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大盘崛起!探秘济南东部超级大盘——文旅城

提起济南的超级大盘,很多人印象中的都是南部鲁能领秀城。这样产品系齐全且体量大的项目不仅影响着济南城市化的进程,同时也在改善着市民的居住格局。

千禧年之后,济南的超级大盘概念开始出炉,从2002年的阳光100到2005年的鲁能领秀城,再到2010年的中海国际社区,这些历经了十多年甚至近20年的超级大盘,如今仍活跃在济南的房地产市场上。

超级大盘的出现,不再是单纯的为住户提供居住的房子,更多的是将住宅、教育、商业、交通等要素融合为一体,打造出了一个配套齐全的“城中城”。

(文旅城莲花售楼处)

随着济南中心版图的不断扩容,新东站片区又有了天鸿万象新天,华山片区也落地了中海华山珑城,济南东部也有了文旅城……一个又一个充满现代化气息的社区不断涌现,这样的造城运动也刷新了济南市民的居住观。

01 东部超级大盘的变更

济南作为一个东西狭长的城市,向东发展是近些年来的重心之一。文旅城位于经十路与凤鸣路交会处,在落地之初由万达拿地开建。2016年8月26日,总投资630亿元的万达文体旅游城项目落户历城港沟。

(社区实景图)

2017年6月30日上午,万达集团以约66.75亿元的价格拿下潘田片区16宗捆绑地块共99.67万平方米,将在此处建设世界超级旅游目的地——集文化、旅游、娱乐、体育、商业、居住等业态于一体的万达文旅城。其中,10宗住宅地块共59.27万平方米,楼面价最低为2726.6元/平方米,最高为3509.57元/平方米,容积率为1.9至2.4。

2017年7月,济南万达文旅城易主,融创接手改名为济南融创文旅城。

2018年6月22日,融创以58.17亿元的价格拿下历城潘田片区13宗土地,共计1964亩。包括6宗住宅用地,总建面138.79万平方米;商服用地5宗,总建面54.98万平方米;娱乐康体2宗,总建面20.87万平方米,这13宗地块为融创文旅城二期用地。

02 项目在售情况

整体来看,文旅城项目自2018年初首开以来,在2年多的时间里一直不断推出新产品,2020年更是以售出面积58.87万平方米近5000套的住宅高居济南楼盘的成交榜首,成交金额达86.98亿元。

(文旅城地块分布情况)

据置业顾问介绍称,目前项目在售有毛坯的D4地块和精装的D5地块。

其中,D4地块在售房源户型面积涵盖了110平方米、130平方米、145平方米的刚需户型,价格在13500-14500元/平方米左右,在售楼栋有1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#,地块交房时间为 2022年8月30日。

(D4地块户型)

1#:两梯四户,两个单元,33层,110㎡-130㎡-145㎡

2#:两梯四户,两个单元,31层,110㎡-130㎡-145㎡

3#:两梯四户,两个单元,31层,110㎡-130㎡-145㎡

4#:一梯两户,一个单元,33层,110㎡-145㎡

5#:一梯两户,两个单元,33层,170㎡

6#:两梯四户,两个单元,33层,110㎡-130㎡-145㎡

7#:两梯四户,两个单元,33层,110㎡-130㎡-145㎡

8#:一梯两户,一个单元,22层,110㎡-145㎡

9#:两梯四户,两个单元,33层,110㎡-130㎡-145㎡

D5地块在售户型面积为110平方米、130平方米、142平方米、170平方米的刚改户型。均价为15800-16500元/平方米,值得注意的是,该地块有居住式公寓,售价14500元/平方米起。目前该地块的在售楼栋有1#、2#、3#、5#、6#、7#,地块交付时间为 2022年9月30日。

(D5地块户型)

1#:两梯四户,一个单元,29层,110㎡-142㎡

2#:两梯两户,一个单元,31层,170㎡ (四室两厅两卫)

3#:两梯四户,两个单元,33层,110㎡-130㎡-142㎡

4#:两梯两户,一个单元,31层,170㎡ (四室两厅两卫)

5#:两梯四户,两个单元,31层,110㎡-130㎡-142㎡

6#:两梯四户,两个单元,31层,110㎡-130㎡-142㎡

7#:两梯四户,两个单元,30层,110㎡-130㎡-142㎡

此外,D6地块的8号楼还有122平方米的户型在售,该地块为毛坯交付,交房时间为2023年6月份,目前95平方米房源售罄,仅有少量122平房源,均价13500元/平方米左右。

(文旅城沙盘图)

03 项目利弊分析

作为济南东部的超级大盘,济南融创文旅城预计全部入住后将达10万人左右。这样大体量的社区造就了非常密集的居住环境,这也是最受购房者吐槽的一点,文旅城密集的楼栋也让部分地块有居住公寓。

(已经交付的兰亭居)

为了做好人群导流,目前从经十路到旅游路南北向已有双向八车道的公路线,且BRT公交的线路已经做好规划。后期沿经十路的地铁开通后,周边的交通线路将会更加便捷。

(密集的楼栋)

整体来看,文旅城享受了各种商业和娱乐设施带来的生活便利性,但同时嘈杂的噪音也是影响居住体验的一大因素。根据销售人员的讲述,开放式的融创乐园不需要通票,而是采用了分票制,今年5月29日将会正式开业。

(酒店群会议厅)

除了便捷的交通和商娱配套以外,对于业主来说更关心的就是教育问题,尤其是这样好几千亩的超级大盘,在项目开建之初就配套规划了10所学校,包括6所幼儿园、2所小学、1所初中和1所九年一贯制学校,全部签约历城二中,由历城二中教育集团统一管理。

(配建的九年一贯制学校)

此外,在项目的西侧是莲花山,项目中间还有韩仓河,目前景观带的建设也在如火如荼的进行中,依山傍水的环境也成为项目的卖点之一。

(在建韩仓河景观带)

综合来看,文旅城是济南“东强”的桥头堡,各种配套设施后期也会较为齐全,但这个发展过程还需要几年时间。从目前已经交付的地块来看,周边的商业多为底商,居民的公共出行仍有较大的困难,而且住宅项目大多数都是高层建筑,整体的居住密度也非常高。这样的产品对于刚需群体来说,无论从价格还是户型设计上较为友好,但对于追求改善的置业者来说,大平层的售价在22000元/平方米左右,与莲花山西侧汉峪片区的项目相比,竞争力还有待加强。

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