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楼盘扎堆的济南CBD北区域 300万起步该如何选?

时间:2021-06-15     【转载】   来自:搜狐济南楼市前沿

历下300万元起步的楼盘,看看都怎么样?

在济南楼市地图中,东部片区的楼盘占据了一大部分,而在东部区域的楼盘中,历下区的楼盘又因为其独有的属性,受到了很多有学区需求群体的青睐。

历下区作为济南房价抗跌保值的区域,很多人在这里买房不仅是因为核心住区的各类配套资源非常完善,通常更多的人还会为了孩子的教育而择址于此。

在历下区新楼盘中,除了CBD片区楼盘非常集中以外,在CBD北侧到盛福片区之间也分布了大大小小的不少楼盘。这个区域由奥体中路和正丰路、花园东路与康虹路四条主干道围合而成。与CBD所处的繁华区域相比,CBD北区域的楼盘既能享受到未来CBD的醇熟配套的辐射,又能拥有宁静的居住体验。

(CBD北区域楼盘分布图)

从当前在售的楼盘来看,这里不仅有老盘海信贤文之家,也有近两年来的新盘绿地华彤苑、济高珑悦府、金地华著、海信君和以及即将入市的阳光城檀悦

值得一提的是,虽然在售及即将入市的这五个盘扎堆排布,但却只有金地华著、海信君和和阳光城檀悦执行历下区的教育政策,而像济高珑悦府和绿地华彤苑都执行高新区的教育政策(虽然房产证是历下)。整体来看,高新区以教育集团为主,像是绿地华彤苑就是签约的山大基础教育集团,珑悦府签约的济南外国语教育集团;而历下区执行划片入学,实施减免保教费、学生医保、校外实践费用、资助困难师生等惠民政策,预计6月下旬2021年片区划分将会出炉

除了教育配套是影响该片区决策的一大要素以外,该区域的产品也多为120-170㎡的改善户型,面向的置业群体也是改善人群,最小的户型总价在300万左右

金地华著

(项目售楼处)

2019年6月27日,金地以17.53亿元的总价竞得原黄台煤气炉厂地块,竞价52轮,溢价率17.4%,楼面价12325元/㎡。该项目位于奥体中路与花园东路交叉口西南角,容积率2.5,总建筑面积103991.88㎡,占地面积56902.3㎡,由金地和电建合作开发建设

(楼座分布图)

金地华著规划14栋住宅,共995套房源,分为一期和二期。一期规划共7栋住宅,共557套房源,包含6栋18层小高层、1栋16层小高层;二期规划共7栋住宅,共438套房源,包含6栋18层小高层、1栋17层小高层,楼间距在39米左右

从产品来看,金地华著主要有127㎡、141㎡和168㎡三种,目前127㎡的已经售罄,141㎡的仅在10#楼和14#楼剩余3楼以下几套房源,主推的是6#和7#的168㎡户型,这个户型是典型的四面宽设计,客厅达6.4米,房型方正南北通透,整体的居住舒适度非常高。价格在24000元/平方米左右,全部为毛坯房

(项目实景施工进度图)

该项目是片区内最先交房的新盘,目前所有楼栋基本都封顶,预计今年12月一期交交付。据置业顾问介绍,金地华著已于2020年12月签约盛景小学,今年交付后明年就能上学

(1#楼东侧的高压铁塔)

同时,项目距离地铁3号线花园东路站600米左右,东侧是主干路奥体中路,北侧紧邻花园东路,交通优势非常明显,但这样便捷的交通也会让临街的楼栋受到噪音的影响。虽然东侧规划了40米的城市绿化带,但从海信贤文世家已经建成的绿化带来看,隔音效果并不理想,而且1#楼的东侧就是高压铁塔

(沙盘图)

此外,项目存在居住公寓,分布在1#、3#、5#、8#、10#、12#、13#楼,这些楼栋均存在居住公寓,未来居住后采光会受到影响,购买时尽量选择中高层。

海信君和

(项目售楼处)

2019年6月27日,原济南合众投资公司地块经过56轮出价后,到达最高限价进入安置房竞拍阶段,金地、世茂、中海、海信、金茂五家企业参与了安置房竞拍阶段,后因系统问题短暂中止出让,恢复出让后被海信以115155万元+9700㎡安置房竞得,容积率3.5,楼面价为11572元/㎡。项目总建筑面积139673.73㎡,占地面积28431.8㎡,容积率高达3.5,是片区内最高的地块。

(项目效果图)

海信君和共规划有7栋住宅,共741套房源,包含3栋28层高层、1栋26层高层、2栋23层高层、1栋20层高层,全部为高层住宅,公摊在26%左右,预计2022年底交房。

从项目的产品来看,主要有114㎡、142㎡和168㎡的户型,最小户型不到300万能入手。其中,142㎡打造的是三室房源,厨房采用了中西厨结合设计,边缘以玻璃折叠门打造而成,不会让采光收到影响。主卧还设计了270°的飘窗,地面基台只有20公分高,加大了室内的采光面积。168㎡采用了四面宽设计,客厅宽达6.5米,但因北侧是厨房,该户型不是完全的南北通透。值得一提的是,置业顾问介绍称项目的阳台为半封闭式打造(侧面表示有赠送面积),待验收通过后,后期会由开发商统一封闭,而且称该项已报批通过,置业者在选购的时候一定要查验清楚

(项目施工进度图)

海信君和给我们最大的印象应该是项目由原先的毛坯变成了现在的精装,价格也从折后优惠21000元/㎡左右上涨到如今的25500元/㎡左右,不过装修提供了新中式和简约现代风两种风格,让业主可选择性增加。

(项目施工进度图)

(沙盘图)

此外,该项目的容积率为3.5,虽然项目的绿化率高达44%,但是小区的密度仍非常高

阳光城檀悦

(项目售楼处)

2019年5月17日位于奥体中路和花园东路交叉口的德锡科技地块迎来成交,世茂、金地、海信、碧桂园、中海、招商、阳光城鑫苑联合体、正荣、越秀、仁恒10家开发商争抢,经过70轮竞拍后,地块被阳光城和鑫苑联合摘得,代价为112296亿元+10758㎡安置房,楼面价14401元/㎡,溢价率37.14%。如果算上安置房成本和代建的学校成本,德锡科技地块楼面价至少在1.8万/㎡。该项目占地31190.2㎡,建筑面积更达到77976㎡之多,地块容积率2.5。

(项目效果图)

自2019年拿地后,阳光城檀悦就杳无音信了,因为规划问题直到2020年8月地块批后公示才开始慢慢有了一些声音。与2019年9月份的公示相比,楼栋总数没变,依然是7栋。但部分楼栋层高发生改变:变更前7栋楼包含3栋18F、1栋17F、1栋19F、1栋25F、1栋23F;变更后7栋全部为18F小高层。原本8#下的底商转移到了6#西侧,换热站和物业位置也有了新的变动。此外,变更后建筑面积变小,同时,总户数由524户增加到540户,车位由658个,增加到666个,地上车为由91个减少到54个

从产品设计上来看,阳光城檀悦的主要户型有129㎡、145㎡和175㎡三种,全部采用了“米”字型结构设计,这样的户型因为厨房在北侧,整体采光和通风会受到一定的影响,但空间利用率非常高。

(沙盘图)

由于项目还未开盘,置业顾问表示项目整体为精装房,价格预计会在24000-28000元/㎡左右

(2#施工进度图)

根据规划显示,项目内仅有1户居住公寓,说明整个社区的采光不错。但南侧的楼栋距离花园东路仅有十余米,较近的距离后期噪音也会成为一大问题。同时,东侧的奥体中路沿线高压铁塔也紧邻项目。

(项目施工进度图)

阳光城檀悦作为片区内拿地最早、地价最高、配建最多却入市最晚的楼盘,一路从“王者”走向了“青铜”,项目除了安置房多,还要无偿代建一所九年一贯制的学校(盛华学校)和一所幼儿园然后移交给历下区教育局,其中幼儿园在金地华著的西南侧,九年一贯制学校位于海信君和西北侧,阳光城檀悦项目反而距离两处学校都更远。

(项目东侧绿化带)

总结:位于CBD北区域的几个楼盘,其中隶属历下区的三个楼盘中,金地华著是去化最快、交房最早的项目,虽然置业顾问称已经有签约学校,但具体是多少年期限,购房者还是应该问清楚。海信君和从毛坯到精装的改变以及地块容积率过大,让不少购房者心存疑虑,但项目距离地铁最近,且最小户型总价不到300万还是非常有吸引力的。阳光城檀悦拿了“王者”的条件一路奔向“青铜”,成为片区内目前还未开盘的项目,虽然置业顾问称有一栋楼为人才引进专属楼栋,但懂行的都懂,就是一栋回迁房。作为片区内最多配建的项目,还是看看开盘后的行情吧!


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