定力。而中国奥园则将该标准降至“年购地预算控制在当年合同销售额20%以内”,同时强调“保持审慎购地”。

  值得注意的是,在保持审慎拿地的态度下,部分房企在业绩会上也向高层喊话:希望在地价方面有所约束。

  时代中国管理层表示,希望在地价方面有所约束,有利于整个房地产行业和政策的长远稳定。中国奥园亦表示,上半年的土拍,虽然成交面积较往年有所下降,但土地单方造价明显提高。后续第二轮集中供地,希望对地价有相应的缓冲办法。

 发力城市更新

  当前,行业市场正由“增量”向“存量”转变,房企发展方式也随之调整。在高增长模式难以为继的条件下,房企不断驶向创新赛道,而城市更新被业内公认为房企的新发展方向之一。

  部分房企得益于早年在城市更新业务的布局与投入,目前该板块业务在加速发展的同时也已进入了收获期,典型房企如富力、佳兆业、远洋集团、时代中国、中国奥园等。

  根据中报数据,富力地产上半年的更新项目入市合计贡献销售额146亿元,占总销售收入的22%。

  中国奥园的中报指出,截至上半年,公司拥有逾70个不同阶段的城市更新项目,预计额外提供可售资源约7543亿元,预计2021年至2024年,奥园还将转化可售货值2420亿元。公司的城市更新业务正加速转化,将成为其未来业绩的重要支撑。

  时代中国行政总裁兼执行董事岑钊雄在业绩会上表示,上半年公司城市更新业务实现收入24.07亿元,营收贡献比为17.65%,与此同时,在时代中国的土地中,50%是通过公开市场获得,另外50%是通过城市更新转化而来,接下来城市更新项目会贡献越来越多的土储。

  面对城市更新的商机,越来越多的房企关注并寻找机会入局。

  世茂股份总裁吴凌华表示,公司一直在关注核心城市城市更新的机会,最终会积极参与到其中。景业名邦主席兼执行董事陈思铭亦表示,城市更新业务正在处于一个红利期,城市更新将被视为公司重要的土地储备和业务增长点。公司将以粤港澳大湾区的核心积极研究介入优质的城市更新项目。

 对房地产行业有坚定信心

  今年以来,行业密集出台了很多调控政策,虽然看似严苛,但整体都是围绕着“房住不炒”、长效机制建立的大方针。在多数房企看来,属意料之内,并对行业抱有坚定的信心。

  碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上指出,城镇化发展越来越快,中国经济发展确定性强,房地产市场会永远存在。政策调控都是为了维持房地产市场稳定发展,相信政府决心和能力,加上企业和市场的配合,房地产市场会更加健康。

  招商局置地管理层称:“今年上半年,整体市场还是非常好的,但7月份以来,市场明显感觉到压力在增大。而对于整个行业未来的发展前景,还是有信心能良性发展。”

  同样,龙湖集团、中海地产在业绩会上也都表达了对行业的信心。

  中海集团董事长颜建国分析表示,中海对房地产行业始终抱有乐观的态度,一是房地产行业始终是个很重要的行业,不论在哪个国家,在经济的宏观比例都占有十分重要的地位;二是城镇化率和人口原因,中国2020年达到64%,发达国家一般70%左右,城镇化的发展至少还有10年左右时间,生育政策放开也会为房地产发展奠定基础;三是房地产政策始终是维稳,是有利于长期发展;第四,从市场实践看,房地产行业增速还是不错的。


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