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中海地产:毛利率跌破30%,财务依旧稳健

时间:2021-08-27     【转载】   来自:克而瑞

 核心观点

  【销售增长21%至2072亿元,未来五年保持两位数增长】2021上半年中海地产(含联营合营公司)共实现合同销售金额为2072.1亿元,同比增长20.5%。从历年增速来看,2018、19年中海销售规模开始提速,同比增长分别为30%、25%;2020年中海销售增速有所放缓至12.5%。在下一个十四五规划中,中海计划未来5年销售规模继续达到每年两位数的增长。

  【上半年购地仅占预算28%,严格的投资纪律或影响扩张】2021上半年中海地产(不包括中海宏洋)共新增拿地建面489万平方米,同比下降16%;拿地总价为513亿元,同比下降7.6%;拿地权益地价458亿元,仅完成2021年中海新增土储权益投资预算1650亿的28%。对于中海而言,当下更突出的问题是如何平衡投资质量与规模间的矛盾。在严格的投资纪律下,中海或更难获取到与其规模匹配的购地机会。从拿地结构来看,九江的新增建面达到了约114.15万平米,占到了总量的11.06%。

  【营收规模上涨22%,净利率下滑5.37个点】2021上半年中海地产营业收入为1078.79亿元,同比增长22%;毛利润同比增长13.56%至307.90亿元。虽然营收与毛利润规模均有上升,但毛利率却同比下滑2.05个点至28.54%;此外净利润规模同比下滑3.67%至219.67亿元,净利率同比下滑5.37个百分点至20.36%,主要是由于期内投资物业公允值变动收益同比下滑了61%,三费比率(除营收)却同比扩大了0.18个百分点。扣除税后投资物业公允值变动收益后,股东应占核心净利润192.3亿元,同比增长10.9%。

  【平均借贷成本仅3.6%,未触及红线归属绿档】2021上半年中海地产的加权平均融资成本仅为3.6%,相比2020年的3.8%继续下降了0.2个百分点,处于行业极低水平。2021年中海持有现金达1174.27亿元,较年初上升了6.3%;现金短债比2.6、长短期债务比4.05。净负债率较2020年略有上升,为32.54%,处于40%以下的行业较低水平;此外资产负债率为60.2%,扣除预收账款后的资产负债率为53%。稳健的财务情况以及较低的杠杆率,能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇,为未来加速扩张打下基础。

  01

  销售

  销售增长21%至2072亿元

  未来五年保持两位数增长

  2021上半年中海地产(含联营合营公司)共实现合同销售金额为2072.1亿元,同比增长20.5%;销售面积1050万平米,同比增长10%;销售均价19742元/平米,相比年初增长4.9%。

  从历年增速来看,2018、19年中海销售规模开始提速,同比增长分别为30%、25%;2020年中海销售增速有所放缓至12.5%。在下一个十四五规划中,中海计划未来5年销售规模会继续达到每年两位数的增长。

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  此外,从销售结构来看,华北地区是主要的销售贡献区域,销售占比达到了23%,华南地区销售占比达到了16%。此外中海宏洋的销售占比达到了21%,合联营的销售占比为12%。

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 02

  投资

  上半年购地仅占预算28%

  严格的投资纪律或影响扩张

  2021上半年中海地产(不包括中海宏洋)于内地14个城市合共新增20幅土地,共新增拿地建面489万平方米,同比下降16%;拿地总价为513亿元,同比下降7.6%;权益拿地总价达458亿元,对应新增货值约1104.9亿元。中海宏洋新增拿地建筑面积604.21平方米(包括三个合作发展项目),拿地总价265.13亿元,分别同比增长46%、43%。

  2021上半年中海地产在新增拿地方面继续维持较高的权益比例,权益建筑面积占比为95%,与2020年保持相当。独立运作虽然能够实现财务并表、便于管控提升利润空间等好处,但较低的合作比例或会带来规模发展较慢等问题。

  此外对于中海而言,当下更突出的问题是如何平衡投资质量与规模间的矛盾。事实上,中海上半年在22个集中供地市场中,共参加了400多次竞投,希望“用勤奋来获取一定成功的概率”;但从上半年权益地价458亿元的最终结果来看,仅完成2021年中海新增土储权益投资预算1650亿的28%,若包含中海宏洋的购地部分(权益购地金额达778.2亿元)占比也仅达47%。这主要由于中海在购地方面有严格的投资纪律,即注重高能级城市、核心地段、合理回报;在这样的纪律下中海或很更难获取到与其规模匹配的购地机会。

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  从拿地结构来看,2021上半年中海地产主要于长三角及珠三角拿地较多,占比分别为33%及26%。从城市能级来看,中海地产于一二线新增拿地占比为48%,三四线的占比为52%。具体城市中,九江、长春、苏州、厦门的拿地规模均超70万平米,其中九江的新增建面达到了约114.15万平米,占到了总量的11.06%,为上半年拿地最多的城市。

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  截止2021上半年,中海地产(不含中海宏洋)拥有土地储备5940万平方米(权益4985万平方米),较年初微降3.87%;中海宏洋拥有土地储备3284万平方米(权益2892万平方米),较年初增长9.07%;合计拥有土地储备达到9224万平米,较年初微增约0.37%。

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 03

  盈利

  营收规模上涨22%

  净利率下滑5.37个点

  2021上半年中海地产营业收入为1078.79亿元,同比增长22%;毛利润同比增长13.56%至307.90亿元。虽然营收与毛利润规模均有上升,但在行业毛利率普遍下跌的趋势下,中海的毛利率也同比下滑了2.05个点至28.54%;此外净利润规模同比下滑3.67%至219.67亿元,净利率同比下滑5.37个百分点至20.36%。

  净利润及净利率下滑,主要是由于期内投资物业公允值变动为正收益20.33亿元,相比同期的51.98亿元同比下滑了61%;三费比率(除营收)却同比扩大了0.18个百分点。若除去公允价值变动影响,中海上半年的股东核心净利润同比增长7%。

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  值得注意的是,作为中海最为看重的净利润规模,近年增长均较为缓慢,2018年、2019年分别增长6%、9%;虽然2020年净利润规模同比增长12%,但主要由于外币汇兑收益增加,并不具有可持续性;2021上半年净利润更是出现同比下滑。若从股东核心净利润来看,历年基本维持在10%上下,2021上半年回落到了7%。

  净利润增长缓慢,主要由于过去几年中海的销售规模增速较慢,从而导致营收规模上涨乏力。在此背景下,2017年中海的净利润规模已被万科、恒大赶超,未来或还将陆续被其他龙头企业所赶超。

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  04

  负债

  平均借贷成本仅3.6%

  未触及红线归属绿档

  历年来,中海地产的综合借贷成本始终维持在较低水平。2021上半年,中海地产共发行债券及ABS共131亿元,其中6月11日,中海成功发行30亿元公司债券,其中3年期20亿元,票面利率仅3.25%,利率创行业同期新低。此后6月23日,中海又发行了21亿ABS,为国内房企首单绿色碳中和证券产品,同样创期内同类产品发行利率新低,票面利率仅3.60%。

  2021上半年中海地产的加权平均融资成本为3.6%,相比2020年的3.8%继续下降了0.2个百分点,处于行业极低水平。值得注意的是,2021年7月、8月中海地产先后共发行了4笔公司债,票面利率维持在2.75%-3.25%,均低于2021上半年的综合借贷成本,预计未来中海融资成本仍有下降空间。

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  此外中海地产的负债指标也十分优异,未触及任何红线,属于绿档企业。2021年中海持有现金达1174.27亿元,较年初上升了6.3%;现金短债比2.6、长短期债务比4.05。净负债率较2020年略有上升,为32.54%,处于40%以下的行业较低水平;此外资产负债率为60.2%,扣除预收账款后的资产负债率为53%。稳健的财务情况以及较低的杠杆率,能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇,为未来加速扩张打下基础。


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