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润华物业IPO,栾涛父子“放权”职业经理人

时间:2021-07-01     【转载】   来自:乐居财经

     物企上市如火如荼,汽车贸易商也要来分一杯羹。

  6月29日,润华集团旗下的润华物业科技发展有限公司(简称“润华物业”)向港交所递交了招股书。

  润华集团旗下共有两类产业,一类是润华汽车,一类是润华物业。虽然是90年代出生的老牌物企,但深耕山东25年的润华物业,名气难比润华汽车。

  同为两家公司的创始人,栾涛在汽车领域被称为“将汽车文化推向社会的中国第一人”,而在物业邻域却少有人谈起。

  润华汽车的熙来攘往,润华物业就显得没那么热闹。面对这样的反差,润华物业作为从润华集团分拆出的物业,却难以从汽车起家的母公司获得规模加持,截至目前,其的业务范围仅覆盖了山东的13个地级市和北京、深圳等地。

  这种割裂感,不单单表现在业务的不契合,还表现在润华物业的定位上。其以“润华物业科技发展有限公司”的身份冲击港交所,显然想走“科技”之路,但就其业务内容来看,公共物业和医院的物业管理占据主要位置。

  封赏20位员工

  现年68岁的栾涛两鬓已经灰白,但精神依旧抖擞,近年也常出席集团的调研活动。在商界摸爬滚打30年的他,相继将润华物业和润华保险推入新三板,但至今旗下没有一家在主板上市的公司。

  近两年,地产分拆物业上市成了潮流,也给栾涛带来灵感。2016年-2019年试水新三板后,栾涛便启动了主板上市计划。

  重组架构到递表,栾涛花了近1年的时间,随着上市主体的浮出,原本随着栾涛一起打江山的不少功臣也受到了奖赏。

  栾涛在润华物业总受益股份达到75.68%。6月18日,他与妻子梁跃凤、儿子栾航乾签订了一致行动人协议,三人通过Springrain Investment共同持有润华物业73.2%的股权。其中言明,若是三者意见不统一,栾涛拥有最终决定权。

  润华物业成立25年,栾涛身边跟随了一众老臣,剩余26.8%的股权,他几乎全部拿出来用于奖励员工。

  目前,济南安澜(安澜BVI)和济南禄通(禄通BVI)两家员工平台持股的份额已达到22.7%,此外,还有2.48%的受限股份作为股权激励的备份,这相当于员工持股平台股份合计达到25.18%。

  受封赏的员工覆盖整个润华集团,不仅有润华物业的,还有其他关联公司,甚至还包括已经离职的员工,如今持股的员工为20名。

  济南安澜中,杨立群持股最高为28.33%,栾涛持股23.57%,包括其在内共有19位员工;济南禄通中,前职员张鲁晋持股占比最高为20%、栾航乾持股19.33%,主要员工7名。

  高比例犒赏润华系员工,“外人”谢皓的入股便显得格外惹人注意。其在金融方面经验丰富,作为特许金融分析师并在多家投资咨询及财务顾问公司担任董事,于去年10月以109.67万元的代价通过ArcheryCapital Management Limited持股0.99%。

  重用老臣杨立群

  递表润华物业,栾涛向妻子与儿子都分予股权。

  不过与其他物业“练兵”的二代不同,在润华物业的董事会中,栾涛与儿子栾航乾都仅挂职非执行董事,向董事会提供专业意见和判断,不参与直接经营与管理。

  栾涛将润华物业的“一把手”之位,交在了52岁的杨立群手上。

  杨立群是栾涛的老臣,筹备润华物业IPO,去年6月底,杨立群获委了董事,递表前的一个月又被委任为董事会董事长并调任为执行董事,负责监督整体营运、管理、战略规划及业务发展。

  自2011年1月加入并出任山东润华董事长兼总经理,杨立群在栾涛手下已履职10年有余。招股书资料介绍,其在物业服务及物业管理行业拥有多年经验;不过,从其过往的履历来看,似乎并无物管行业的直接经验。

  对杨立群,栾涛除了委以重任,也对其进行了大手笔嘉赏。分予其850万股,占润华物业持股量的概约4.21%,是目前封赏的员工中,持股权重最高的一位。

  协同杨立群工作的是49岁的费忠利,他们二人几乎是在同一时间加入了润华集团。费忠利担任润华物业的行政总裁兼执行董事,负责监督整体营运、管理、战略规划及业务发展。

  于此之前,费忠利的大部分工作经验在财务部门。直至去年1月,费忠利出任了润华物业重要合营企业、战略合作伙伴天津天孚物业管理有限公司的董事会董事长。

  中标率约三成

  背靠山东汽车服务龙头的润华集团,在名字里贴上“科技”的标签,但从润华物业的业务来看,与其他大多数物业公司并无太大差别。

  润华物业的业务分为物业管理服务、物业工程及园林建设服务、物业租赁服务,以及其他服务,营收占比分别为82.7%、15.5%、1.7%、0.1%。其主要依靠物业管理服务来攫取收入,这部分营收占比超8成。

  不过略有不同的是,在其物业管理服务中,医院和公共物业占比颇高,分别占总营收的29.8%和30.9%,余下的商业及其他非住宅物业和住宅物业营收占比分别为13.3%、8.7%。

  截至2020年,润华物业在管建筑面积合计1167.2万平方米,其中非收益建筑面积791.9万平方米,收益建筑面积375.3万平方米。同时,其大多数在管项目位于山东省 , 部分在北京及深圳等一线城市。

  在物业管理服务方面,润华物业定位医院及公共板块的服务供货商。招股书披露,2020财年,润华物业共有30家在管医院、95个在管公共物业。

  梳理润华物业的业务发展,于内,没有房企背景可供养稳定的“输血”;于外,在项目招投标中缺乏强有力的竞争。

  招股书显示,润华物业主要通过公开投标获取新的物业管理协议。然而,其中标率却并不理想。2018-2020年,其获取物业管理协议的中标率分别约为37.3%、28.4%与32.5%。

  不过,润华物业也在招股书中称,其物业管理协议的期限通常介乎一至五年,近三年其物业管理协议的续约率为87.1%、87.4%及90.6%。相对可观。

  招投标不占优势,润华物业的营收也倚重大本营山东。2018-2020年,润华物业的营收分别为3.41亿元、3.97亿元、4.86亿元,年复合年增长率为19.4%;同期来自山东省产生的收益分别约占收益总额的90.7%、94.9%以及95.3%。

  近三年,润华物业的综合毛利率为12.4%、16.8%、21.2%,虽然逐年递增,不过与上市物企均值还是相差较大。同时,住宅物业的毛利率下滑幅度较大,从2018年的38%降至了2020年的20%,下降了18个百分点。


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