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万科2021在济南要攻下两个山头!


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今天,济南市自然资源和规划局又公示了万科在雪山的三个地块的项目规划,再加上之前的一个地块,也就是说万科已有四个地块规划公示。

我们知道,万科2020年10月和12月在雪山拿下10个地块,并且还有多个并非万科拿下但万科操盘的地块,可以说万科在雪山片区有10多个地块待开发(其中住宅地块至少8个),总建设面积超过100万平米,用万科的一句经典广告语——万科在造一座城——来形容,毫不为过。

这是万科第二次进驻雪山,早在五年前,万科就进驻雪山,开发了万科龙湖城市之光项目。城市之光的置业公司背后其实是万科和龙湖以及和昌、平安不动产四家。2017年城市之光推向市场,备受追捧,成为济南的明星盘。特别是售楼处的打造,在当年也是一个大亮点。

这一次万科在雪山体量更大,能否创造2017的奇迹,再一次让这座城市“城市要有光”只能拭目以待。毕竟,每一个楼盘的成功,天时地利人和,缺一不可。

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我们看一下,万科雪山地块已出的规划。整体而言,这些地块的规划,延续了城市之光的规划,讲究均好性。

先看A10地块,今年1月份已经公示。

平安+城投拿地,容积率2.7,楼板价6226元/平米。2.7的容积率,在万科这些地块中,属于最高的,只有两个地块容积率2.7,另一个是A9地块。

看规划,共规划有5栋住宅,3栋18层小高,2栋26/27层高层,共676套房源,单套面积平均为101平米。

再看今天发布的A8地块。

A8地块容积率2.1,是这里面比较低的地块,还有2.0的地块。地上楼板价6473元/平米,这个地块是万科+城投拿地。

看规划,共12栋楼,除了两栋17层的,其余全部是18层,均好性体现得很明显,楼间距普遍在40米左右,6号楼和7号楼的楼间距更是高达79米,楼王级别的楼间距。不过3号楼的西单元还是有几套居住公寓,这也是该地块唯一有居住公寓的单元,也是很难得了。

共856户,单套面积平均约104平米。这个组团的平均面积并不大,但不代表没有大户型,也就是140左右的,应该有。停车位也很充足,仅地下停车位就1099辆。

再看A11地块的规划。

A11地块是万科自己拿地,容积率2.0,雪山片区这些新地块中容积率最低的,地上楼板价7024元/平米。

A11地块分三期规划,其中在地块东北角是单独一栋楼作为一期,很特别,我估计这个东北角应该是建设一座临时售楼处,有这个可能,最近没有去飞跃大道,不知道是不是这样,也没求证。

根据规划,A11地块共规划18栋住宅楼,其中3栋18层,2栋16层,5栋13层,3栋11层,5栋9层,单套平均面积约115平米。其中9和11层的单套平均面积约129平米。

看规划这应该是这几个地块里面大户型最多的,卖得最贵的一个地块。毕竟9层和11层这样的稀缺产品都在这个地块里面,这是雪山的改善选择地块。

不过这个地块部分楼座一二层,甚至3层,有少量居住公寓,也是值得注意的。不过9层的产品真不错,楼间距也在40米左右,和18层的楼间距差不多了。11层的11和12号楼,楼间距将近90米,这几乎是这些年在济南少见或者不见的楼间距了。

最后看一下A13地块。

A13地块也是万科自己拿地,容积率也是2.0,地上楼板价6669元/平米。这个地块也是分两次规划,

A13地块的另一部分,济南市自然资源和规划局网站上弄重复了,两个地块成了一样的,就目前规划的东半部分,也就是东邻韩仓河的部分,共规划9栋楼,其中8栋18层,1栋16层,共704户,户均面积约125平米。

目前已知的规划信息大体就这些,当然,万科在雪山的住宅仅地上面积就高达84.5万平米,算上地下100多万平米,目前规划的,也就仅仅算作一半左右而已。

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如果再说说这些地块的情况,其实雪山的不利因素主要在西侧,也就是凤岐路沿线,一是菜鸟物料,一是炼油厂,再远一点往西还有储油罐,只要不距离这条路太近,这些不利因素的影响就可以不必计较。

另外雪山片区一些楼盘能看到一些公墓,当然不是所有楼盘,即便同一个楼盘里面也不是所有楼座都有这种问题。这种问题,也要辩证来看,前几天和几个朋友聊天,说济南的一些山上,比如旅游路沿线的好多楼盘,从浆水泉往东开始数,新楼盘和老楼盘,几乎每座山上都有公墓,有的还不少呢。但是,房价还没有低于2.5万一平米的。

当然,如果特别在意的,还请绕行,我并不是要说服各位公墓旁有多好,只是客观叙述这件事。

雪山这一块往北有鲍山站,万科和绿城的楼盘周边也只有这一个站,根据地块不同,远近也不同,远的高达2公里以上,近的一公里左右。

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据说万科今年的两大主战场,第一个当然是雪山(也是第一战场),第二个就是药山(北宸之光),这两个山头也是济南万科城市总来到济南后拿的地,也是意义非凡。

这两个山头2021能开出多么灿烂的花,只能是10个月后才知晓。今天2021年2月26日,距离2021年终钜惠还有10个月零2天。

我在地产下半场,为您现场直播2021济南楼市。

改日聊聊雪山的另一个大牌——绿城绿城。


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