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玩转创投圈 地产军团初露锋芒

房企正在与越来越多“风马牛不相及”的行业产生交集。

春节前夕,短视频第一股“快手”登陆港交所,截至发稿报价每股356港元,总市值高达1.48万亿。这一新晋互联网上市巨头,让背后的投资人赚得盆满钵满,其中便包括“宇宙房企”碧桂园(02007.HK)旗下的碧桂园创投。

快手科技是碧桂园创投2021年的第一个IPO项目。在这之前,该公司已投资了企鹅杏仁、大搜车、贝壳找房,涉猎领域包括地产上下游产业链、大健康、大消费、物流供应链等。投资贝壳找房,更是让碧桂园等多家房企获益颇丰。

将数亿级别的资金,投向与己无关的行业,这对房企来说无疑是一份风险投资;而一旦成功,从中获取的财务回报,远远超过数个地产项目产生的利润。

如今,城市发展已远不能靠高楼大厦来满足,新兴行业步步紧逼、房地产空间日益狭窄,开发商不得不面临灵魂拷问:未来十年的发展筹码是什么?

正如万科董事会主席郁亮曾说的:“十年后万科还是房地产公司的话,那真的很惨。未来想到万科,应该想到的是美好生活,而不是几栋房子。”创投行为日益火热,正是规模房企率先试水探索的缩影。

规模房企“不务正业”

近日来,愿景明德获融创中国(01918.HK)投资,注册资本从13.48亿元增至14.98亿元,获得市场广泛关注。愿景明德主攻存量市场更新,背后实控人为左晖。融创入股,则被解读为布局存量市场,甚至要分享其日后上市的收益。

实际上,一旦被投企业成功上市,潜在的高额收益正是吸引房企创投的原因之一。

融创此前早有成功案例。2017年,融创以26亿元投资入股链家。冲刺上市前,左晖将原投资方在链家的股份通过协议镜像平移至贝壳找房,上市后融创持有贝壳约4.4%的股份,且占有董事会一席。

截至发稿,贝壳股价报76.69美元,对应总市值904.01亿美元(人民币5836.3亿元),以此计算,融创所持贝壳股份市值高达233.45亿元。以26亿元的前期投资,撬动如今233.45亿元的账面价值,这笔投资可谓十分划算。而2017年~2019年间,融创主营的地产开发业务分别实现净利润110.04亿元、165.67亿元、260.28亿元。对比之下,创投收益颇为丰厚。

2月3日,融创发布公告称,预期2020年公司拥有人应占溢利较上年度增长超过35%。融创表示,上述增长主要由于2020年度物业销售交付的面积较上年度增加,及股权投资产生的金融资产公允价值变动收益所致。

公告还披露,于2020年12月31日,预期融创的净负债率低于100%,非受限现金短债比大于1,剔除预收款项后的资产负债率低于80%,财务结构得到优化。

“房企跨领域投资一般出于三方面的考量,一是为主营业务提供商业机会,二是拓展业务版图,三是寻求投资收益。”贝壳研究院高级分析师潘浩告诉记者,从目前房企面临的环境看,财务指标调整目标明确,现金流压力升高,因此近期房企“非房”业务投资更多的动力应为优化财务指标的手段。

同策研究院研究总监宋红卫则表示,房企做副业是行业发展到一定阶段的必然选择,因为房企在自身产业链已有较为完整的布局。未来发展战略有两个方向,一是西方式的专业化方向,仍然聚焦原有产业,只是在更深领域不断拓展;此外是东亚区域企业特征,即多元化,我国企业大多选择这条路。

以碧桂园为例,2019年,碧桂园创投成立,定位为碧桂园集团从事股权投资的一级部门,负责除地产投资外的对外股权投资业务。主要围绕地产上下游产业链、大健康、大消费、物流供应链、先进制造等领域进行投资。

截至目前,碧桂园创投已投项目包括贝壳找房、紫光展锐、企鹅杏仁、和铂医药、蓝箭航天、比亚迪(002594,股吧)半导体、快运兔、创新工场、趣头条、小兔买菜等40多家企业,其中超10亿美元估值的14家,参与投资项目金额约116亿元。

除了创投团队的投资动作,碧桂园集团层面也在开展机器人业务。宋红卫认为,AI和建筑业的深度融合,将大大提高建筑领域的劳动生产率,繁重、重复、危险性较高的劳动将由机器人来完成,这是与原有主营产业高度相关的多元化。

地产盈利受限

实际上,创投行为火热,既是地产行业高光不再的印证,也是房企顺应时代发展的主动选择。

过去二十年,房企经历了百年不遇的发展机会,中国的城市化、工业化、信息化都在这期间快速完成。但随着市场体量见顶,行业也进入平稳期。正如旭辉集团创始人林中所言,当下行业竞争有四个特点:高门槛、低利润;高风险、低容错。

宋红卫告诉第一财经记者,据央行相关报告披露,2019年我国户均家庭1.5套房,家庭资产70%是房产,供给量日益饱和决定了未来增量市场空间有限,房地产市场发展速度也不会像过去十几年那样高速增长,企业需要考虑在市场下行阶段发展的战略。

正如业内流传甚广的一句话所言:你以为你的对手是友商,其实你的对手是时代。在这种情况下,头部房企发展多元业务时,要根据未来发展潜力行业提前布局。

以当下房企的创投方向为例,据克而瑞统计,目前房企创投的标的企业主要包括:与地产开发关联较强的上下游产业链企业,房产经纪行业或社区生活服务企业,从事互联网或高新科技领域的创业、创新企业等。

譬如,在生物医疗投资方向,碧桂园、恒大、融创、华润、远洋等房企均有涉足,重点房企在该领域的投资比重达20.6%。其中,A轮及前轮次的投资占比分别达38%和39%,投资逻辑是考虑行业高速成长性,以及自身的协同效应。

再如当下热门的新能源汽车,也是房企的投资热点。前有雅居乐入股力世纪,后有合生创展投资蔚来,恒大则直接上手造车业务,并在资本市场一路高开。截至发稿,恒大汽车总市值约5034亿港元,中国恒大市值则仅有2126.82亿港元。

宋红卫表示,从房企布局的产业来看,大多跟AI高度相关,这是未来的发展趋势。不过,汽车等行业有原有的产业巨头,且已在人工智能方面积累了多年经验、客群及渠道,房企进入跨界较大的行业,面临的竞争更为强烈,风险也更高。

“企业多元化方面有很多成功的案例,但是这背后是数倍的失败案例。”宋红卫告诉记者,但是企业在方向上选择符合时代趋势的产业,风险相对会降低。同时,房企具有较强的资金实力,这是巨大的优势。

碧桂园创投董事总经理李思龙也多次公开称,碧桂园在地产业务上已经是行业头部,碧桂园生态里的碧桂园服务也是行业头部,本身主业成为龙头,可以拉动的行业资源才会更多。这是依靠资金雄厚的房企所固有的优势。

在创投方向上,李思龙表示,首先要搞清楚是战略目的、业务协同出发,还是纯财务回报出发,碧桂园创投希望两者兼得。首先评判项目本身,如果没有资源赋能价值回报有多少;后续业务协调上会帮助企业成长,从而实现股权回报。

尽管房企多元投资火热,但潘浩告诉记者,百强房企中多数主营业务收入占比仍在90%以上,可见短期内房企将依然是“房企”,主营业务相关的多元化尝试将是主流,如物业服务、代建等,房企跨领域多元化多处于尝试阶段。

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