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济南新东站16盘大盘点!究竟有多少房子可卖?

在济南房地产市场,新东站片区无疑是最热门的板块之一,凭借着庞大的供应量、激烈的市场竞争和相对亲民的价格,这两年一直吸引着济南购房者的目光。

此前,新东站片区以万象新天为主力,阶段性有新城和恒大城,后来,不但万象新天依然坚守阵地,而且还来了张马9盘。不过,经历两年多的销售,如今张马不少楼盘都已卖得七七八八。包括东部供货主力天鸿万象东方,去年销售量也非常大,于是一些人鼓吹起来,抓紧上车,新东站片区房子不多了。

乍一听确实挺唬人,事实是不是这样呢?新东站片区到底还有多少房子可卖?今天我们不妨做一次详细的摸底排查。

01

张马屯片区:

八大兄弟盘网签总量超七成

片区总体存量4000套以上

虽然房价3万的梦想没能实现,虽然两年多来经历了市场跌宕、价格起伏、内忧外患等诸多波折,张马众盘还是坚强地挺过来了,如今,不少楼盘也已销售过半,步入尾盘阶段。

据不完全统计,张马八大兄弟盘(碧桂园凤凰首府、时代公馆、璟樾、锦悦府、公园学府、魅力之城、正荣天宸、悦棠府)共计10855套房源,截至2021年2月28日,取证8979套,网签总量7931套,占比超过7成。这还只是网签数据,实际销量应该会更多。

也就是说,2021年张马屯兄弟八盘的总存量约2900套左右,若按照之前的销售速度,预计今年年底就将实现基本清盘。

(2020年9月3日 华山眺望张马)

再看一下这八盘各自的网签情况:

卖得比较快的,正荣天宸,共计1039套房源,网签953套,即将清盘。

正荣悦棠府,共计440房源,网签426套,即将清盘。

锦悦府,共计676套房源,网签643套,即将清盘。

公园学府,共计758套房源,网签745套,即将清盘。

库存相对还比较充足的,璟樾,共计1186套房源,网签945套,剩余240套左右。目前主要在售100、115平米左右大高层、118平米小高产品。

时代公馆,共计1584套房源,网签707套,剩余870余套。目前主要在售有125平米左右的高层、145、233平米小高。后期应该还会有小户型推出。

魅力之城,共计2207套房源,网签1412套,剩余790余套,目前主要在售98、106平米高层、133、144的小高。

碧桂园凤凰首府,3个地块共计2965套房源,网签2100套,剩余860余套,其中大部分位于C-2地块,产品以9层洋房、6层叠拼为主。

除这八盘外,张马在售楼盘还有中建蔚蓝之城,该项目包含5个住宅地块,其中A-4地块、C-6-1地块已于去年入市。A-4地块规划有1086套房源,已网签870套,剩余210余套,主要是99、115平米高层,和138平米的小高。C-6-1地块规划有684套房源,网签222套,剩余460套左右,目前主要在售120、134平米小高,和120平米高层。最近A-3地块产品规划也已经公示,共502套房子,规划有高层、小高、洋房,预计也会在今年入市。

(2020年9月3日拍摄)

虽然不少楼盘网签数据都已过半,但总体来看,张马目前库存量还是比较充足的,整体库存量保守估计在4000套以上(蔚蓝之城2个未公示地块不包含在内)。包括周边还有不少待出让地块,今年是否会迎来新成员也犹未可知。不过,小三室户型占比逐渐减少却是不争的事实。

02

东部战场:

天鸿、中粮弹药依旧充足

片区争霸战将持续到底

说完张马,我们再来看一下东部战场。

很多人最关心的就是天鸿万象东方。这些年,天鸿凭借着优越的地价优势,在市场竞争中一直以低价制胜,被视作新东站片区房价压舱石。所以万象东方的存量,在一定程度上也代表着新东站片区价格的“稳定性”。

该项目分为八个组团,32栋楼,规划套数为3030套。截止到2021年2月28日,已有7个组团的24栋楼取得预售证,共计2210套房源,已网签1559套。也就是说,目前万象东方取证未售+未取证房源在1500套左右,虽然去化速度惊人,但眼下的库存量还是比较可观的。

不过也要注意到产品选择性的减少,像此前推出的112平米的小高,已基本售罄,目前未网签的主要是100、106平米的高层、150平米小高层、以及部分采光不足的10/11层洋房产品。

东部战场的另一员猛将,中粮祥云的库存量更是充足。该项目体量也不小,共包含6宗住宅,根据已公示地块信息保守估算,总规划套数也在3000套以上。目前入市的只有A-1地块,产品涵盖高层、小高,户型97-127平米,共计944套房源。截止到目前,已取证872套,网签683套,存量约260套左右。若算上还未入市的5个地块,总体库存量至少在2300套以上。

有这两大盘坐镇,新东站片区的供应还是比较稳的。

当然,东部战场存量还远不止这些,去年天鸿拿下的田园新城2宗住宅,快的话也会在今年入市。

万象东方同胞兄弟,即旁边的公园大道,也有900余套房源未网签,天鸿去年主攻万象东方。总之,东部战场弹药依旧充足。对天鸿和中粮来说,新东站霸主之争或许才刚刚开始。

03

球墨厂片区及附近:

海信、龙湖、碧桂园、远洋四盘争鸣

刚改客群面临更多选择

球磨厂片区虽然是今年刚刚崛起的全新板块,但球墨厂片市场存量也是不容小觑。

从建筑面积来看,目前片区潜在市场供应量高达49.7万平米(龙湖天曜18万平米,碧桂园11万平米,海信翰墨府未入市的A-5地块3万平米,以及附近的远洋赵家庄地块17.7万平米)。未来将成为新东站片区一大供货主力。

再看一下各个楼盘的具体数据。

海信翰墨府,共包含2个地块,率先入市的是A7地块,产品涵盖90、115平米的11层洋房、105、115、135平米的18层小高,共计491套房源,截止目前,网签225套,剩余260余套。另外,该项目还有一块A5地块未入市,规划的也是洋房+小高产品,体量与A7地块相当,预计也在500套左右。

龙湖天曜,共包含4个住宅地块,产品涵盖10洋房、18层小高,户型96-142平米,规划有1565套房源。

碧桂园凤凰壹品,产品涵盖22层高层和18层小高,具体户型还未披露,共计920套房源。

远洋赵家庄项目,产品涵盖11层洋房、16-18层小高,具体户型也未出,共计1510套房源。

四盘加起来,潜在库存量在4700套左右,也是一个不小的数字。

从产品规划来看,球墨厂片区产品以小高、洋房为主,定位偏刚改、改善,这也意味着未来新东站片区的刚改客户将面临更大的选择空间。

除了上述这几个板块的这些楼盘外,新东站片区还有一个在售楼盘,翡丽公馆,目前主要在售143-162平米的6层洋房产品,以及部分139平米的精装大高层,整体库存量在150套左右。

至此,我们可以做一个简单的汇总:

张马屯九盘总体库存量4000套以上;

万象东方库存量1500套左右;

中粮祥云库存量2300套左右;

天鸿公园大道库存量约900套;

球墨厂附近四盘总体库存量4700套左右;

翡丽公馆库存量150套左右。

也就是说,目前新东站片区至少还有1.35万套房子可卖。

所以那些说新东站快没房子的人,可以歇歇了。未来至少一到两年内,新东站片区依然会非常热闹。当然,说这些不是鼓励大家持续观望,只是让大家更真切的认识市场,同时反驳那些鼓吹市场、恶意制造恐慌的人。

客观地说,新东站房子是有很多,但不是适合所有人,大家还是要瞅准目标,对于符合期望、满足自身需求的房子可以适时入手。

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