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远洋集团发布2021中期业绩:“南移西拓”成效显著 商业地产运营能力提升

时间:2021-08-20     作者:蜗牛有房网

8月19日,远洋集团发布截至2021年6月30日止的中期业绩。

报告期内,远洋集团实现营业额人民币205.13亿元,同比升6%;毛利润人民币46.12亿元,同比升3%;毛利率22.5%,与去年同期基本持平;期内溢利为人民币19.3亿元。董事局建议派发中期股息每股人民币0.046元,派息率保持35%的较高水平。

开发主业稳步推进 “南移西拓”销售占比达到58%

2021上半年, 远洋集团通过加强经营管理、提升营销能力、夯实产品品质等策略,开发主业保持理想表现。报告期内,远洋集团协议销售额录得人民币524亿元,同比增长25%;销售回款金额达人民币377亿元,同比升12%。

远洋集团销售布局均衡,北京地区、环渤海地区、华东地区、华南地区、华中及华西地区分别占销售额24%、18%、22%、15%、21%,其中“南移西拓”地区占比为58%,同比提升8个百分点;产品结构方面,住宅类产品占比达86%,且以“小快周转”适销产品为主。其中,多个位于一二线核心城市的项目销售名列前茅,如武汉远洋东方境世界观、天津未来城、杭州远洋西溪公馆等均受到当地市场认可。2021下半年远洋货值充足,可售资源约人民币1,800亿元,占全年70%。

2021上半年,远洋集团严守投资标准,共获取16个开发项目,新增土储328万平方米,总货值约人民币500亿元,平均土地成本为每平方米人民币7,679元。新增开发项目全部位于深圳、厦门、武汉、西安等战略深耕的一二线城市,“南移西拓”区域项目个数占比近70%,土储区域布局结构持续优化。同时,新增土储坚持以“小快周转”项目为主,25万平方米以下项目个数占比达75%。

截至2021年6月30日,远洋集团总土地储备约4,658万平方米,分布于47个城市。其中,二级开发土地储备3,796万平方米,一级开发537万平方米,已获取旧改项目325万平方米,平均土地成本降至每平方米人民币7,721元。

凭借20余年的专业优势和经验积累,远洋集团已在城市更新业务领域拥有拆除重建、存量盘活、社区焕新三种“独门模式”,成为业绩增长新动能。截至2021年6月30日,远洋已签约旧改项目近1,800万平方米,分布在深圳、广州、东莞等大湾区重点城市,其中已转化项目共7个,土储面积共132万平方米,并已获取5个旧改项目,将随着项目进度陆续转化为土储。在推盘节奏方面,目前共计4个项目在售,另2022年预计推出3个新项目,其他项目亦将逐步推出。

资金状况良好 负债再融资压力小

远洋已将商票纳入有息负债管理体系,商票存量仅人民币1.4亿元,对达标情况无影响。同时,远洋信用水平持续获得资本市场认可, 在维持境外获穆迪和惠誉两家评级机构的投资级展望稳定评级,以及境内中诚信国际AAA信用评级的同时,新获境内联合资信的AAA级信用评级。

远洋集团资金状况良好,融资成本稳步降低。2021上半年,远洋融资成本为5.04%,较2020年底进一步下降,在波动的市场环境下仍拥有较好的融资成本优势。1-2月,远洋成功发行人民币60亿PPN,综合票息4.45%,综合票息下降1.5个百分点,每年节省利息成本人民币9000万元;4月,远洋成功发行5年期4亿美元绿色债券,票面利率3.25%,打破了中资地产发行人同年期绿色债券最低发行收益率的纪录;7月,远洋发行人民币32亿CMBN,票息4.19%,票息下降近2个百分点,每年节省利息成本超过人民币5000万元。

远洋集团资产结构持续改善, 资金安全度高。回顾期内,远洋全面加强财务管控,境内外融资管道均保持丰富及畅通,拥有已获批尚未提用的额度约人民币2,424亿元,为公司运营提供了充足的信贷支持。同时, 远洋集团继续深化银企战略性合作,上半年新增与招行、农行等银行分别签署《按揭总对总战略合作协议》,有助于持续获取充足的按揭额度。6月,远洋集团与平安银行签署战略合作协议,获得平安银行意向性授信人民币300亿元。此外,远洋集团财务保持稳健,净借贷比67%,能从容应对融资环境变化。

远洋集团负债再融资压力小,债务到期分布均衡。远洋始终保持对未来1-2年到期贷款提前规划,截止到中期业绩发布时,2021年内到期的259亿负债(根据2020年年报统计)中,仅剩余2021年10月到期的公司债19.5亿再融资尚未完成,其他短期负债再融资均已完成,流动性压力非常小;到期分布上,1年内到期负债占比23%,如排除已经再融资部分(已发行32亿CMBN、3.2亿美元债和20亿人民币公司债),1年内到期负债占比下降至14%,2-5年内到期负债占比提升至47%,5年以上到期负债占比提升至16%,到期分布较为均衡。

商业地产运营能力提升 相关产业平台发展提速

远洋集团坚持精细化运营方式,商业地产的运营及管理能力持续提升。

2021上半年,远洋集团已投入营运的项目可租赁面积约271.9万平方米,较2020年末增加57.3万平方米,实现全口径租金收入人民币22.2亿元,同比提升20%,全口径EBITDA利润人民币13.7亿元,同比提升23%。写字楼方面,项目位于核心区域,资产质量优,抗周期性强。如北京远洋大厦、北京远洋国际中心A座等项目出租率和租金均保持稳定水平。零售物业方面,成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港等多个项目销售额均大幅提升,出租率亦稳定在较高水平。凭借良好的运营能力,成都远洋太古里销售额同比上涨65%(较2019年同期上涨40%),杭州远洋乐堤港销售额同比上涨73%(较2019年同期上涨55%)。

截至2021年6月30日,远洋集团在建的商业地产项目总建筑面积约170万平方米,其中北京项目面积占比近70%,以写字楼和零售物业为主,随着在建项目逐步投入运营,租金收入将保持稳定增长。

此外,远洋集团相关产业平台的发展亦有所进展。远洋重组物流开发业务平台,加强数据地产平台建设,积极拓展重要城市的投资布局,并发布“远洋物流”、“远洋数据”全新品牌,标志着公司在物流地产、数据地产领域深耕发展迈入新阶段。

成立优质运营管理平台 推进合作项目高效运转

2021年7月,远洋集团、远洋资本与红星控股签署合作协议,以人民币40亿元获取红星地产70%股权,并成立新运营管理平台整体纳入远洋内部管理体系。截至2021年6月30日,该平台总土地储备约1,700万平米,区域分布均衡,其中“南移西拓”区域占比近70%。下半年可售资源约为330亿元,华东、华中、华西区域占比80%。

该平台资产负债结构优质,安全稳健性高。截止到收购基准日,净借贷比47%,存货占总资产比62%,合同负债占总负债比56%,剔除预收账款的资产负债率69%。未售货值近千亿,有息负债168亿元,多为以资产端现金流做支撑的项目贷款,将根据项目的销售进度在近三年内逐步到期偿还,安全系数高。远洋集团将以优质的土储资源为基础,发挥自身品牌优势,并通过精细化管理,全面提升该平台项目的运营效率和产品品质,推进项目高效运转。

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