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首季度发债降温,房企融资究竟经历了什么?

时间:2021-04-12     【转载】   来自:新地产财经

“下降两成多”,这是受“三道红线”融资新规、“两道红线”房贷集中度管理新规及春节假期等因素综合影响,2021年一季度房企发债规模较去年的跌幅程度。与此同时,房企们还在一季度迎来今年首个偿债高峰。融资收紧背景下,边偿债边“降档”已成房企固定动作。

而“三道红线”叠加“两道红线”,房企债权融资供需两端均受到限制,房企债权融资环境可谓是全线收紧。同策研究院资深分析师肖云祥对新地产财经表示,硬币的另一面是,“一季度各大房企整体销售情况良好,良好的销售情况为房企带来较为充足的现金流,各大房企在债权融资的主动意愿上也有所降低”。同时,随着不同房企经营和财务状况的变化,未来融资成本的分化成为必然。

境内债占比反超境外债

2021年一季度,房企发债规模总体呈现“V”字走势。根据贝壳研究院提供的数据,一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元人民币,同比下降23%,为2018年以来首季度的最低发行规模。

具体来看,1月房企境内外债券融资累计约1630亿元人民币,同比下降5.3%,增幅较2020年同期收窄11.2个百分点。历年首月均为房企债券融资高峰,但今年首月却未能超越去年同期。对此,贝壳研究院表示,这主要是受“三道红线”融资新规影响,房企发债意愿收敛,发债规模同时下降。

房企发债规模的更低点出现在2月份。据贝壳研究院统计,受春节假期影响,2月房企境内外债券共发行46笔,较1月减少88笔,发行规模折合人民币约480亿元,环比减少69.8%,同比减少28.6%。而步入3月,房企发债规模调头向上,发债总额较2月环比增长近94%,为930亿元人民币。

观察债券结构,一季度房企境内债券规模占比64%,较2020年同期上升14个百分点。贝壳研究院表示,2021年开年以来,境内货币政策稳定中性,资金面平稳,境内债市发行规模占比近5年内首次反超境外,并有进一步扩大的趋势。

然而在房企1月发债规模中,境外债则是占据了主导地位。根据克而瑞统计数据,1月份房企境外发债规模环比大幅上升430.8%,占1月融资总额接近75%。

究其原因,克而瑞表示,2021年房企境外债面临较高到期潮,叠加美元贬值、全球流动性进一步宽松,以及年初机构额度宽松等多重因素影响,房企积极进行境外融资。贝壳研究院则从境内环境角度给出了观点。其表示,2021年首月房企“三道红线”融资新规与银行金融机构的集中度管理均处于过渡期,金融监管更趋严格,境内融资环境承压,房企预期紧张,因此开年“抢跑”美元债市。

贝壳研究院数据还显示,前两月房企境内债券规模占比为53%,较2020年同期上升17个百分点,且该比例是境内债近5年内首次反超境外债。此外,2-3月境外受通胀预期影响,美元债剧烈波动,不确定性增加,预计二季度境外债市场仍呈不确定预期。

债券利率易升难降 境内债发行期限连续缩短

在今年1月份,部分房企发行了较大规模的低利率境外债。例如碧桂园发行的一笔12亿美元票据,利率低至2.7%;世茂集团一笔8.72亿美元票据,利率也仅为3.45%;而新城发展、龙光集团、旭辉控股各自的海外债,利率也未超5%。而这些带来的结果是,境外债融资成本结构性下降。

克而瑞的数据显示,1月100家房企新增债券类融资成本为6.08%,环比去年12月下降0.47个百分点,其中境外债券融资成本为6.52%,较2020年全年下降1.26个百分点。

而转至2-3月,房企发行高利率美元债,引发市场关注。例如富力地产、银城国际控股、阳光100发行的境外债利率均已超过11%,景瑞控股发行的一笔1.1亿美元票据利率更达14.5%。贝壳研究院继而指出,2-3月份受境外通胀预期影响,美元债剧烈波动,房企融资成本有所上升。

整体一季度表现上,房企境外债券利率下降,境内利率则呈上升趋势。根据贝壳研究院数据,一季度境外债券融资票面利率中位数为6%,较上一季度下降75个基点,较2021年一季度下降140个基点。境内方面,一季度境内债券利率中位数为4.4%,环比上一季度上升16个基点,较2020年一季度上升48个基点。其预期年报季后,融资需求上扬,票面利率短期易升难降。

另外,在房企债券发行期限上,1月境外债市表现活跃,市场信心逐渐回暖,发债周期因此拉长。贝壳研究院数据指出,境外债发债平均期限为3.7年,较2020年12月增加1.7年,较2020年同期增加0.4年。境内债则相反,发行平均期限为3.8年,较2020年12月减少0.7年,较2020年同期减少1.3年。

2月则开始出现反转,房企境内外债券均呈现发行期限缩短的特征。其中,境内债券融资发行平均期限为2.7年,较1月减少1.1年。境外融资剔除一笔中国金茂58年的永续债后,发行平均期限为3.0年,较1月减少0.7年。贝壳研究院解释称,2月境内债市需求旺盛,市场预期活跃,加之境外债市的不确定预期,都促使境内外债券发行期限缩短。

而一季度整体呈现:境内债期限收缩,境外债期限上扬,境外平均发行期限首次超越境内债。贝壳研究院数据显示,一季度境内债平均发行期限下降至3.1年,较2020年一季度下降0.5年;境外债平均发行期限达3.2年,与2020年一季度基本持平。

新发债规模不及到期债成常态

2020年下半年起,受“三道红线”影响,房企发债节奏趋于谨慎,9-12月已连续四个月出现发债规模不及到期债务规模的现象。而这一趋势被2021年首月的发债高峰终止。据贝壳研究院统计,2021年1月房企境内外债券融资到期债务规模约1447亿元人民币,较上月增加43.4%,同比增加118.9%,占当月已发行规模的88.77%。

不过,新发债规模超过到期债仅仅“昙花一现”了几十天,转至2月市场又恢复回去年下半年水平。2月房企境内外债券到期规模约768亿元人民币,环比下降46.9%,同比增加183.4%,为当月已发行规模的1.6倍。

综合看2021年一季度,房企境内外债券融资到期债务规模约3735亿元人民币,同比增加134%,其中,3月为上半年偿债高峰,偿还规模高达1479亿元人民币。

贝壳研究院认为,“三道红线”融资新规效果较为显著,新增发债规模不及到期债务规模已成为新常态。2021年二季度房企偿债规模约为3279亿元人民币,虽较一季度略有下降,但偿债规模仍属高位,并且房企全年偿债压力也将不断增大。

值得注意的是,部分实力房企仍在积极发债,维持“借新还旧”的平衡。根据贝壳研究院统计,碧桂园、正荣地产、首开股份位居一季度发债规模前三位,分别为97亿元、74亿元以及73亿元人民币。

与此同时,不少房企也选择积极回购债券,力求减轻自身杠杆。比如在前两月内,融创中国就提前赎回一笔于2022年到期的8亿元美元票据;建业地产赎回一笔于2021年到期的4亿美元票据;当代置业也赎回一笔于2021年到期的3亿美元票据,该票据利率达12.85%。

当房企“降档”后

“那些能够较好化解前期债务的房企,其后续融资空间才会比较大。”易居研究员智库中心研究总监严跃进告诉新地产财经。

由此不难理解在2020年房企财报发布季,集体“降档”成了主流。截至2021年4月2日,在已发行的近70家房企中,近五成房企成功降档,其中16%房企连降两档,当期“绿档”阵营已倍增。贝壳研究院认为,“三道红线”融资新规效果逐渐显现,房企“降负”已成为行业整体趋势,且成果显著。同时,房企包括融资、取地、分拆上市等重要经营环节,都将与企业踩线情况密切关联,预期房企整体负债情况将进一步好转。

克而瑞则预判,房企融资将持续分化,财务优秀的房企将获得更高的有息债增速,企业发展或将提速,融资成本和结构或将得到持续的优化和改善;债务状况较差或者杠杆较高的房企,融资量增长受限。同时,部分房企的新增融资成本或将上升,短期这些房企应以降杠杆为主要目标,规模发展速度放缓。

克而瑞还建议,未来在融资环境持续收紧下,房企应积极开展更加多元化的融资渠道持续优化自身债务结构,降低融资成本。同时,企业运营方面应持续优化组织架构,持续提高运营能力,提高项目去化,加快开发周期,加快销售端现金回流。

“融资方式上,在如今房地产降杠杆和限制金融机构资金流入房地产行业的背景下,未来各大房企的债权融资环境大概率将持续紧缩。”肖云祥进一步分析指出,各大房企未来或在股权融资方式上寻求大额融资新出路,可以预见,股权融资大概率将会在房企融资中扮演愈来愈重要的角色。

在融资窗口上,集中供地意味着房企的资金需求期也将集中。但资金需求集中是相对的,集中供地并非是“开盲盒”,作为房企在集中供地之前也会与政府进行沟通了解供地计划,以此对供地预期做出判断,所以融资节奏可以根据情况事先做排布。4月正是16城集中供地政策靴子落地的月份,而未来剩余6城(包括上海)以及其他主动响应集中供地的城市也会逐步落地集中供地的政策细则。综上,肖云祥认为,一季度房企整体债权融资的相对低迷与股权融资的相对平静。

盘古智库高级研究员江瀚一言以蔽之,未来房企投融资将会更加谨慎。“房地产企业的发展在从快节奏向慢时代转型,已经开始进入一个资金链稳健压倒一切的状态之中。”

(新地产财经)

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