首页 >> 资讯 >>楼市资讯 >> 天桥一粟!揭秘被大盘围堵的东海花园
详细内容

天桥一粟!揭秘被大盘围堵的东海花园

2020年之前的天桥区在济南房地产市场中属于末流,一些新楼盘也多为地缘性客户购买。然而,随着2020年济南老城区城市更新步伐的加快,在靠近大明湖的优质地段中,不断涌现出了品牌房企的身影。

如今,在主打湖居生活的一些新楼盘里,天桥区因偏安大明湖西北一隅,这里的土地价值也开始受到诸多房企的青睐。金科连城博翠明湖、万科繁荣里等新项目预计也将在今年入市。

东海花园效果图)

在2010年前后,靠近老城中心的天桥区新盘能叫上名来的也仅有巴黎花园、盛世名门、鲁能康桥等掺杂着一些回迁社区。直到2016年8月,山钢拿下济南国棉三厂地块,打造出了片区内为数不多的新楼盘——山钢锦绣华府。2018年在山钢锦绣华府首次开盘前一个月,东海地产摘取了山钢西侧的两宗地块,就是今天的主角——东海花园。

(东海花园地块成交情况)

从一落地,东海花园就显得有些“尴尬”,因为在2018年7月13日,东海地产摘取的两宗地中住宅用地的楼面价高达9794元/平,而隔壁的山钢锦绣华府的楼面价仅有2660元/平!踩着东海花园的高价地,1个月后(2018年8月),在拿地时隔两年后山钢锦绣华府迎来首开,当之无愧的为还没入市的东海花园带来了非常大的压迫感。

无论从土地规模上还是从企业发展来看,作为在售的直接竞品,东海花园都不具备优势。山钢锦绣华府占地面积96588平,东海花园的住宅用地仅有12710平。山钢地产虽然正在进行股权转让,但是作为国有企业截至目前已经累计开发项目30余个,而东海地产作为德州的一家民营房地产开发企业,所开发的项目也都是在省内,目前有20多个。

具体到项目来看,东海花园是东海在济南的首个项目,其位置在天桥区北园大街以南、津浦铁路以西,在刚开通的地铁2号线济泺路站和生产路站之间,交通优势非常明显。项目包含1宗住宅、1宗商业办公地块,其中,住宅用地容积率为2.7。

项目仅有4栋住宅328户,均为毛坯房源,包含2栋18层小高层和2栋17层小高层,户型面积段为62平-130平

(项目沙盘图)

1#楼为18层小高层,2个单元,东单元为两梯三户,西单元为两梯两户;2#楼为17层小高层,2个单元,一梯两户;3#楼为18层小高层,2个单元,一梯两户;4#楼为17层小高层,2个单元,一梯两户。

(94平户型设计)

虽然东海花园的楼栋不多,但是4栋楼的户型却非常繁多。其中,95平左右三室的户型有两种,其中一种房源为一室朝南、两室朝北,整体看上去是10多年前市场上流行的户型;另一种是当前高层住宅中间户的“标配”。

(101平-109平三室户型)

100平和110平的三室户型有设计则南北非常狭长,通风和采光上与现代的四面宽、五面宽的户型相比,居住体验感要差一些。

(130平左右四室户型)

130平的是典型的“四叶草”式的小四室,通透性与其他户型相比较好,但仍不是真正的南北通透。

(62平和77平小户型设计)

此外,还有不到10套的62平一室和77平两室的小户型。整体来看,所有的户型从采光和通透性上来看都不太占据优势。

为了卖房,东海花园前段时间的“首付分期”备受关注。据悉,购房者无论是首套还是二套,最低只需要缴纳10%大概15万就能买房,剩余的在2022年国庆前交齐即可。由此可见,为了加快去化东海花园的“价格战”有多激烈了。但对于购房者来说,交不够首付是没法网签的,所以首付分期的方式只能作为一时的资金困难缓解途径。

与周边的项目相比,东海花园目前在售的均价在17000元/平左右,隔壁的山钢锦绣华府目前已经是现房尾盘状态,而即将入市的金科连城博翠明湖两宗住宅用地楼面地分别为5307元/㎡和6507元/㎡,在联四路上的万科繁荣里楼面价更低仅为4856元/平,这还不到东海花园地价的一半!

除去周边项目的“虎视眈眈”,东海花园项目自身也有着一些敏感要素:其一,就是与金科、山钢等均存在的铁路及北园高架的噪音污染问题;其二,虽然项目规划有商业配套,但教育配套的学区待定,而山钢的配套幼儿园和小学均已开学;其三,户型设计相对落伍,产品设计跟不上行业发展。但与其他项目相比,东海花园是为数不多的有着小户型的楼盘,对于刚需和过渡期的置业者来说,还是有着一定的吸引力的。

标题
更多
蜗牛有房服务热线:0531-82778708

扫一扫下载APP

分享至:

公司地址:山东省济南市天桥区堤口路96号

Copyright 2018 www.woniufang.net All rights reserved. Powered by 蜗牛有房. 鲁ICP备19004066号

蜗牛有房,让爱有家!

本网站有部分内容来自互联网,如媒体、公司、企业或个人对该部分主张知识产权,请来电或致函告之,本网站将迅速采取适当措施,否则,与之有关的知识产权纠纷本网站不承担任何责任。

在线客服
- 客服
  • 点击这里给我发消息