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中弘广场新生,超高层如何不再烂尾?

时间:2021-06-15     【转载】   来自:齐鲁晚报•齐鲁壹点

齐鲁晚报•齐鲁壹点记者 李庆斌

12日上午10点,中弘广场打包资产的拍卖正式结束,历下控股旗下的济南中升置业有限公司以19亿的起拍价成功竞得,成为中弘广场的新主人。在经历了近3年的烂尾之后,中弘广场终于迎来新的生机。占据济南CBD“南大门”核心位置,中弘广场怎么摆脱烂尾“魔咒”?

两任开发商为何均烂尾

超高层有自己的“高标准”,不是想建就能建

中弘广场作为济南CBD的“南大门”,两个开发商运营为何都出现资金问题到拍卖地步?此次拍卖四次均无人竞价到底是何原因?

山东省房地产业发展研究中心特约评论员许珊介绍,大量的资金投入和较长的开发周期是超高层商业建设的必备条件。“超高层商业建筑,一般作为开发商的自持资产,基本以租赁为主,较少对外销售。而租赁费用远不够前期建设和后期运营维修的费用,这就造成了超高层商业回款能力较差。因此需要开发商有其他营利项目作为资金后盾,且这种资金投入是大量且长期的。”

目前,济南等其他城市在开发的超高层商业,开发商多为国内一线房企或资金较为雄厚的企业,规模较小的开发商,无法有长期资产投入。“以济南为例,目前CBD片区内在建的‘山、泉、湖、河、城’五栋超高层商业,开发商全部为绿地、华润等多为国内一线房企,项目布局全国,有长期资金投入支撑建设。”许珊说,常规开发商资金周转也较慢,容易出现烂尾情况。

此外,超高层开发的“高标准”也是中弘广场多次流拍最主要的原因。“大量的资金投入需要接盘企业在财务、法务等方面多方审核,避免因为收购烂尾项目而造成自身原本资产受损,因此这么久一直未有企业敢接盘。”

许珊说,超高层商业的开发对于企业来说,是挑战也是机会。“一方面超高层丰富了开发商的物业类型。另一方面,超高层作为大型建筑具有抵押贷款等作用,能够在企业贷款抵押或其他财务活动中,作为企业重型资产来参与。”

中弘广场如何彻底摆脱烂尾?

专家:重新制定经营思路和商业定位

“现阶段历下区未开发土地资源较少,历下区要发展,急需土地资源。而历下控股控股作为历下区平台公司,收购中弘广场能够丰富土地资源,增加空间载体。”合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明说,历下控股收购中弘广场,避免了短期营利压力,能够有充足的空间从新制定发展方向。

“中弘广场彻底摆脱烂尾还需要转变以往定位,结合历下控股自身商业结构,重新制定经营思路和商业定位。”


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