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2021房地产怎么干?中央经济工作会议提出这几点!

12月16日至18日,中央经济工作会议在北京举行,总结2020年经济工作,分析当前经济形势,部署2021年经济工作。我们针对会议内容中与房地产相关的若干关键点进行了如下解读。

继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策

【原文】明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持对经济恢复的必要支持力度,政策操作上要更加精准有效,不急转弯,把握好政策时度效。要用好宝贵时间窗口,集中精力推进改革创新,以高质量发展为“十四五”开好局。积极的财政政策要提质增效、更可持续,保持适度支出强度,增强国家重大战略任务财力保障,……。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度,保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,保持宏观杠杆率基本稳定,处理好恢复经济和防范风险关系,多渠道补充银行资本金,完善债券市场法制,加大对科技创新、小微企业、绿色发展的金融支持,深化利率汇率市场化改革,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

【原文】在肯定成绩的同时,必须清醒看到,疫情变化和外部环境存在诸多不确定性,我国经济恢复基础尚不牢固。明年世界经济形势仍然复杂严峻,复苏不稳定不平衡,疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视。要增强忧患意识,坚定必胜信心,推动经济持续恢复和高质量发展。要办好自己的事,坚持底线思维,提高风险预见预判能力,严密防范各种风险挑战。

中指观点

当前疫情变化和外部环境仍存在诸多不确定性,我国经济恢复基础尚不牢固。明年世界经济形势仍然复杂严峻,复苏不稳定不平衡,疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视,在此背景下,中央强调“要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持对经济恢复的必要支持力度,政策操作上要更加精准有效,不急转弯,把握好政策时度效”。因此,我们认为明年整体宏观支持力度不会出现太大变化,2021年货币资金量仍有保障,“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”,预计M2增速整体保持在中高位,但房地产金融监管仍将不放松,防范化解金融风险。

“房住不炒”,因地制宜、多策并举

高度重视保障性租赁住房建设

【原文】解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。

中指观点

图:2016年以来中央经济工作会与房地产相关内容

会议提出“解决好大城市住房突出问题”,大城市由于住房供需矛盾突出,房价上涨压力较大,想要解决住房突出问题,需要供应端从源头增加土地供应,增加有效房源,并提供更大体量的保障性住房,而租赁住房作为保障性住房的重要组成部分,未来租赁市场将获得更大力度的支持:

(1)近期会议租赁市场相关篇幅明显增多,本次会议提出“高度重视保障性租赁住房建设”,预计政策将不断完善和细化;

(2)“租购同权”或有实质性的突破,本次会议提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”,医疗、教育等公共服务上的同权政策将进一步完善;

(3)土地供应量增加,明确单列租赁住房用地计划,区别于商品住宅用地,近几年上海已有多宗单列的租赁用地成交,2021年将有更多城市跟进,特别是大中城市。租赁住房用地类型更加丰富,国有建设用地、集体建设用地、企事业单位自有闲置土地齐发力,扩大增量和盘活存量,租赁市场的土地供应将有明显放量,但形成有效住房保障仍需时间。

(4)参与主体更加多元,国有企业积极入场,降低租赁住房税费负担,将一定程度上解决企业盈利难问题,民营企业的参与积极性也将进一步提振。

另外,会议明确提出“对租金水平进行合理调控”,租金保持在合理水平,更有效地发挥租赁住房的保障功能。

本次会议继续强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,楼市政策基调保持不变,房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性,但本次会议首次提出“因地制宜、多策并举”,最新提法是对“因城施策”的更进一步明确,根据不同城市房地产市场的实际情况,出台针对性、更有效政策,促进房地产市场平稳健康发展,在不同城市市场表现更加分化的当下,因地制宜、多策并举或将更能体现不同城市的调控差异,短期内限购、限贷、限售等政策依然难现明显放松,但城市对人才购房和无房家庭购房的支持以及对投资投机性购房的打压等或同步推进。

另外,“要实施城市更新行动,推进城镇老旧小区改造”、“推动新型城镇化和区域协调发展”,与之前提法一致,城市更新、老旧小区改造继续大力推进,区域协调发展的政策落地实施继续深化。

供给侧结构性改革为主线

注重需求侧管理

【原文】加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局,要紧紧扭住供给侧结构性改革这条主线,注重需求侧管理,打通堵点,补齐短板,贯通生产、分配、流通、消费各环节,形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡,提升国民经济体系整体效能。

【原文】坚持扩大内需这个战略基点。形成强大国内市场是构建新发展格局的重要支撑,必须在合理引导消费、储蓄、投资等方面进行有效制度安排。扩大消费最根本的是促进就业,完善社保,优化收入分配结构,扩大中等收入群体,扎实推进共同富裕。要把扩大消费同改善人民生活品质结合起来。有序取消一些行政性限制消费购买的规定,充分挖掘县乡消费潜力

中指观点

12月11日中央政治局会议首提“需求侧改革”,本次会议提出“要紧紧扭住供给侧结构性改革这条主线,注重需求侧管理”,未来供给侧改革仍将是主线,面对世界百年未有之大变局,我国“双循环”新发展格局的加快形成过程中,需求端的发力将越来越重要,生产、分配、流通、消费各个环节的贯通,促进需求与供给的有机结合,需求与供给之间的协同将更加密切,需求牵引供给、供给创造需求,未来助力总需求不断提升的相关支持政策或制度将进一步细化落地。扩大内需战略推进,消费、投资的作用继续强化,特别是消费对经济的驱动作用将更强。在促进消费方面,相关政策或在提高居民的消费能力和消费意愿上发力,比如收入分配、税收改革、产品供应等,而房价的快速上涨将一定程度上抑制居民消费意愿和消费能力,未来稳房价仍将是重要目标。另外,住房作为居民消费的重要组成部分,未来合理的住房消费仍将得到支持,需求规模仍有保障。

另外,县乡消费有待进一步挖掘,人口规模较大的县乡发展存在较大机会。

强化反垄断和防止资本无序扩张

原文】强化反垄断和防止资本无序扩张。反垄断、反不正当竞争,是完善社会主义市场经济体制、推动高质量发展的内在要求。

中指观点

12月11日中央政治局会议首提“强化反垄断和防止资本无序扩张”,本次会议亦重墨提及,培育强大的国内市场需要建立高标准的市场体系,更好地服务于高质量发展要求,市场化竞争、优化营商环境等政策的不断落地,中小企业的生存空间将得到有效拓展,经济活力也将得到提升,进一步打通就业、收入分配等环节。与此同时,防止资本的无序扩张形成泡沫,提高对资本的约束力,防范化解金融风险,依然是当前的重要内容。


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