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济南新规征求意见,事关商品住宅用地出让和价格

济南土地市场从宗地出让到供后监管将更加科学、规范。3月1日,济南市自然资源和规划局就《关于加强经营性用地出让管理的意见》(以下简称意见稿)公开征求意见,对拟供应土地出让前要满足的规划、建设、功能、运营和建筑与节能要求做出全新规定,拟出让地块起始价的参考因素更加透明化。对于诚信异常企业,将被限制或禁止参与土地交易。

全生命周期管理,拟出让土地入市前进行研判

经营性用地的出让对于推进城市开发建设,提升城市品质具有重要意义。哪些经营性用地适用意见稿?今后,市区内新增的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地,以及营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地,都要按照意见稿规定执行。原划拨土地转出让、集体经营性用地入市等情形参照执行。

与以往不同的是,意见稿从土地储备供应、出让要求、实施出让、规划建筑方案管理、供后监管五个环节实施经营性用地出让全生命周期管理,以提高土地利用质量和效益为目标,以土地出让合同和监管协议为平台,通过健全经营性用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制,将项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素纳入合同管理。

在土地储备和供应阶段,市自然资源和规划部门依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、土地利用年度计划等,合理制定年度土地储备计划,实施储备土地统一供应。对拟入市出让地块进行研判,从地块符合济南市国土空间总体规划(土地利用总体规划和城乡总体规划)情况、控制性详细规划批准情况、土地储备计划批准情况、涉及土地农转用征收手续办理情况、地块前期动拆迁实施情况等方面,分析土地出让合规性和合理性。

商办用地不得建设公寓式办公产品

在经营性用地的以往供应中,拟出让地块须满足一定的规划条件,以此作为出让要求。而在意见稿中,今后的土地出让要求更加详细,将建设、功能业态、运营管理、绿色建筑和环保等要素与其他出让条件纳入合同管理,由注重经济效益向注重经济、社会、环境综合效益转变。

以拟出让土地建设管理要求为例,在建设项目开竣工时间管理上可按照土地出让价款的一定比例,约定延期开工、竣工的违约金金额。对逾期未开工满一年的项目,应及时开展闲置土地调查和认定,合理界定土地闲置形成原因,依据原国土资源部发布的《闲置土地处置办法》的相关规定进行处理。同时,节能环保、配建租赁住房、公共服务、保护保留建筑、绿化、国家安全、地下文物保护等要求一并纳入合同管理。

在功能管理要求上,商业用地由发展改革、商务部门结合区域功能、社会需求、土地用途等情况,提出休闲娱乐、大众零售、酒店旅馆等商业功能业态。出让合同中未经约定,商业用地不得建设公寓式酒店,商业办公用地不得建设公寓式办公。为进一步提升城市功能品质,抑制房地产投机炒作,确保市场平稳健康运行,在商业用地出让前,发展改革、投资、商务等部门应综合区域配套、房地产市场、项目功能定位等因素,对拟出让地块进行综合评估,明确商业建筑面积持有比例和持有年限。根据土地出让合同约定受让人商业自持面积,应当在约定时间内整体持有,不得分割转让。

住宅用地原则不搭配其他用途土地出让

2月底,济南明确今年开始住宅用地实施一年三次集中供地。该意见稿对经营性用地的出让管理虽然包括住宅用地,但并不是集中供地的细化措施。

商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地采取公开招拍挂方式出让,出让年限不得高于法定最高出让年限。对功能实现、运营管理、建设条件等方面有特别要求的出让地块,可通过拟供应计划公示、预申请、招商信息发布等形式,提前公开入市信息。商品住宅用地原则上不得搭配其他用途土地出让;确需搭配供应的,须按照一事一议的原则报请市政府批准。位于城市重要特定地区、具有重要功能性的商业、旅游、娱乐等经营性用地,可采用附带规划设计方案、基础设施要求、功能建设要求、运营管理要求的方式实施出让。

在土地出让价格形成方面,意见稿提出,出让人应根据土地熟化主体意见、土地评估价格、土地市场情况等,在市场评估分析的基础上,结合经营性用地全要素管理要求,经集体决策,综合确定拟出让地块出让起始价。协议出让价格不得低于拟出让地块所在区域同类用地基准地价的 70%。

房建工程土地使用权有条件转让

值得注意的是,在土地供后监管方面,意见稿对建设用地使用权转让条件做出明确规定。拿地企业应按照土地出让合同和监管协议的约定进行开发建设,依法进行预销售、转让等行为,建设用地使用权转让后,受让人应履行原出让合同和监管协议中约定的权利和义务。

转让时应符合以下条件:属于房屋建设工程转让的,应付清土地出让价款并领取土地使用权证书,取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,并完成房屋建设开发投资总额的 25%以上。未达到房屋建设工程转让条件的,土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让。商业、商品住宅等经营性物业在满足预售或销售条件后,受让人在提交预售或销售许可申请时,除应提交相关规定材料外,还应提交自持物业的具体位置、面积等相关材料,由主管部门核准同意。受让人在完成开发建设并领取不动产权证后,土地出让合同中约定持有的物业,在持有年限内不得转让。对商业、商品住宅等经营性物业,应按照出让合同或监管协议约定持有相应面积的房地产,不得整体、分割转让。对因破产、重组、撤销等特殊情形确需转让约定持有房地产的,须经出让人或者相关管理部门同意。对于规划为酒店用途的建筑物,在确定不动产基本单元时,应当保证关联房屋用途功能的完整性,不得将其分割转让、抵押。

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