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再放大招!上海发出预警!学区房正在加速崩塌

作者:今纶,财经专栏作家。

学校期末考试排名不行,直接拖垮房价?据媒体报道,前段时间,上海闵行区统考后对学校进行了排名,闵行华二是上海高中四大金刚之一的“华师大二附中”的初中部之一。不过,这次的排名战中,据说闵行华二只是排名第9,引发附近小区价格雪崩。

无论消息最终如何,价格是下降了。12月份,紫竹半岛小区的房价从12.8万每平方米跌到了9.9万每平方米,不止一个跌停。

部分学区房怎么不行了?这怎么可能?其实背后是中国教育的大变化,不但关乎财富,还关乎一代人甚至几代人的命运,智者将顺风而行,愚者陷在沼泽中不知所措,白白付出了巨量金钱却付出了教育失败的代价。

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优质生源决定好学校成绩

一个学校的成绩是由谁来决定的?核心决定力量是生源。国内多所师范大学的附中为什么每次重要考试的成绩都那么闪闪发亮?

没错,老师水平高,既专业又敬业,不过,最重要的是:很长时间内,这些学校都是从全省全市挑选牛娃(最优质的生源),用“牛娃集群效应”来碾压普通娃,说实话,这有点胜之不武。

顺着链条往下看,次一级的重点学校也是这个套路,挑比较好的学生,而且限定学生来源的区域,这实际上就提高了所在片区的房产含金量。

房地产借助优质教育巧妙地狠狠地割了家长的韭菜,而且韭菜们还争先恐后,生怕不能有被割的资格。这是世界奇观,虽然不是独一无二,也是比较少见的。

上海学区房的价格最近在上涨,从表面看第一推手是“上海在招生环节执行了公民同招、摇号的政策”,实际上是家长们内心的恐慌在作祟:既然不能去优等生云集的民校,那么就只好回流去抢传统优质公立学校的学区房。

这个逻辑是对的吗?错了。

正如我前面所说:优质公立学校之所以一直优质,是因为它们一直在“掐尖”,而且可能是全区、全市、全省“掐尖”,最后当然是学校的成绩斐然。

但是,现在是摇号了,不允许“掐尖”了,学区房价格上涨的逻辑在哪里?我没看懂。

鸡窝还是那个鸡窝,但是放进去的鸡蛋并不是个个都经过精心挑选的,所以,优质公立学校逐渐“泯然众校亦”,不是一件很正常的事情吗?这叫均值回归。

这事儿不但会发生在闵行华二,也会发生在其他优质公立学校。这是中国教育改革近年来最犀利的一刀,直接砍中地产炒作的七寸,鲜血直流,惨不忍睹,而这仅仅是刚刚开始。

不少家庭拿着现金冲进去买学区房,以为买的是巴菲特多年前买的价值股可口可乐,没想到买回来一看是非常普通的股票,经验主义害死人啊。

在某一线城市的985高校附中,我也问过一位家长关于学校的招生情况。家长说,这所附中也是要摇号的,很多地段生被摇号进来,完全跟不上,学校只好通过考试弄出两个重点班,以后就重点培养这两个重点班。其余的班就混着,不要太差就行。

可怜那些花了几百万、上千万买学区房的家长,刚开始完全不知道这个套路,等知道的时候也只能服从安排。

等升学考试结束,重点班的孩子纷纷去名校,普通班的孩子纷纷去中等学校甚至最差的学校,这就叫尘归尘,土归土。这样的消息只需要一轮传播,就足以把房价打压几个跌停。

2

教育比拼核心驱动力回到家庭

说实话吧,上海在招生环节执行公民同招、摇号的政策还是对学区房手下留情的,如果只对公立学校摇号,让民办学校自主招生,我估计学区房会直接腰斩,很多人一辈子的红利会在几年之内化为乌有。

为什么?很简单。

如果只对公立学校摇号,意味着优质公立学校不能“掐尖”,但是如果允许民办学校自主招生,你会发现它们有本事把绝大部分优秀的学生揽入怀中,而且这其中有较多是富裕家庭出身的孩子。

然后这帮牛娃形成自己的朋友圈,随着成长,家长资源互相渗透,后续的学弟学妹和前面的学哥学姐组成越来越强大的校友会。当然,人家也付出了代价,学费很高。如果是这种情况,你觉得依托优质公立学校的学区房还有什么戏?

所以说,政策已经对学区房手下留情了,不要不知道深浅,要感恩,但也不要入戏太深。

长期来看,学区房的价格逐渐平庸化是毫无疑问的,因为加入了家长的变量,某些买非学区房的家长、孩子一旦“疯起来”,学区房根本顶不住。

说个公开新闻:2021年1月初广州市越秀区各初中学校初中一年级期末考结束,以前考生成绩比较落后的东环、四十中交出了一份堪称出色的成绩单。

东环中学期末五科最高分达到了511分,跻身前列。往年的家长心目中的热门育才实验中学期末最高分为500分,二中应元仅有一人总分超过500分。几乎每个学校最高分都在500上下(总分540),证明“牛娃”各校都有。

多少学区房的业主忐忑不安?又有多少刚刚“上车”的学区房业主哭晕在卫生间?

教育大比拼的核心驱动力更多地回到家庭,回到学生本身,逐渐远离公立优质学校的光环加持。

一个家庭如果在孩子的学习上付出更多有效的努力,注意“有效”这个前提,孩子相对自律,家长相对严格,这个孩子大概率在学校的成绩是中上等。只要某一个变量再提升一些,孩子就会比较优秀。

这样的轨迹在绝大部分普通家庭都有机会实现,但是很多的家长不愿意付出这样的时间和精力,他们更愿意去努力工作多赚钱,这当然没错,不过,他们可能没有想过帮助娃提高成绩也等于赚了几百万可能还不止。

还有部分家长沉迷网络游戏,或者各种短视频、剧集,那就等着收拾烂摊子吧,不要以为买了学区房就高枕无忧。

在教育这个问题上,一分耕耘不等于一分收获,但是没有耕耘,大概率没有收获,除非自家娃高度自律,这样的孩子很少。

而且摇号干掉学区房之后,优质公立学校里面那种你追我赶牛娃云集的紧迫感淡漠了,这等于打仗丢掉了以前常配的重型武器,家长还不赶紧想办法补位,就是摇号摇中了好学校也没用,因为战场上“敌人”的火力点配备已经改变了。

以前是:牛娃进了名校,家长基本可以不管了,985起步,最差也是211。现在是名校实质上被扯平了,学生成绩差别很大,学习氛围变了,牛娃分分钟成绩掉队。

回到终极问题:那你还抢学区房干啥?难道不是应该多在孩子的自律性和自己的时间、精力付出上找回最靠谱的方法论吗?

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两大变量加剧学区房崩塌

在最有智慧又有财力、精力的家长们那里,孩子分到传统意义上的差学校可能慢慢不是问题,篡改马老师的一句话——“学校不改变,我们就改变学校”。

据《钱江晚报》报道:文鼎苑小区在杭城西湖区,紧临浙大紫金港校区。这个小区曾被杭州家长们称为“杭城第一孟母盘”,以家长们励志“鸡娃”(网络语,指家长不停给孩子安排学习和活动,不停让孩子去拼搏)闻名,在坊间曾有很多故事流传。

文鼎苑原本不是学区房,因为家长们太努力,把一所普通小学推成了名校,房价狂涨。

这样的故事会越来越多在各大城市上演,广州东环中学的部分家长就有这个趋势,当然,部分原因是因为部分家长的孩子本来就是入读大名鼎鼎的东风东小学,这一片区本来就是传统意义上的学区房,家长、孩子够努力,至少可以保住这一片区的学区房含金量。

如果不努力,前面的巨大投入可能就付诸东流了,家长们不容易,既要力挺孩子的学习,还要力保周边房价。

而且两大变量将加剧学区房的崩塌:真正意义上的有钱人,比如现金流随时几千万或者资产几个亿甚至几十亿这种,他们是不甘心孩子只能摇号入读的。

即使在义务教育阶段,被迫从命,那么,在高中阶段,他们一定会尽其所能给孩子配备“重型武器”,要么直接读最好的民办学校,要么在疫情过后,直接去世界一流的高中读书,尤其在北上广深这种一线城市,这种趋势是挡不住的。

这一部分消费力从现有的框架里流出,实际上是到另外一个体系里去升级,而且是借助世界最优秀的框架来升级,这样的人才对依靠学区房那点优势堆积起来的人才而言,很快又会拉开思维方式、见识、胸怀以及判断力、执行力的差距,而这些才是最要命的。

没错,某些富二代一无是处,是花花公子,但是某些富二代一旦认真读书,不是普通人家的孩子花时间或者买个学区房就能弥补的,里面有巨大的成本差距和人脉差距。

还有一个变量是培优班。同在一所优质公办学校,也是同样的学区房,如果一个孩子在培优班能够拿到好名次、好成绩,另外一个孩子完全不上培优班,也不在乎成绩,完成作业就万事大吉,家长由于各种原因也不太管。

两者的成绩有天壤之别,与学区房无关,只有家长、孩子的比拼才是硬核比拼。即使是一个普通学校的孩子,他如果在培优班能拿到好成绩,那么在中考的时候也能实现对绝大部分学区房孩子的“绝杀”——因为高中录取要看分数。

学区房的崩塌是全方位的:政策砍了第一刀,非学区房的部分家长们积极努力插第二刀,富人远远地发飞刀,培优班近距离插匕首,学区房还能撑多久?

苏格拉底说:“教育不是灌输,而是点燃火焰”。

是的,教育不是买套学区房就可以给孩子做个交代,而是充满热情与他(她)一起奔跑,点燃他(她)心中渴望知识的火焰。

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