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定金首付房贷拟专户专存!济南商品房预售资金监管新规征求意见

时间:2020-12-26     【转载】   来自:齐鲁壹点

近日,济南市住房和城乡建设局对《济南市商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》(以下简称意见稿)公开征求意见,该办法遵循"专户专存、专款专用、重点监管、节点控制"的原则,要求房地产开发企业将预售资金,如定金、首付款、购房贷款等购房人支付的全部房价款存入监管账户,未开立监管账户、未签订预售资金监管协议的企业,行政审批部门拟不得核发《商品房预售许可证》。

意见征集将于2021年1月21日截止,这意味着明年购房者在买房时,或将要留意楼盘是否有纳入预售资金监管,该办法出台后,可防范楼盘烂尾等风险带来的损失,维护商品房交易双方合法权益。

开设监管账户、签订监管协议

不按要求企业不核发预售证

该意见稿中提到,商品房预售资金,是指房地产开发企业预售商品房时购房人支付的全部房价款(包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款)。本市行政区域内商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理,适用本办法,遵循"专户专存、专款专用、重点监管、节点控制"的原则。

根据意见稿,依法取得预售许可证进行商品房预售的房地产开发企业(预售人),要从主管部门公示的监管银行中,开设预售资金监管专用账户,房地产主管部门、监管银行、房地产开发企业三方签订监管协议。未开立监管账户、未签订监管协议的企业,行政审批部门不得核发预售许可证。

同时,预售人还应当将商品房预售资金监管相关规定告知购买预售商品房的单位或者个人,将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示,并在商品房预售合同中予以明确。

预售资金不再经企业手

定金、首付、房贷等专户专存

意见稿拟规定,预售商品房时,购房人支付的全部房价款,如定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款,应当全部存入监管账户,房地产开发企业不得将预售资金存入监管账户之外的其他账户。

预售人与预购人订立商品房预售合同并网签后,根据合同相关约定,预购人凭“预售资金监管收存通知单”将预售资金存入监管账户;申请按揭贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)的,预购人将首付款存入监管账户,并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。

值得注意的是,签订定金合同的,预购人凭预售人出具的《商品房定金监管收存通知单》将定金存入监管账户,正式合同签订后自动转为购房款。监管银行收到预购人交存和贷款银行转入的房价款后,向预购人出具预售资金监管收款凭证,并将信息传至房地产主管部门。

监管分4个控制节点

不得擅用监管额度内预售资金

记者从意见稿中了解到,商品房预售资金监管期限是,自取得《商品房预售许可证》开始,至取得房地产开发项目竣工综合验收(或分期综合验收)备案证明止,标准是商品房预售项目自批准预售的工程节点开始,到完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到竣工综合验收条件所需的单位建筑面积费用,将按照工程建设进度分为4个控制节点,分别为建成层数达到地上规划总层数一半、主体结构验收、单体竣工验收备案、竣工综合验收备案。控制节点以整层顶板建成为准。

监管资金留存比例按照建成层数达到地上规划总层数二分之一时,监管资金留存比例为60%;主体结构验收时,监管资金留存比例为30%;竣工验收备案时,监管资金原则上留存比例为15%;取得竣工综合验收备案时,监管终止。对于高层、超高层或者大体量建筑,可以增加1-2个控制节点,但监管资金留存比例不得突破上述规定。

此外,意见稿中明确要求,监管额度内的预售资金,企业不得擅自使用;超出部分企业可以自行使用,但应优先用于本开发项目的建设。预售人申请使用商品房预售资金监管额度以内的资金,应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请。济南市房地产企业信用评定为AAA级企业,监管额度的节点降低5个百分点。AA级企业,监管额度的节点降低3个百分点。

解除商品房买卖合同可申请退房款

违规企业记入信用档案、暂停网签

意见稿中提到,预售人与预购人解除商品房买卖合同的,专用账户内预售资金未达到监管额度时,预售人可持主管部门出具的证明文件,向监管银行申请退回购房款;监管银行将监管资金退回预购人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。专用账户内预售资金已达到监管额度的,预售人及时退回相应购房款。

该意见稿还明确了各方法律责任,违法违规者将依法进行处罚。预售人未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的;变相逃避商品房预售资金监管的;未按规定使用商品房预售资金的;提供虚假材料的;其它违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为,房地产主管部门责令其限期整改,记入企业及从业人员信用档案,情节严重的可暂停其预售合同网签业务,并依法予以行政处罚。

施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业骗取降低预售资金重点监管额度的,由主管部门依法追究相关责任。

监管银行未经房地产主管部门同意,擅自支付商品房预售资金的;擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的;其他违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为,房地产主管部门按照商品房预售资金监管合作协议暂停或者终止其监管银行资格,并由其承担相应责任。

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