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多城实施宅地供应新规:集中发公告和组织出让,每年供地不超3次

2月24日,青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》指出,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

2月23日,天津和郑州已发布相关通知,要求2021年住宅用地出让由市上统一发布住宅用地出让公告。

值得一提的是,据近期一份网传文件,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市实行“两集中”(集中发布出让公告、集中组织出让活动),且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

多位业内人士向记者分析指出,组织土地集中出让,会在一定程度上对城市的土地溢价率以及房价产生一定的影响,但对开发商来说,集中在一个时点,对企业的现金流压力会很大。

青岛市自然资源和规划局官网截图

溢价率将得到有效控制

一家TOP50房企的投资总王杨告诉记者,集中供应相当于是“排排坐分果果”,为的是控制土地市场过热,同时把一部分权利归到市级来统筹,目的还是要把溢价率搞下来。原先零散不定时的供地,会把开发商的预期抬得很高,现在集中供应对于开发商来说就能平均了。

58安居客房产研究院分院院长张波则表示,此举会降低土地市场的热度对一二手房交易的传导性影响。热点城市的土地市场对于房价影响非常明显,今年以来一二线城市不少核心区域的地块入市,部分地块价格甚至接近于周边小区的房价,容易引发市场预期的变化。如果集中入市,土地市场的热度有可能会得到有效控制,并弱化对房价的影响。

“如果重点城市的土拍都集中在几个时段进行,大开发商会择优选择地方,原来是几十家房企抢几块地,现在是几十家房企去抢几十块地,反而捡漏机会会更多。同时单块土地参与的人少,这样溢价率就会得到控制了。”张波认为。

“虽然集中出让土地的大方向是控制土地溢价,具体实施起来还是要看细节落实。防止房企找漏洞,政府措施基本都是组合拳,在实际操作中,这些措施还是会跟上。”王杨认为,首先要控制溢价率就不能允许企业拿“马甲”摇号,如果20几个城市同时集中供地,对于大型房企肯定会把主战场集中在重点城市。

值得注意的是,由于土地集中入市,对于房企来说选择面也会增多,可以提前锁定意向的多个地块,而弱化在个别地块上的争夺,土地的市场亦会呈现热度整体下降的态势,有利于地价稳定,并推动行业的平稳发展。

王杨认为,从中央主管部门层面来讲,是希望规范土地出让市场。如郑州这种城市土地市场很不规范,不单单是区,甚至街道也有权利出让;再如武汉,公开招拍挂土地非常少,规范土地市场是一个主要因素。

对房企资金有更高要求

住宅用地采用“两集中”,将完善追责机制,把责任落实到市里。从时间节点来说,房企拿地的竞争程度也会降低。

“很显然,集中供地对于有实力的规模房企而言并未受到太大影响,主要的影响应该是在资金周转使用上,有可能打乱房企既定的资金周转节奏。”王杨告诉记者,集中供地、集中招拍挂对于房企来说集中在一个时点释放资金,势必会加大现金流压力,企业要到处付保证金,这就大大降低了资金使用效率,考验很大。

“这就给房企的资金实力提出更高要求。”张波表示,如果全年只在几个时间点上推地,房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地,对于中小房企来说压力明显偏大,甚至大型品牌房企如果想获得多个地块也面临着不小挑战。同时,在“三道红线”压力之下,多家房企联合拿地、共同开发的情况将可能会进一步增多。

“这样做的好处是降低土地出让时单个地块参与竞争的房企数量,提高出现高溢价地块或地王的难度,从而达到‘稳房价、稳地价、稳预期’的调控目的。不过,后续面临的问题也不少。”

张波表示,由于可能涉及到的城市都是市场当下的热点城市,或者长期以来土地供应量排名靠前的城市,这一政策一旦落地,对于土地供应节奏的要求也会同步提升。如何控制好分批次的土地供应,让市场能有效消化又不导致流拍率上升,是未来面临的一个难题。

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