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碧桂园三四线城市继续“玩火”!再曝股东维权、房屋质量问题

时间:2021-07-24     【转载】   来自:济南楼市前沿

曾经被称为三四线城市国王的碧桂园,以“县区包围城市”的战略走出了一条与众不同的发展道路。

但对于人口缺乏暴涨机会的三四线城市而言,做房地产项目想要有所“图”,最好的方式就是“薄利多销”,这恰好也是碧桂园的经营信条。

大多数老板做房产开发管控成本的能力都不如杨国强,因为他是总包出身。在杨老板的心目中有两个榜样:一个是韩国前总统李明博,力求亲力亲为;另一个是创建沃尔玛的山姆沃尔顿,沃尔玛用低价占领市场,用成本控制获得利润,用规模获得发展,这些都与碧桂园的发展思路不谋而合。

多年坚守三四线城市的宇宙第一房企,在货币化棚改退潮后,进入了暗淡期。2014年,碧桂园在城镇化的风口上选择了下沉三四线城市,布局全国化的战略。在2018年,随着三年货币化棚改攻坚计划落地,扎根三四线城市的碧桂园享受到了一波政策红利。

从下表中可以看出碧桂园的营收走势,自2018年之后呈现断崖式下跌,而三四线城市也从2019年开始,陆续进入新一轮调整期。

与此同时,碧桂园在三四线城市也频发“丑闻”,羸弱的内部管控能力、区域管理层的人员动荡等也让碧桂园的管理水平备受质疑。

如果说内部管控和人员动荡亟需优化的话,那么频繁发生的施工安全问题和房屋质量问题则让碧桂园以往的口碑积重难返。

仅2021年以来,包括青岛、枣庄、济宁、安丘、淄博等全国多地接连爆发碧桂园业主维权事件。

碧桂园在三四线基本盘上遇到的问题远不止于此!

项目各明细拒不公开,股东知情权难维护

近日,碧桂园在东营利津的项目碧桂园天誉因为股东维权事件再起波澜。

利津碧桂园天誉是由利津县浩誉房地产开发有限公司(以下简称“利津浩誉项目”)开发的项目,其股东结构为山东碧桂园房地产开发有限公司(以下简称“山东碧桂园公司”)占比53.51%,东营嘉泽房地产开发有限公司(东营嘉泽公司)占比40%,济南双享企业管理咨询中心(有限合伙)(以下简称“济南双享咨询中心”)占比3.49%,堆龙德庆区碧享企业管理有限公司(以下简称“堆龙碧享公司”)占比3%。

因项目由碧桂园操盘,股权占比40%的东营嘉泽公司自参与投资开发以来,对于各项成本费用并未有明细。2021年6月18日,东营嘉泽公司向山东碧桂园公司发送了工作联系函,希望山东碧桂园公司出具工作函中的12项详细资料。

对此,6月21日山东碧桂园公司给予答复函,表示对以上问题已在3月提供了相关资料,并在5月份的股东大会上进行了相关汇报和披露。

根据东营嘉泽公司的相关负责人介绍,上半年与山东碧桂园公司的沟通后,对方只提供了公司账簿却并没有相关过程的文件资料。无论是与前总包单位的解约结算,还是项目的销售、回款、交房明细以及剩余存货明细等数据和资料均未得到明确答复

东营嘉泽公司表示,除利津浩誉项目自身销售没有知情权以外,在该项目运营期间,还涉及到了项目资金被挪用的问题,同样也没有被告知。

在东营嘉泽公司的工作联系函中有一条“收到济南双享2次利息”,分别是2019年1月31日(8819.5元)和2019年8月23日(5779.01元),东营嘉泽公司对于利息的计算和投资项目产生了质疑。

事实上,2019年1月9日,利津浩誉项目增资后,东营嘉泽公司正式成为项目的第二大股东。东营嘉泽公司表示,收到济南双享的前一次的利息在计算单上显示的是通过投资公司跟投金额394500元获得,但山东碧桂园公司却未出具跟投合同和跟投项目等的具体资料,后一次利息的前因后果以及相关明细也无从知晓。

多项成本支出大,未经董事会审批同意

从跟投项目的情况来看,东营嘉泽公司认为在利津浩誉项目运营期间,山东碧桂园公司有多次违规挪用资金的问题。

在一份由东营嘉泽公司出具的北京德和衡(青岛)律师事务所《关于利津县浩誉房地产开发有限公司股东知情权调查的法律意见书》中发现,自2018年5月22日项目登记以来,至2020年3月18日,公司董事和高管出现了四次变更情况。股东持股比例也从2018年的山东碧桂园公司100%的股权变更为如今上文的四方股东。

在本法律意见书中,根据致同会计师事务所的调查显示,济南双享咨询中心、堆龙碧享公司和山东碧桂园公司均于2019年3、4月占用了利津浩誉项目公司资金至2019年9月才归还,总金额达共4200万元

在项目资金被挪用期间,该公司多次发送工作联系单,均被以“资金统一管理”的约定所驳回。北京德和衡(青岛)律师事务所表示,根据《公司法》第二十二条规定“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程,依法行使股东权利,不得滥用股东权利损害公司或其他股东的权益。”从民事损害赔偿的角度,另外三股东应当承担资金占用对利津浩誉项目造成的损失,但需要东营嘉泽公司提供相应证据予以证明资金占用对项目造成了损失

在各类成本的核算中,利津浩誉项目还需向德明置业公司支付服务费共计6726344.2元,截至2021年2月28日,尚有348755.75元未结算。东营嘉泽公司认为德明置业公司作为碧桂园持股100%的全资子公司与利津浩誉项目发生的平台服务费违反了《公司法》对于控股股东不得利用其关联关系损害公司利益的规定

此外,因为项目一度出现停工等方面的原因,导致项目总包更换。原计划与中冶集团签订的工程价款为127542119.21元,2020年4月,利津浩誉项目与中冶集团签订了《<解除协议书>补充协议》,按照工程量需结算82500000元。在2020年4月22日-2020年12月7日之间,利津浩誉项目与广东龙越公司签订施工合同及补充协议,约定总金额为77084659.11元。因为利津浩誉项目更换总包,相比中冶集团最初的价格增加了32042539.9元的成本

在《项目合作开发合同》第七条项目公司的运营管理第2款的约定“如项目成本预算总额发生重大变化(超过5%)的,报董事会全部董事审批同意后执行。”在《山东省东营市利津县东营利津县政务区北项目决策意见表》中,山东碧桂园公司一方测算的项目总成本为4.26亿元,单更换总包导致增加的三千多万元成本已经达到了预算项目总成本的7.5%,但山东碧桂园公司并未履行《项目合作开发合同》报董事会审批就更换总包公司,违反了双方合同的约定,也损害了利津浩誉项目和东营嘉泽公司的利益。

销售追求过度薄利去化,股东收益严重受损

根据《会计师报告》,利津碧桂园天誉项目成交记录显示,多层、小高层、中高层、商铺的售价均低于定案价格。致同会计师事务所了解的原因为开盘定价没有达到定案价预期,为了增加销量而调低了售价,进而整体降低了项目利润。

作为利津碧桂园天誉首开的9号楼,销售均价只有5471元/㎡,与同期开盘的6号楼同等户型每平方米低了2000余元,从而导致9号楼整栋的利润率为-22.03%。

从利津碧桂园天誉项目销售情况表来看,项目整体的定案利润率为10.04%,开盘利润率为7.76%,但整体签约的利润率仅为1.12%(2021年5月10日临时股东会披露的该数据为1.34%)。东营嘉泽公司认为,项目降价销售方案及定价并未提交董事会,且违反了《项目合作开发合同》的约定,擅自降价导致利润率降低,主张向山东碧桂园公司要求赔偿损失。

项目偷工减料严重,住房建筑质量堪忧

在利津浩誉项目的开发建设中,除了股东间权益的纠纷以外,利津碧桂园天誉项目还被曝光了建筑质量问题。

在已经验收交付的住宅产品中,东营嘉泽公司对正在装修的12号楼的一业主家进行了实地取证,其中有多处窗户的施工与招标文件中的施工标准相差甚远。

按照招标文件中关于门窗框安装要求的表述:固定点间距“转角处、横竖档均≤180mm,框边处≤400mm”,但从装修现场来看,业主家的窗户固定点位严重不足,长达5米的阳台窗户仅有3个固定点位,有的甚至都没有固定片,存在严重的偷工减料施工情况。最重要的是,重达上百斤的窗户和边框,一旦遇到大风天气,因为没有良好的固定,对于入住后的业主来说存在非常严重的掉窗危险。

与此同时,东营嘉泽公司表示,在已经交付的楼栋中甚至消防喷淋管道也无压力,这样一旦遇到火情,喷淋管道无压力就不会出水,无水无压存在的安全隐患极为严重。

此外,地下车库的排水泵开关也未接线。我们都知道处于地下的建筑空间没办法通过管道连接的方式排出水,这时候就需要排水泵来解决这些生活难题。一旦遇到地下车库进水(像是今年雨水特别多的情况下),就需要通过截水沟引入集水井后,用水泵将水排至室外市政排水道,而喷水泵没有电就没办法完成抽水,业主的车辆就极易容易被泡。


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