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大佬论房 中原黎明楷:因城施策大方向不会变 看好北上广深

2020年,中国房地产行业在经历新冠疫情后依然创出全年销售面积和销售金额两项新高。

那么,在坚持“房住不炒”以及金融审慎的“三条红线”原则全面落实背景下,今年楼市走向又是如何?

澎湃新闻独家约访多位中国领军级别的房企高管,试图从他们眼中寻求中国房地产市场的发展之道。

2020年是不平凡的一年,在疫情影响下,楼市经历了从“停滞”到“逐步回暖”的过程,在市场中扮演中间人角色的中介企业也在市场变化中寻求自身发展。进入2021年,市场又将如何变化,从中介行业大佬口中或许可以一窥真貌。

57岁的黎明楷加入传统老牌房产中介公司中原地产已有32个年头,一路从投资及项目部员工晋升为中原地产中国内地主席。在从业的30年间,黎明楷无疑是中原发展的见证者及市场沉浮的亲历者。

近日,中原地产中国内地主席黎明楷在接受澎湃新闻(www.thepaper.cn)记者专访时指出,过去几年,国家在让房价保持平稳健康发展方面做得相当不错,现在的调控也是过去一些政策的延续,堵住以往一些政策存在的漏洞。

黎明楷认为,未来“因城施策”的大方向不会改变,对于房地产市场比较热的地方,政策肯定会越来越紧,但对于一些市场不太好的城市,也不用担心会有以往的那种“一刀切”而造成的误伤,这些地方也可能会适度的放宽调控。

“从市场本身来讲,2021年差也不会很差,因为国家的政策主要以‘稳’字为主,整体市场来讲,都是相对会平稳一点。”黎明楷说道。

市场的变化以及行业的竞争也让发展逾40年的中原受到了业绩下滑的冲击,昔日“行业老大”的位置已经丢失。

对此,黎明楷坦言,中原一直在做转变,转变以往一些传统的做法。“以前我们传统做法,都是更多依赖前线一线人员的单打独斗,依赖于他本身的一个业务能力。而现在我们更多的是去讲团队之间的配合,以及公司的资源如何打通。我们的转型应该是自身内部环境的更新,往平台化的经营方式去推进。”

黎明楷表示,中原在经过了一系列内部改革后,经营状况已经恢复到健康发展,所以今年中原的门店量会有所增加。

对于2021年看好的区域,黎明楷给出的答案是北上广深。他认为,北上广深的增长量会比其他城市快一点,因为毕竟这几个城市本身对于人才的吸引力就会相对高一些。

以下为澎湃新闻记者对黎明楷的专访实录:

澎湃新闻:如何看待2020年下半年以来各地出台的楼市调控收紧政策?

黎明楷:

过去几年,国家在让房价保持平稳健康发展方面做得相当不错,现在的调控也是过去一些政策上的延续。其实现在调控的大方向是,中央定一些宏观层面的大政策,各地方发布因地制宜、因城施策的调控措施。我们看到2020年国家大政策主要集中在宏观方面,包括对开发商“三道红线”的监管要求,还有金融方面银行对于房地产贷款方面的一些限制政策。

从地方来讲,因为每个城市的情况不同,所以都是交给地方来做。下半年以来我们看到不少地方发布楼市收紧政策,无非是因为这些地方的房地产市场比较热,房价也升得有点急、有点多。同时,我觉得这些政策出台,也有一部分原因是现在需要一些新的政策来弥补之前政策带来的后遗症。

一方面,很多城市之前都出台了人才引入的政策,因为都在争夺人才。争夺人才就会有许多人才流入进来,同时肯定会带来新的住房需求。需求增加就会让房价有上涨的压力。所以地方政府也要去引导,怎么能满足这些新引入的人才正常的居住需求,同时又能把投机性的需求排除在外,能够控制住房价,其实现在很多政策是要思考这些问题。

另一方面,以往在稳控房价方面,对于新房方面的力度是比较大的,因为比较简单,主要就是通过限价,但是新房限价又造成一个新的矛盾出现,就是我们说的房价倒挂,新房比二手房便宜,这就导致了一些投资性购房者的出现,因为从投资的角度来讲,买到一个新房我肯定就赚了,比二手房还便宜,所以投资需求会流入新房市场,这也是地方需要出一些新政策去堵这方面的漏洞。

澎湃新闻:对2021年楼市趋势有何看法?

黎明楷:

未来“因城施策”这个大方向应该还是一样,对于房地产市场比较热的地方,政策肯定会越来越紧,但对于一些市场不太好的城市,也不用担心会有以往的那种“一刀切”而造成的误伤,这些地方也可能会适度地放宽调控。那这方面我看未来很长一段时间,大概都会以这种调控模式来做。从市场本身来讲,2021年差也不会很差,因为国家的政策主要以“稳”字为主,整体市场来讲,都是相对会平稳一点。

澎湃新闻:2020年疫情期间,公司采取了哪些应对措施?

黎明楷:

我们的复工应该是比一些行家都要快,虽然在复工那一段时间可能真没什么生意可以做,但可以通过复工,让大家先做好一些事先的准备工作,等疫情缓和下来,我们就可以快人一步去抢先做生意。

另外我看到一些同事的应对也蛮好,他们会鼓励员工去做一些新尝试,做网上也好,做很多直播。某种程度上来讲,大家可能觉得直播忙了半天,也没太大效果,没有带来很多生意。但我觉得通过那一段时间让员工多做尝试,也会看到有一些员工,确实凭他们的创意做出一些很不错的东西出来。

另外一方面,我们也把员工的斗志、求生的欲望能鼓动出来,在市场恢复后,我们跑的比一些行家快。

澎湃新闻:面对风云突变的市场格局,各家企业都在谋求企业转型,中原地产如何看待转型?

黎明楷:

按我们所身处的这个行业——中介代理行业,从这个层面上来讲,中原一直没想过要做怎么样的转型。因为通常转型都会觉得这个行业自身的需求量发生变化,需求量没有以前多了;或者是需求量支持不了企业的增长,才要谋求转型。

但从我们目前这个行业来看,应该是一个还在持续增长当中的一个行业,新房未来会略微少一点,但存量房的交易还是继续在扩大的。所以从这个层面来说,我们也没必要去转型做另一个行业。相反,我们更多的是去想,如何去聚焦我们本身的这个行业,如何在我们本身的这个行业当中,做得更好。

澎湃新闻:中原如何应对市场竞争,未来有想要涉足的新业务吗?

黎明楷:

在这个行业当中,我们如何面对竞争、面对需求的变化,我们是不是需要去转变一些传统的做法了,这个方面中原一直在做转变。 例如,以前我们传统做法,都是更多依赖前线一线人员的单打独斗,依赖于他本身的一个业务能力。而现在我们更多的是去讲究团队之间的配合,以及公司的资源如何打通。所以中原接下来做的,也可以说比较符合现在市场上流行做法,就是往平台方面做改革。

因此对中原来说,我们的转型应该是自身内部环境的更新,是往平台化的经营方式去推进。我们会先打造我们自己内部的一个小平台,然后也会做一些延伸。目前,我们和外面的中介有两大块业务合作:一块是我们跟房多多的合作,就是原萃;中原自己在做的,叫房友圈。另外,我们也会跟一些中小中介的行家打交道,有一些业务上的合作。所以,未来也不排除中原从目前自身的小平台,逐渐往这些方向去做转型的可能。

另外,除了我们自身的代理业务,我们还有一些相关联的业务。比如说,我们一直在做的物管业务,其实我们做了很多年了,现在又是一个比较火热、市场上关注度比较高的行业,所以在这方面也会继续逐步发展。

在金融方面,我们也有一些探索,当然我们的金融跟其他的泛金融不同,我们主要是聚焦在我们的房地产交易流程当中,我们的客户所需要的各种金融服务,在这方面会有一个延伸。

澎湃新闻:2021年,公司线下门店布局(中国大陆)是否会有所新增,最看好的区域或城市有哪些,原因是什么?

黎明楷:

中原的开店形式,其实跟竞争对手有非常大的不同,我们并没有一个整体的总规划,不会去计划哪里店开多一点哪里开少一点。我们开店基本上就是按照市场情况和规律,“自然生长”。哪个片区做的好,那就开的快一点,哪个做的不好的,别说开店了,还有可能要收缩。

所以从过去两年来看,我们中原在内地的门店,其实是减少的。那门店减少,其实是反映了我们中原在过去有一段时间,做得不算好。面对竞争对手的冲击,我们反应还是有点慢。但是在去年,中原在经过了一系列内部改革后,我们的经营状况已经恢复了健康发展,所以今年,我是期待我们的门店量会有所增加的。

当然今年预计的增长量,可能会比之前自然的增长量多一点,因为我们预计在今年下半年会有一些新的合伙人制度的计划,我也期待这个计划出来以后,会吸纳不少行业内的从业人员加入,就会让门店的增长速度比正常快一点。但无论怎么快,我们都不会是那种大量收购门店而造成的增长速度,不会是那些呈几何形的翻翻、翻一倍、翻两倍,这种可能性很小,中原只是会说开门店会比以往多一点而已。

当然,开门店多少,除了受到我们自身做得好不好的制约以外,其实我还面临一个市场上的制约,就是现在招聘或者培养一个新的经纪人比以前困难。因为我们这个行业本身对于一些年轻人的吸引力,跟其他行业相比难度更大,会比较辛苦。所以我们现在面临最大的一个增长的问题是,有些时候我们也有一些区域做得蛮不错的,门店店铺是容易找,但没有合适的人员,或者人员不够开店,这个开店也是没用的。

所以在我看来,关于我们新开门店主要是两个制约,一个是关于自身的经营健康状况,这个是已经改善了,另一个就是招聘和培养人才方面,可能会带来一些制约和局限。

2021年看好的区域还是北上广深,北上广深的增长量会比其他城市快一点的,因为毕竟北上广深这些城市本身对于人才的吸引力就会相对高一些,所以从招聘来讲,主要是我们增加一些资源和力度,在招人方面可以有些收获,人员能力增加了,那开店的速度就可以快一点。其他有一些城市,本身人才流入也有困难,增长量就会相对慢一点。

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