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北京学区房跳涨 中介:没1000万预算难抢到房

“现在没有1000万预算,不能保证抢到学区房。”一位在北京从事学区房经纪工作10余年的中介人士崔浩(化名)说。

2月3日,北京学区房价格跳涨登上某门户网页热搜。中国证券报记者多方采访获悉,近期,北京海淀、西城多个知名学区房涨幅较大。其中,中关村三小片区、德胜育翔片区涨幅最为明显。

“中关村、德胜、金融街、月坛等几个顶级片区学区房从2020年4月份开始,成交量一直很大,价格一直在涨。单价便宜的小户型卖光后,新上的房源面积虽小、但总价不调低,于是抬高了学区房的单价。目前,热门的海淀、德胜挂牌学区房小户型基本在850万元左右,相比2020年初,最低‘占位费’高了150万左右。”崔浩说。

中介:不能用单价衡量

“目前,北京的小户型学区房都不能用单价衡量。”崔浩指出,“刚需人士买学区房,只能看当前的总价能不能接受。如果运气好,正好有面积大一点的房子出售,单价可以控制在市场价以内。如果运气不好,正好赶上面积特别小的房子,单价接近30万都很常见。”

据崔浩介绍,2021年1月份,他所负责的中关村三小片区小户型成交价都在850万元左右,而2020年1月份,700万元左右就可以买到中关村三小附近的学区房。

“现在卖房子的业主看市场好,挂牌时只看上一套成交的总价,不看成交均价。最近有同事卖万柳附近的小户型,单价达到27万元/平方米。这个单价,放在全国来看,都可以排名前几。但由于面积不到30平方米,总价算下来,不到1000万元。所以即便单价接近30万元,还是被客户立刻抢走。现在没有1000万元打底,我们作为中介,都不好帮忙抢房,除非买房者加价比较多,否则抢不到也怕客户感情上受伤。”崔浩指出。

中国证券报记者观察到,除了学区房外,开年以来,北京地区二手住宅并没有出现明显的价格波动。一面是学区房大幅波动,一面是普通二手房成交量价波澜不惊,导致很多换房者困扰较大。

成交速度快

据位于北京金融街片区的中介人王华介绍,受涨价及前期成交量放大等因素影响,小户型学区房成交速度非常之快,有的房子从挂牌展示到成交,时间仅10天左右。且成交之前,没有任何降价记录。

“按照公司规定,如果成交价和挂牌价之间价格差别大于3%,房屋维护人和出售人的业绩就会受到很大影响。因此,很多房屋中介维护人在促成二手房成交前,都会帮助业主一再调整挂牌价。学区房就不存在这类问题,甚至有的业主一再上调价格。”王华强调。

图片来源:中介成交记录

中原地产首席分析师张大伟表示,疫情影响下,一线城市学区房需求明显上升,这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,也增加了市场需求。相比之下,北京是四个一线城市中目前房价上涨最少的,北京市房价之前阴跌了三年多。

“每一轮房价上涨学区房涨幅都靠前,一线城市的顶级学区向来是稀缺资源。一线城市人口多并且人口持续流入,学区房需求大,尽管供应在增加,但缺口仍大。因此,学区房流动性强、易出手,成为很多投资者的首选。”多位地产观察人士对中国证券报记者表示。

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