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中国住房发展报告分项报告

《世界经济与住房发展报告》:

全球住房市场会有较好走势

2019年至2020年,全球住房市场几乎未受到疫情的大幅冲击,部分发达经济体的住房市场甚至直接扭转了颓势。但是,这只是全球住房市场的整体趋势,发达经济体与新兴经济体住房市场的分化非常显著。

欧美发达经济体成为此轮短周期中住房市场回升的“双中心”,其余地区的住房市场普遍低迷。欧洲住房市场普遍走势较好,德国、法国和英国这三个核心经济体均走向繁荣。北美洲的住房市场普遍呈繁荣趋势,尤其是美国住房市场,住房价格指数增速呈急剧上升趋势。亚洲地区除日本住房市场保持持续增长以及中亚部分国家取得意料之外的大幅上涨之外,大部分国家和地区呈低迷状态。

2020年至2021年,预计全球住房市场仍然会有较好走势,但是分化同样会非常剧烈,呈现欧洲繁荣、北美高风险,其他地区低迷的格局。除中国会有相对较好的表现之外,新兴与发展中经济体普遍失去资本与产业的支撑,导致住房市场陷入长期低迷状态。(郭宏宇)

《中国宏观经济发展报告》:

预计2020年经济增长2.0%左右

疫情冲击是导致2020年全球经济衰退的最主要原因。我国疫情防控和复工复产成效显著,疫情之后的经济增长快速恢复;就业比较充分,就业韧性总体较好;食品价格涨幅持续回落,核心物价走势平稳,CPI涨幅回落;总需求紧缩导致PPI走低;出口增长恢复,国际市场份额阶段性上升,国际收支衰退性顺差扩大,官方储备规模基本平稳;财政收支平衡难度加大,社融货币增长加快,中美利差扩大,金融市场信用分化明显。

2021年需要关注以下问题:外部环境依然严峻复杂,疫情仍在恶化,疫苗的广泛推广还需时间考验,同时国际合作抗疫力度明显不足。需求端恢复仍滞后于生产端,有效需求依然不足。财政收支平衡压力加大,财政收支逆差扩大,财政收支差额占GDP比重上升。金融领域风险隐患较多,中小银行风险处置过程中的衍生影响犹存,企业债违约风险暴露,部分银行贷款不良率出现较快上升苗头。

预计2020年四季度中国经济增长6.0%左右,全年经济增长2.0%左右。2021年中国经济增长8.5%左右。(汪红驹)

《中国住房企业报告》:

应警惕房企杠杆率问题

2020年,我国房地产企业数量逆势增长,向10万家大关迈进;房企间合作开发模式逐渐形成,权益销售占比显著下降;龙头房企密切关注收并购市场,全国房地产行业集中度进一步提升。房企融资和购地方面,融资规模增速呈现波动下降的趋势、融资渠道多方面受阻;房企综合融资成本微降,出现成本分化;地价增速明显放缓,土地溢价率低位波动;受监管新政影响,房企拿地行为也出现分化倾向。房企开发和销售方面,商品房新开工与竣工面积增速逐渐走出疫情影响,降幅收窄;销售额与销售面积保持平稳增长的趋势,但市场整体去化压力仍然较大。

当前,住房企业仍面临较多问题,杠杆率问题是重中之重。从沪深上市房企的核心财务指标来看,2019年上市房企在资产负债率、总资产周转率、存货周转率等指标仍处于风险较大的区间。

预计2021年房地产企业销售面积增速逐渐放缓,销售额小幅上涨。竣工面积恢复上升,新开工面积出现下滑。踩线房企积极争取降档,行业集中度会进一步提升。为此,建议房地产企业注重产品质量,实施稳健经营,把握开发节奏;把握产业趋势,转变开发理念和运营模式;提升企业创新能力,应对“后开发时代”挑战。(刘伟等)

《中国住房需求报告》:

住房需求主体行为向理性回归

2020年住房销售面积缩减后持续恢复,购房者观望情绪浓厚。受疫情影响,住房需求释放总体上“先抑后扬”,全国商品住宅销售面积累计同比增幅成“V”型反转,销售价格总体保持平稳;城市与区域分化态势延续,需求释放的梯度差异明显。一线城市存销比呈现出总体下降趋势,二线城市存销比则总体相对平稳;疫情助推改善型住房需求释放,物业类型需求分化加剧;投资投机型购房需求总体上被有效遏制,但买涨杀跌的心理和市场观望情绪仍十分浓厚;住房租赁价格渐趋回落,住房租赁市场分化态势开始凸显。

预计下一轮住房需求走势仍将保持总体回调、平稳释放的态势。一方面,调控政策的力度和范围将保持延续性,对市场预期将会起到进一步稳定抑制的效果。另一方面,未来刚性需求和改善型购房需求仍有进一步释放空间,租赁房需求的市场预期也将进一步向好。

针对住房需求存在的问题,提出如下政策建议:保持限购限贷、限价限售政策的调控定力,夯实城市政府的主体责任,完善央地监测、预警与约谈机制;统筹考虑新房和存量房市场运行规律,进一步提高限价限售政策的精准度和协调性;充分利用税收、金融等调控手段,提高投资投机型需求购房难度和持有成本,进一步压缩其获利空间;积极拓宽投融资渠道,加大资金监管力度。(李超)

《中国住房城市政府调控报告》:

稳定楼市是地方政府唯一和最优选择

年初,为有效应对疫情影响、最大限度降低疫情对房地产市场冲击,保障房地产市场平稳运行,地方政府从供需两端密集出台政策稳预期、促发展。部分城市借疫情之机出台楼市松绑刺激政策,但大都被叫停或调整,地方政府期待的松动与默认再次落空,出现了罕见的多地楼市调控“一日游”。三季度以后,中央多次严厉重申“房住不炒”定位,地方政府“因城施策”下相机决策,松紧有别,部分热点城市楼市调控趋紧。但部分城市的限制炒房政策有意无意之中留下漏洞,未达有效边界,“犹抱琵琶半遮面”现象突出。

如果以长沙、北京等城市的楼市调控政策,对照各城市目前出台的相关政策及其组合后发现,不少城市的政策力度不够或存在漏洞或者力度不够,无法有效遏制投机炒房,部分热点城市依然存在被热炒的可能。未来,“房住不炒”高压下地方政府调控放松的空间进一步被压缩,稳定楼市依然是地方政府的唯一和最优选择。(蔡书凯)

《中国重点城市住房市场报告》:

抑制热点城市房地产泡沫

我国核心城市房价连续8个月上涨,一线城市涨速领先。与住房租金受疫情影响下跌不同,核心城市房价在疫情冲击下总体仍连续上涨。

二手住房成交量冲高回落。二手房成交量的放大,既有受疫情影响累积需求释放的因素,也有短周期波动的因素。一线城市房价上涨相对较快,二三四线城市房价涨速相对平缓。

核心城市住房租金短暂季节性回升后再度回落。纬房租金核心指数显示,2020年2月以来,受疫情冲击等因素影响,核心城市住房租金连续4个月下跌。2020年6月进入租房市场传统旺季,核心城市租金才开始止跌回升。6-8月租金上升具有鲜明的季节性特征,并且在随后9-10月租金再度下跌。

报告预测,房地产市场有结构性上涨的态势,需要有针对性加强调控。一线城市中,除北京外,房价涨幅均扩大,深圳房价上涨对市场预期影响巨大;二线城市房价总体呈上涨态势,部分二线城市房价涨速也相对较快。因而,有必要有针对性地加大调控力度,抑制房地产市场的结构性过热。

宏观经济已初步从疫情阴影中走出,房地产调控空间加大。报告建议,坚持“房住不炒”,抑制热点城市房地产泡沫进一步扩张。(邹琳华)

《中国住房土地报告》:

住房土地市场呈现“V”型走势

从住房土地市场来看,全国住房土地市场呈现“V”型走势,部分重点城市的住房土地市场一度出现过热趋势。从土地出让收入来看,地方政府土地出让收入受疫情冲击出现剧烈下降,之后逐步恢复至去年同期水平,但从历年变化趋势来看,全国土地出让市场进入“高原平台期”。

从住宅用地成交来看,受疫情影响,住房土地市场总体成交面积有所下降,但成交比例持续提升,住宅用地市场同样呈现类似情况。从历年变化趋势来看,住宅用地市场成交情况总体趋于回升,住宅用地流拍情况持续减少。从住宅用地价格来看,受疫情影响,住宅用地成交楼面均价和成交土地均价出现明显的“过山车”式波动,但从历年变化趋势看,住宅用地成交均价呈现进一步回暖的趋势。

2021年,我国住房土地市场可能呈现如下趋势:首先,在没有新的重大外部冲击的情形下,明年住房土地市场将保持总体稳定;其次,受强监管政策影响,住宅用地市场可能有所降温;再次,分不同城市看,一二三四线城市走势分化趋势或将延续;最后,如果《租赁住房条例》出台,将推动租赁用地供应的加速供给。(沈立)

《中国住房金融报告》:

设房贷红线 压房贷规模

2020年第三季度,在非金融业融资总额中,房企融资总额权重较上个报告期末降0.6个百分点。这是近十年来的首降。但是相对于二季度反弹0.23个百分点。房贷杠杆走软的主要推手是房贷。从房企融资四大板块的相对走势看,信贷、信托、股票权重走低,只有一个板块即债券融资板块权重走高。但由于房贷在房企融资中的占比高达86%,绝对居优,因而成为房企融资杠杆首降的主力推手。

房企融资结构中间接融资占比再升,房企融资多元化不进反退。2020年9月房企融资结构中,间接融资比重升至88.65%,净升幅0.4个百分点。同期房企直接融资权重11.35%,净降幅0.4个百分点。居民债务负担压力进一步凸显。2020年三季度按揭贷款与可支配收入比升至108.71%,100平方米商品房的季度债务偿付额占同期可支配收入比升至53.96%,住房债务偿付压力再加重。

政策建议。首先,设房贷红线,压房贷规模。这是所谓房企融资“三道红线”的深化举措。其次,有效推进房企融资多元化。最后,基于“三可”原则有效缓释居民住房债务偿付压力。“三可”原则即可支付交易、可偿付债务、可救助机制。有效之策是引入个人破产制度即个人破产法。(高广春)

《中国住房市场监管报告》:

监管政策保持稳定基调

2020年,在疫情冲击下,中国的住房市场监管政策保持了稳定的基调,因城施策进一步深入。其中,销售监管和租赁监管最受重视,成为政府维持住房市场稳定的主要抓手。销售监管方面着力强化预售监管,限制政策微调方向不一,租赁监管方面制度建设逐步完善,长租公寓获关注。此外,开发监管方面主要依赖审批制度,进行了少量修补完善,融资监管方面下半年明显趋严,重点房企受到直接监管,土地市场监管方面中央着力提升效率,地方制度完善与政策微调并重。

与此同时,当前的监管模式存在因城施策尚需制度化、销售监管难以执行到位、租赁市场监管缺乏有效抓手、开发过程事中和事后监管不足、融资监管有待进一步细化和土地市场缺乏有效监管的问题,有待进一步解决。针对这些问题,建议因城施策和房地产金融审慎监管进一步精细化;从监管信息的整合入手构建从土地、开发到销售各环节的全过程监管体系;加强土地交易信息披露。(杨杰)

 《中国住房保障发展报告》:

积极建设租售并举的住房保障制度

我国已经建立多渠道、多元化的住房保障制度体系,住房保障工作取得了显著成果。

第一,大规模棚户区改造圆满收官,城镇居民居住环境明显改善。“十三五”时期全国棚改预计开工2300多万套,将帮助5000多万居民“出棚进楼”,预计完成投资约7万亿元。

第二,2020年全国住房保障主要任务从棚户区改造转移到老旧小区改造,促进城市有机更新。2020年1-10月份全国新开工改造城镇老旧小区3.7万个(涉及居民687.35万户)、完成年度计划任务的94.6%。

第三,近年,除了公共租赁房制度建设,还发展共有产权房制度满足多元化需求,还培育发展集体建设用地的租赁住房市场,促进构建租购并举的住房保障制度体系。

此外,为实现“住有所居”目标,应积极建设新时代的租售并举的住房保障制度。

第一、建立保障房追溯监管管理制度,积极发展保障房二级市场,提高保障房的资金效用和利用效率。

第二、通过市场化路径和保障路径解决新市民住房问题,国民义务教育应与房产证脱钩,通过国民义务教育的均等化促进租购同权、租售并举的住房制度建设,促进社会的稳定发展。

第三,发展政策性租赁住房政策。完善公租房制度,着重发展租赁保障;加快建立政府主导的住房租赁管理服务平台,打破房地产中介的垄断地位,规范租赁市场;鼓励发展增量的长租公寓发展;充分利用城市旧房和正规小产权房,解决部分新市民住房问题。(姜雪梅)

《中国住房宏观调控报告》:

保持平稳健康发展是主基调

中央多次强调“房住不炒”定位不变,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,并从多个方面部署调控举措,确保房地产市场平稳健康发展。与此同时,“十四五”规划也为住房市场的中长期发展指明了方向。

地方层面的住房调控政策在前期侧重于供给端纾困,后期表现出需求端收紧。整体上地方层面因城施策,住房调控政策先松后紧。整体上,2020年的住房调控政策随着房地产市场的V型反转而发生转向。

房地产宏观调控政策主要聚焦于四大核心问题:人口、土地、金融和住房,归结起来就是“人、地、钱、房”的组合式调控:

人口人才政策方面,城市之间人才争夺战愈发激烈,尤其对于高学历等高端人才,在放松落户的基础上提供购房补贴成为各大城市的重要手段。而普通群众也成为很多城市抢夺人口的重点对象,不断放松落户以及“零门槛”落户成为众多城市的标配。为了更好地保持住房调控的效果,地方政府应该时刻提防“零门槛”落户人群中的住房投机者。

土地政策方面,一方面中央下放用地审批权,赋予省级人民政府更大的用地自主权,提高土地管理的灵活性;另一方面继续强化建立健全城乡统一的建设用地市场。

在金融信贷政策方面,去杠杆成为核心任务。虽然整体货币政策比较宽松,利率大幅降低,但房企融资环境整体趋紧,尤其“三道红线”管理新规开始倒逼房企去杠杆。房企去杠杆的同时,居民部门仍在强化稳杠杆,这些都是为了防止房地产过度的金融化和泡沫化。

住房保障政策方面,城镇老旧小区改造持续发力,在中央政策指导下,地方政府进一步具体落实老旧小区改造,多地公布了2020年老旧小区改造计划。

未来一段时期,保持房地产市场平稳健康发展仍然是主基调。住房市场调控要坚持“房住不炒”定位,进一步加强因城施策、多策并举的实效性,各城市要进一步提高精准调控、及时调控的能力。


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