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马云再现"神预测":5-8年楼市将高位解体?

几经“周折”之后,网络红人兼电商巨头马云最近一段时间几乎“销声匿迹”了。另外根据相关消息,从2020年11月开始,阿里巴巴的市值累计跌了2100多亿美元,折合人民币高达1.36万亿元。有人因此断定,马云就此“跌落神坛”了;也有人并不以为然,马云的江湖地位早已奠定,最近的“风波”对其的影响可以忽略不计。

孰对孰错,我们无法回答。还是那句话,有些人的名气和影响力是藏不住的,马云虽然最近很少在公开场合露面发表言论,他的影响力依然在,尤其是过去这两三年他曾经对房地产留下的神预言和判断,一直在影响着亿万购房人。

比如,2017年5月份他随口说出的一句话,至今依然深刻影响国人的购房选择和对后市的预判上——“8年后,中国最便宜的是车子、房子这些东西,年轻人未来根本不用为房子发愁。”这段话一直在传播,但是鲜有人把内容说齐全。其实马云这个预言前面还有一段抨击观点:房地产过去八年都保持上涨态势,这让人很看不懂,因为没有哪个行业可以这么逆天,可以这么违背常理,违背市场经济原则。

距离该预言已经过去三年多时间了,马云的话到底应验了多少? 我们认为,该预测半对半错:过去三四年,全国有需求、有人口、有经济强动力等支撑的城市房价虽然再次迎来了上涨,但幅度相比2016年最高峰时已经逊色了很多。最主要的是,房价下跌确实发生了。从国家统计局公布的数据来看,过去两年多,全国重点70城中有26个城市房价跌回了两年前,尤其是黄河流域、华北、黑龙江的城市房价下跌较为集中。不仅如此,全国80个“收缩型”城市的房价这几年更是跌得超乎我们的想象:黑龙江鹤岗、甘肃玉门、山东乳山等地,房价几百元一平,房子几万一套的情况非常普遍,用网络上的语言来形容就是,“买房如买菜”。特别值得一提的是,据媒体报道,曾经的石油之城玉门,如今房价最低28元/平。

总结来说,马云的“房如葱”预言虽然没有全部兑现,但是至少已经有了眉目了——人口过度集中的大中城市,年轻人买房依然有很大压力,不过不得不承认,那些国家重点发展之外的城市的房价其实一直都在走“下坡路”。不用等到8年以后,事实上现阶段很多人买房的压力较三年前已经减轻了很多,而鹤岗、玉门这类城市的房价水平,对于绝大多数人来说,已经是葱价水平了。

“房如葱”预言后,马云再现“神预测”:5-8年楼市将“高位解体”

不知道是对房地产念念不忘,还是想对曾经的预言做一下补充说明,在“房如葱”刚有眉目的情况下,马云又发表了关于房地产的“神预言”。

红星新闻媒体报道,2020年10月初,马云在一场高规格经济发展论坛上发表了很多未来经济发展的路径依赖分析:中国正在进入下一个经济爆发周期。未来内需的潜力不可估量。对于房地产,他更直言不讳表态,“不能再被高高捧起了”。在马云看来,不用太久,只需要5-8年时间,楼市将高位解体。届时,年轻人为房发愁的现象会逐步得到改善。房地产回归居住本源,房价涨幅控制在合理范围内,房产的投资属性凌驾于居住属性之上的问题,也会迎刃而解。

这也是我们一直以来强调的,房地产过去对经济增长的确功不可没,但这是牺牲一代人的幸福为代价换来的。这样的发展确实带来了好看的数据,但不是长久之计。我们要警惕这种情况的再次发生。换言之,靠房地产发展经济是饮鸩止渴,实体高科技等产业兴,国民经济高质量发展;房地产一家独大长盛不衰,物极必反。

事实上,社科院2019年发布的报告也验证了这一说法:2018年我国房价收入比平均数值就已经超过了9.3:1,这远远高于国际临界点6:1。所以结论就是,房地产对经济的贡献开始由正转负,尤其是对消费挤出效应明显。直白点说就是,房地产对经济已经由“拉动”转为了“拖累”,即动用房地产来刺激经济其实是“得不偿失”。

5-8楼市或高位解体,不得不说马云这一次的预测要温和、文艺很多,正因为此他的这个新“神预测”才没有得到那么多人的关注。归根结底是很多人觉得“高位解体”这个概念太笼统,不像“房如葱”的说法那么直观。我们试着解读马云口中“高位解体”的真正含义:第一是过去房价保持较高幅度上涨的情况不复存在;第二是经历一轮又一轮房价上涨后,很多城市的房价已经到达了山顶,未来这类城市的房价会逐步从高位降落。当然,不排除有些缺乏人口、金融、经济基本面支撑的城市,房价跌落神坛。

按照这个解读,我们再来看这个“神预测”未来兑现的可能性。

首先,可以肯定的是未来楼市的机会不多了,我们甚至可以说未来市场上90%的房子都将回归居住属性。依据是国家对房地产的态度发生了巨变:过去房地产是当之无愧的拉动经济增长的重要引擎,但是自从2018年之后,国家先是表态“遏制房价上涨”,再宣布“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”,以及后来住建部高层暗示“房住不炒已经纳入基本国策”、“解决底层刚需的居住问题是一项长期工作”,都无不彰显了要将调控进行到底的重要决心。

一句话,只要国家保持对房地产调控的紧绷态度,市场就不可能再“起飞”。而面对没有机会的市场,投资者会用脚投票,资金也会逐渐从房地产这个蓄水池里逐渐剥离。长久以往,整个市场会得到净化,进而会影响到更多人的预期。

尤其是三四五线城市,在经历楼市突飞猛进发展之后,购房需求已经基本耗尽,而且房价已经在高位了。上一轮“补涨”靠的是棚改货币化补偿的拉力作用,未来随着棚改的逐渐退场,以及人口流失、地理位置、经济动能等基本面疲软,房价最可能的走势就是“向下”。所以,如果未来5-8年在没有政策大力支持的情况下,全国绝大多数三四线城市的走势会如马云所说,迎来高位解体。

其次,如上文所说,继续动用房地产这个“夜壶”,其实对经济发展是得不偿失。从这个角度来说,未来5-8年楼市不管是投资增速还是规模,都不会超过2019年这个颠覆期。事实上,业内不少专家都认为2020年是未来10年房地产市场行情最好的一年。换言之,2020年是房地产的一个转折点,未来在房企融资收紧、去房地产杠杆的大背景下,绝大多数城市开始走“下坡路”是必然趋势。当然,那些缺乏政策支持、远离中心城市、经济发展缓慢的城市,楼市高位解体的速度会更超乎我们的想象;

再者,平心而论,楼市高位解体是众望所归。过去这些年,大家对房地产的印象似乎并不太好。提起房地产,大家首先想起的是投资高速增长、房价逐年飙升、投机炒作成风、违规乱象频出等印象。楼市极度繁荣、房价日趋高涨的背后,越来越多的年轻人,尤其是刚需购房群体,其实是被误伤、受伤害最严重的。“房住不炒”主基调下,未来房地产市场逐渐回归稳定已毫无悬念,叠加国人的投资热情会降温,以及民意希望房地产能回归刚需时代。所以我们觉得,未来全国除二十多个重点城市外,其它的几百个城市房价都将逐渐回归刚需口袋里的钱可以支付的地步。

还用急着买房吗?

要因人而异:基于以上分析,我们认为未来5年内都不再适合投资房地产:一方面房价缺乏大涨的基础,未来即使有些城市会缓慢上涨,但是算下来投资回报率很低,买房可能亏钱;另一方面,国家层面其实已经不再鼓励投资买房,限购、限贷、限售就是最好的体现,如果投资房产不能用银行杠杆,也不能随时随地抛售,那房产就彻底失去了投资的价值。所以,投资性购房真的不用着急。

刚需买房则另当别论。还是那句话,刚需在市场中一直以来都是弱势群体,不管房价是涨是跌,其实普通刚需都占不到便宜:房价上涨购房成本增加,房价下跌,卖方同样会要求购房者多支付首付款。比如过去这两年的限价房,虽然做到了让房价保持在合理的水平,但是开发商基本都是要求全款或者八成首付。所以既然占不到便宜,那最明智的做法就是,有条件一定要趁早。尤其是人口增量、经济发达、资源丰富的一二线重点城市,中长期来看房价本身就有上涨压力,买房更应该抓紧时间。

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