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重要信号!房地产动真格的,房价上涨的3条路都被堵上了

时间:2021-08-15     【转载】   来自:光宇吐楼市

房地产发展到今天,的确为经济增长做了巨大的贡献,这一点不可否认,但同时也越来越积重难返,很多现实问题也在显现。之所以提出房子是用来住的不是用来炒的这个定位,其实也正是对房地产市场问题的纠偏。

房地产病态的市场,或者说房价高涨,没有哪一片雪花是无辜的,过去大家都把矛头对准开发商、中介,他们当然是炒作的中坚力量,但慢慢地,人们也发现地方也是通过推高地价间接拉高了房价。

除了开发商,很多银行当然也脱不了干系,如今信贷收紧就是认识到了这一点,媒体当然也是高房价的帮凶。但你以为购房者就清白了?

多数购房者依然是买房前希望房价跌,买房后就盼望着房价涨,似乎是人之常情,但就是因为所有人都成了利益既得者,房地产这条大船就只能向前快开,不容慢下来。

当所有的力量都集中在房价只能上涨不能下跌时,就很可怕了,主要是这似乎看起来对谁都没有坏处。当然我们深知,捡便宜的是那些投机炒房者。

真正的刚需并没有在房价上涨中得到什么好处,这本就是一场阴谋。他们不一定会把仅有的一两套房卖掉,即使卖了,可能也很难再买得起同类的房子。

所以,炒作的力量几乎充斥着房地产行业的所有参与者,地方、开发商、中介、银行、购房者、媒体等。但我们的代价是,除了民生被资本市场利用外,更重要的是房地产被警告,或成为金融问题爆发的重要领域。

从房住不炒定位的逐步落实,以及全国上下调控的坚决和力度,足以看出打击炒房、控制房价的决心,如今的调控也越来越全面化、立体化、精准化、常态化。尽管打击炒房的任务很艰巨,但是全面围剿投机炒房行为的思路越来越清晰,信号越来越明显。

1、开发商融资更难,借钱拿地可能行不通了。

房地产属于资金密集型行业,开发商对资金的依赖度和敏感性较强。而且房地产金融是房价飙升和房地产企业爆发性增长的助推器,这一点想必都没有什么争议。

不过随着房地产金融杠杆逐步加大,问题也愈发严重,所以监管力度也在逐步加大,房价非理性上涨的基础也正在动摇和瓦解,开发商如果不能尽快适应新时代的需要,顺应调控的大趋势,让房地产理性回归,那么很可能就会被淘汰了。

事实比我们想象中的更严峻。

在“三线四档”、“双集中”政策下,房地产行业正在进入管理红利时代。开发商拿地金额也要受到卖房业绩的限制,据报道,被纳入三道红线试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%,且买地金额含公开市场拿地+收并购方式拿地。

什么意思呢?过去靠滚雪球的金融玩法或许很难行得通了,而且政策意图非常明显,就是为了限制开发商激进盲目拿地,防止疯狂加杠杆。以前还可以靠借钱拿地,然后卖房再还钱。现在不行了,拿地金额必须跟卖房业绩挂钩。

不合格的拿地主体单位不能下场,临时借钱的前融渠道被穿透性严查,开发商拿地融资变得更困难,本来就难,如今是难上加难。

近日,银保监会召开会议明确指出,严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求,防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场,银行资金仍是监管重点。

随着严监管趋势加强,部分开发商为了回笼资金或会选择打折促销。房地产市场“退烧”难免,对于购房者来说,“房住不炒”才是真理。卡住房企资金,就把银行也给卡住了,这样靠资金加杠杆炒房炒地就很难了。

2、购房难加杠杆,借钱买房也不行了。

一直以来,很多人无法理解为什么买房难度越来越大了。刨除房价上涨的原因,其实很正常的一件事情。过去房地产快速发展阶段,是时代的需要,而且出问题的可能性也不大。

所以,哪怕你没钱,哪怕你借钱,都能买房,再不济银行会给你提供贷款,实在不行的还可以通过其他方面的贷款用来买房。

如今完全不一样了,市场环境变了,自然大家的感觉也不一样。所谓的刚需在今天看来也谈不上什么刚需。因为你根本就没有实力买房,说白了,买房的门槛在提高,这是银行对于问题发生的考量,是在规避问题。

试想一下,过去房价上涨,你买房人家敢贷给你,大不了收了你的房子。现在谁敢?你没钱坏了账难道银行替你买单?他们可聪明着呢!

房贷利率的上涨,正是出于这方面的需要,实际上是在筛选优质的购房者。根据数据显示,目前全国不少城市的首套房贷款利率都突破了6%,这会让购房者承受更大的压力,买房前得好好掂量掂量,少了冲动,减少了充当炒房者帮凶的可能。

在很多购房者看来有点奇葩和极端,但事实上,三大行严禁借钱凑首付买房了。很可能,家庭6个钱包不好用了,即使找爸妈借钱买房都不行,因为也要倒查银行往来流水;找亲朋好友借,那也是要被禁止的。

目的很明确,就是减少房地产投资性需求,推动房地产回归居住属性,促进市场平稳理性发展。当然你也不用过度担心,不是说绝对不让借钱,而是只要你的钱是清白的,不是违规套贷就成。

否则,一些根本就没有首付能力,也没有偿还能力的,把他赶鸭子上架买房,将来断供谁来承担责任?毕竟,未来房地产不可能大幅上涨,甚至可能一些地方还面临下滑的情况。如今,把不理性买房行为助涨房价的路也给堵上了。

3、地方摆脱土地财政依赖,严控地价上涨。

众所周知,地价对推动房价上涨功劳不小,降房价者,地价先行也。然而在过去,各地方赖以生存的土地又怎么会轻易被割舍呢?曾几何时,土地财政立下了汗马功劳,然而也埋下了不少隐患。

地价一日不稳定,房价就一日不得安宁,因为开发商永远会抓住这个把柄,地价那么高,房价怎么会低?无论如何,地价稳定迫在眉睫。

“价高者得”势必会让开发商不惜一切代价都要抢,为了推动土地市场健康发展,今年推出了集中供地,目的是“控制地价、抑制溢价”,我也持积极态度,不过在现实中还是暴露了一些问题。

从最近一些热点城市纷纷暂停或推迟集中供地来看,有大招要出。有消息称,国家有会要求,明确二批次核心城市土地出让政策调整。限定土地溢价上限15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。

此政策调整,目的是控制土地价格,希望通过控地价来稳房价,符合“三稳”调控机制。如果能控制土地出让价格,那么对地产业来说无疑是重大利好,也是巨大好消息,开发商拿地下来了,购房者买房房价能下来吗?还是可以期待的。

从地方卖地,到开发商信贷收紧,再到购房者去杠杆化,越来越表明,过去那一套行不通了,如今是有多大本事办多大事,靠玩金融那一套的逻辑不再适用今天调控之下的市场。房地产也该冷静下来,让真正有住房需求的人清净清净了。


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